政策金利の利上げは変動金利型住宅ローンにどう影響するのか

不動産流通システム、伊藤靖陽と申します。

住宅選びをこれから始めようとしているお客様、または現在進行形で住宅を探している最中のお客様、大変多いかと思います。その中で「住宅ローン」というのは、かなり重要な検討要素となってくるのは言うまでもありません。

銀行も複数あり、金利は何パーセントで、どこの銀行で住宅ローンを組めばいいのかと頭を悩ませているお客様も多いのではないでしょうか。

今回は住宅ローンの金利にもかかわる「日本銀行の政策金利の引き上げ」というニュースについて解説します。

日銀、15年ぶりに高水準の金利引き上げ

今まで事あるごとに利上げのニュースはありましたが、どれも長期金利に関するものが多く、変動金利に影響を及ぼすことはありませんでした。

しかし、とうとうその時が来てしまいました。2024年7月31日の金融政策決定会合にて、日本銀行による政策金利の0.25％への引き上げが決定し、各銀行短期プライムレートの引き上げを発表しました！

※変動金利型は短期プライムレートに連動します！！

なんと、15年ぶりに高水準の基準金利の引き上げに動いた形です！

これは、これから住宅ローンを組もうとしているお客様のみならず、すでに住宅ローンを組んで生活をしている何百万人もの方にも影響が出てくるでしょう。

現在の個人向け住宅ローンの固定金利型と変動金利型の割合ですが、全体の約75％は変動金利型を利用しております。ということは、ほとんどの方に影響があるということになります。

住宅ローンの負担増までは少し猶予か

三菱UFJ銀行は、日銀の7月31日の追加利上げ決定を受け、同日、短期プライムレートを9月から引き上げると発表しました。他の金融機関もこれに続く見込みです。

ネット銀行では0.2～0.3％台の変動金利がありましたが、これも変わってくるでしょう。

私も住宅ローンを変動金利型で組んでおり、少し焦ります。何とも嫌な流れですね。

ただ、住宅ローン利用者の負担増までには時間がかかる見込みです。それは大半の銀行の変動金利は毎月の住宅ローン返済額を5年ごとにしか調整できません。このため、適用金利が高くなり返済総額が増えることになっても、しばらく月々の返済額は変わらないケースが多いです。

変動金利型の住宅ローンとは

ここで変動金利型のおさらいです。ポイントは3点です。

金利が変更されても、お借り入れ後5年間は月々のご返済額は変わらない

変動金利型を利用する場合、借り入れ後5年間は、年2回金利が見直された場合も、返済額のうちの元金部分と利息部分の割合を調整するだけですので、借り入れ当初に計算された返済額（元金＋利息）は変わりません。

以後も5年ごとに返済額見直し

5年ごとの返済額の見直しにあたっては、その時点の元金残高（未収利息※があれば、その金額を加えたもの）、融資利率、残存期間により再計算し、新しい返済額が決定されます。

※「未収利息」とは、5年間は返済額が変更しないために生じる、「金利の大幅上昇による利息の未払分」のことです。

見直し後の返済負担は極端に増額にならない

5年ごとの返済額の見直しにより、再計算されたご返済額が増加する場合は、それまでの返済額の25％増を上限としています。新しい返済額が減少した場合は、そのまま減額するか、前回返済額と同額で返済期間を短縮するか、あらかじめ選択していただきます。

5年間は返済額が変わらないうえ、5年ごとの返済額の見直しについても25％増を上限としますと、それ以上には増えないため、お借り入れ後の金利推移などにより最終の返済日（借入期日）に、通常の返済額を上回る金額を返済する可能性もあります。

利上げは続いても不動産価格にはあまり影響しないかも

日銀の植田和男総裁は記者会見で、「利上げは継続的な賃金上昇を見込んで決めた」と述べました。

住宅ローンの「5年ルール（変動金利型）」にも言及し、「賃金が先に上がっていき、その後、利払い額が上がるということで、負担もかなり大きく軽減されると認識している」と指摘しています。2024年の春闘では賃上げ率が5.28％と33年ぶりの高水準となったことが報告されていることを踏まえた発言でしょう。

さらに植田総裁は「ここから先データ次第では年内にもう一段の調整もあり得る」と発言しました。利上げの最終到達地点については明言を避けております。今回は0.25％の利上げですので、大きなインパクトはないものの、今後のデータ次第でさらなる利上げもあり得るとのことです！

しかしながら、それでも過去の住宅ローン金利と比べればまだ低金利であることには変わりはありません。政策金利を利上げしたとしても、都内の物件や、人気のある物件の不動産価格自体にはあまり影響を受けることはないのかと思われます。

最後に

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