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公開日:2026年4月23日  福島 直哉

マンション建て替えの現実は厳しい? 費用や合意形成、2026年法改正のポイントを解説

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの福島です。

「終の棲家(ついのすみか)」と信じて購入したマイホームが、数十年後、大きな重荷となってのしかかる――。今、日本の至る所で、老朽化したマンションを巡る切実なドラマが繰り広げられています。

国土交通省の調査では、2030年には築40年以上のマンションが約400万戸に達するとされます。かつての「憧れの生活」は、今や「建物の老い」という冷酷な現実に直面しています。果たして、建て替えは本当に可能なのでしょうか。本記事では、建て替えの制度、費用、住民合意、実際の成功例と失敗例まで、現実的な視点で解き明かしていきます。

マンション建て替え

(写真はイメージです)

マンション建て替えの最大の壁は「住民の合意」

建て替えを語るうえで避けて通れないのが、住民の合意形成です。

マンション建替え円滑化法では、建て替え決議には区分所有者および議決権の5分の4以上の賛成が必要とされています。つまり、100戸のマンションなら80戸以上の賛成が必要になります。

一見、民主的な数字に見えますが、これが現場では絶望的なまでに高い壁となります。

  • 高齢者が「住み慣れた家を離れたくない」
  • 建て替え費用の負担が大きい
  • 仮住まいへの引越しが負担
  • 資産価値の考え方が住民ごとに違う
  • 投資用として所有している人は費用負担を嫌う

特に高齢化が進んだマンションでは、建て替えに反対する住民が一定数存在し、合意形成が難航するケースが多いのが現実です。

建て替えに必要な費用はどれくらいか

建て替え費用として一般的には以下の費用が発生します。

  • 解体費用
  • 新築工事費
  • 設計・監理費
  • 仮住まい費用(住民負担)
  • 引越し費用(住民負担)

例えば、100戸規模のマンションを建て替える場合、総事業費は数十億円規模とされます。住民の負担額は1戸あたり数百万円〜数千万円になるケースも珍しくないのです。

建て替えを現実的にする「等価交換方式」とは

建て替えのハードルを下げる方法として、デベロッパーが参画する「等価交換方式」があります。これは、住民が土地の権利を提供し、デベロッパーが建設費を負担する代わりに、新築マンションの一部を取得するという仕組みで、メリットは以下のとおりです。

  • 住民の費用負担を大幅に減らせる
  • デベロッパーのノウハウを活用できる
  • 事業がスムーズに進みやすい

ただし、デベロッパーが利益を確保できるだけの「余剰床」が必要であり、立地が良いマンションでないと成立しにくいのが現実です。

建て替えが成功しやすいマンションの条件

建て替えが現実的に可能かどうかは、マンションの条件によって大きく左右されます。

成功しやすい条件

  • 駅近など立地が良い
  • 容積率に余裕がある
  • 敷地が広い
  • 住民の年齢層が比較的若い
  • 管理組合が機能している

成功しにくい条件

  • 郊外で資産価値が低い
  • 容積率がすでに上限に近い
  • 高齢化が進んでいる
  • 投資用所有者が多い
  • 管理組合が機能不全

特に容積率の問題は大きく、余剰床が確保できないとデベロッパーが参入しにくく、住民の費用負担が増えてしまうでしょう。

建て替え以外の選択肢

建て替えが難しい場合、以下のような代替案も検討されます。

  • 大規模修繕の強化:建物の寿命を延ばすために、計画的に修繕を行う。
  • 耐震補強:建て替えより費用が抑えられる。
  • コンバージョン(用途変更):住民が退去した後、オフィスや福祉施設に用途を変更するケースもある。
  • 敷地売却(マンション敷地売却制度):住民が土地を売却し、まとまった資金を得て別の場所に移り住む方法。建て替えよりも合意形成のハードルが低い。

実際のところ、建て替えは「可能」なのか

結論として、建て替えは制度上は可能ですが、現実には簡単ではありません

  • 住民の合意形成
  • 費用負担
  • 立地条件
  • 容積率の問題
  • 管理組合の機能

これらがそろって初めて、建て替えは現実的な選択肢になるからです。しかし、老朽化が進むマンションが増える中で、建て替えを避け続けることも難しくなっています。国も制度の見直しを進めており、今後は建て替えがより現実的な選択肢になる可能性もあります。

結論:話し合いをまず始めよう

老朽化したマンションの建て替えは、「やろうと思えばできるが、実現には多くの条件が必要」というのが現実です。

ただし、放置すれば建物の安全性は低下し、資産価値も下がり続けます。建て替えが難しい場合でも、耐震補強や敷地売却など、他の選択肢を早めに検討することが重要です。

マンションは「買って終わり」ではなく、長期的な維持管理が必要な資産です。老朽化が進む前に、管理組合としてどの方向性を目指すのか、住民同士で話し合いを始めることが、最も現実的な第一歩になるといえます。

 

記事を執筆したエージェント

福島 直哉

回答数 4

宅建士・リフォームスタイリスト

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※2026年04月19日現在 本社・首都圏営業所の数値

※2026年04月19日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    225

    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    5 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    3 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。