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公開日:2026年5月22日  由里 拓也

【2026年最新】大阪の不動産価値を決める「新ハザードマップ」と災害リスク対策

REDSエージェント、宅建士の由里です。

2026年、大阪の不動産市場は大阪万博後の「実需回帰」と「防災意識のアップデート」が同時に進む重要な局面にあります。特に2026年3月には、大阪市が「水害ハザードマップ」の全面更新を行い、最新の洪水浸水想定や高潮リスクがより詳細に可視化されました。

かつてのハザードマップは「いざという時の避難先を確認するもの」でした。しかし、2026年現在の不動産取引においては、「ハザードリスクがそのまま資産価値の維持力に直結する」という認識が定着しています。

今回は、最新の改訂ポイントを交えながら、これからの大阪市における不動産選びの基準を解説します。

大阪不動産

(写真はイメージです)

2026年3月改訂! 大阪市「新・水害ハザードマップ」の注目点

2026年3月に改訂された大阪市の水害ハザードマップでは、これまでの想定最大規模の洪水に加え、近年の異常気象を踏まえた「内水氾濫(ないすいはんらん)」のリスクがより精緻にシミュレーションされています。これにより、「ここは大丈夫だと思っていた」エリアでも、わずかな地形で明暗が分かれることが明らかになりました。

淀川・大和川の洪水リスクと「浸水継続時間」

大阪を象徴する淀川と大和川。万が一の決壊時には、キタ(北区)や淀川周辺、住吉区周辺で広範囲の浸水が予測されています。特に2026年の新基準では、「浸水継続時間」が重視されています。水が引くまでに数日間かかるエリアは、建物へのダメージだけでなく、被災後の生活復旧に大きな差が出るため、中古物件選びの重要な指標となっています。

「内水氾濫」という都市部の盲点

2026年のハザードマップ更新で注目されているのが、河川の氾濫ではなく、排水能力を超えた雨による「内水氾濫」です。大阪市内のような都市部では、アスファルトで覆われているため、短時間の豪雨でマンホールから水が噴き出すリスクがあります。

  • 注目エリア:以前から浸水履歴のある「上町台地の縁(キタ・ミナミの周辺低地)」などは、たとえ大きな川から離れていてもチェックが必要です。

高潮と津波:ベイエリアの二極化

2025年万博を経て、ベイエリアのインフラ整備(防潮堤の強化など)は進みました。しかし、2026年現在も南海トラフ巨大地震に伴う津波リスク(最短約2時間弱で到達)は変わりません。

  • 対策の変化:2026年築の新築マンションでは、1階に電気設備を置かない「浸水対策型」の設計が標準化しており、ハザードエリア内でも「対策済み物件」かどうかで資産価値に明確な差が出ています。

地震リスク:上町断層帯と南海トラフの「切迫」

2026年、地震調査委員会は南海トラフ巨大地震の30年以内発生確率を「60~90%」と評価しています。大阪市内において避けては通れない2つの地震リスクを整理します。

上町断層帯(直下型地震)

豊中市から岸和田市まで、大阪を南北に貫く日本最大級の活断層です。

  • 影響範囲:大阪市中心部(北区、中央区、天王寺区など)の直下を通るため、発生時の揺れは極めて激しく、古い木造住宅が密集するエリアでは火災リスクも高まります。
  • 不動産への影響:断層の真上付近では、地盤の強固な「上町台地」上であっても、建物の耐震等級3(最高ランク)への需要がこれまで以上に高まっています。

南海トラフ巨大地震(海溝型地震)

広範囲に及ぶ揺れと、その後の津波・液状化が最大のリスクです。

  • 液状化リスク:2026年の不動産調査では、湾岸部だけでなく、かつて湿地だった場所(福島区や西区の一部など)での液状化対策の有無が、成約価格を左右する要因となっています。

これからの不動産選びは「リスクを許容し、対策を選ぶ」

「ハザードがあるから買わない」というのは、大阪市内においては選択肢を極端に狭めることになります。「リスクを許容し、対策を選ぶ」ことが大切です。

「地盤」への再注目:上町台地の価値

地価が高騰し続ける大阪市内で、唯一と言っていいほど「ハザードリスク」が低いのが上町台地(中央区の一部、天王寺区、阿倍野区など)です。2026年もこのエリアの地価は堅調で、「安心を金で買う」富裕層や子育て世代からの支持が集中しています。

まとめ:ハザードマップは資産を守る「攻略本」

不動産は一生の買い物ですが、2026年の今、私たちは「自然災害はいつか必ず起こるもの」という前提に立っています。

大阪市が公開している「水害ハザードマップ(2026年全面改訂版)」は、単なる警告の地図ではなく、あなたの資産と家族を守るための「攻略本」です。

【注意点】

各浸水想定区域図については、それぞれの浸水想定条件が異なるため、個別の浸水想定区域図として掲載しており、各浸水想定区域図に掲載されていない区域においても浸水が発生する場合や、想定される水深が実際の浸水深と異なる場合があります。日頃(避難の前)から、水害ハザードマップで、各浸水区域や浸水深を確認のうえ、大阪市より避難情報が発令されたときは、浸水区域の外や浸水深以上の高さの建物等への避難が必要となります。

不動産購入のご相談は「REDS」へ!

弊社、不動産流通システムでは、諸経費の中でも大きな金額となる仲介手数料が「必ず割引もしくは無料」となります。災害リスクに強い物件選びはもちろん、住宅資金のご相談もお気軽にお問い合わせください!

 

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由里 拓也

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※2026年05月24日現在 本社・首都圏営業所の数値

※2026年05月24日現在 本社・首都圏営業所の数値

  • 平均評価
    5.0
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    235

    2 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    2 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    6 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    5 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    4 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。