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公開日:2025年7月15日  由里 拓也

大阪市の密集住宅市街地にある不動産にはどんな補助があるのか?

REDSエージェント、宅建士の由里拓也です。今回は大阪市密集住宅市街地のための補助制度について、ご説明します。

密集住宅

(画像はイメージです)

密集市街地が抱える課題

大阪市には、JR大阪環状線の外周部を中心に、戦災を免れた古い住宅街が多く、狭い道路、老朽建築、開放空間の不足などを背景にした「密集住宅市街地」が広く存在します。

特に防災面では「不燃化」「避難経路の確保」「地域防災力強化」が急務であり、令和3(2021)年に「大阪市密集住宅市街地整備プログラム」が策定され、令和12(2030)年度までを目標とした施策の展開が行われています。

対策地区・重点対策地区とは?

  • 対策地区(約3800ha)
  • 重点対策地区(約640ha)

両者は整備プログラムの対象地域となり、重点対策地区では特に補助制度の強化や政策展開が進められています。

支援の柱:補助制度を詳解

大阪市都市整備局では、下記の主な補助制度を整備しています(主に重点対策地区対象)。

狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度

  • 対象エリア:対策地区・重点対策地区
  • 対象住宅:幅員4m未満の狭路に面した昭和25(1950)年以前、重点対策地区は昭和56(1981)年5月31日以前の木造住居
  • 内容:木造住宅の解体費用の一部を補助

対策地区の場合

  • 戸建て住宅・・・75万円/棟
  • 集合住宅・・・150万円/棟

長屋などの一部解体における限度額は75万円/棟になります。※補助金額については、予算の範囲内の額になります。

重点対策地区の場合

  • 戸建て住宅・・・100万円/棟
  • 集合住宅・・・200万円/棟

長屋などの一部解体における限度額は100万円/棟になります。※補助金額については、予算の範囲内の額になります。

防災空地活用型除却費補助制度

  • 対象エリア:重点対策地区
  • 内容:解体後の跡地を、災害時の避難空間として整備する際に、解体費・整備費の一部を補助し、さらに固定資産税・都市計画税の非課税措置あり

建替建設費補助制度(集合住宅・戸建て住宅)

  • 集合住宅向け:古いアパート・長屋のマンション・アパートへの建て替えに、設計・解体・共同施設整備費の一部を補助
  • 戸建て住宅向け:未接道敷地の解消など、要件を満たす場合に設計費・解体費などを補助

狭あい道路拡幅促進整備事業

  • 対象エリア:重点対策地区
  • 内容:建て替えや増改築に伴い後退部分を活用し道路拡幅を行う際、整備費の一部を補助

主要生活道路不燃化促進整備

  • 対象エリア:防災コミュニティ道路(地域協定道路)
  • 内容:不燃化工事・後退部分の整備費・建設費など費用の一部を補助

その他支援制度

1.建替アドバイザー派遣制度:建築士による無料相談が可能。耐震・デザイン面など計画段階から支援

2.区画整理・土地区画整理支援:権利関係が複雑な地域では区画整理や小規模土地区画整備により、公共施設整備・接道条件改善を推進

3.まちかど広場整備事業:地域防災拠点としての集合広場整備を支援。民間所有地の貸借で固定資産税非課税なども

4.耐震診断・改修補助制度:全市域対象で戸建て・マンションともに耐震診断・改修設計・工事費用の一部を補助

5.ブロック塀撤去促進事業:倒壊リスクへの備えとして道路面ブロック塀の撤去や軽量フェンス設置工事費の補助

「フラット35」金利引下げとの連携

大阪市の補助制度活用後に戸建てを建設した場合、住宅金融支援機構の「フラット35地域連携型」による借入金利の引下げ(最初5年間で年0.25%)が適用されます。

対象補助制度は以下の4つです。

  1. 民間老朽住宅建替建設費補助制度(戸建て)
  2. 主要生活道路不燃化整備事業建設費補助制度
  3. 狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度
  4. 防災空地活用型除却費補助制度

現状と進捗

令和6(2024)年度末時点で、重点対策地区10防災街区のうち6街区(約420ha)が「不燃領域率40%以上」「閉塞度(密集度)レベル2以上」の基準を達成済み。令和12年度までに全地区で基準達成を目指しています。

補助活用の流れ

補助を活用するためには以下の5ステップを踏みましょう。

  1. 対象エリアか確認:大阪市マップナビや区役所情報ページでチェック
  2. 制度選定・相談:補助制度の内容確認→建替アドバイザー派遣申請(無料相談)
  3. 計画策定・申請:解体/建て替えで補助申請、実施協定締結
  4. 工事・報告:補助交付後に着工、完了報告・補助金請求
  5. フォローアップ:長期維持管理や固定資産税軽減措置の確認

まとめ

大阪市の密集住宅市街地整備支援制度は、多様な視点から包括的に設計されています。解体・建て替え・道路整備・防災空地整備・耐震補強など、複数の補助を組み合わせて利用可能で、さらに「フラット35」のような都市金融との連携によって経済的負担を軽減できます。対象地区の住民や事業者にとって、大きな支援のチャンスとなり得ます。

市街地の不燃化、開放空間の確保、地域防災力の向上は、安全で安心な暮らしの第一歩です。本ブログが、制度の理解と活用の一助になれば幸いです。

以上、ご参考になりましたら幸いです。弊社、不動産流通システムでは、諸経費の中でも大きな金額となる仲介手数料が「必ず割引もしくは無料」となります。住宅資金のご相談もお気軽にお問い合わせください!

 

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由里 拓也

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※2026年05月31日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    3 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    3 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    6 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    5 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    4 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。