不動産売買で出てくる「道路」とは、建築基準法上の幅員4mの道路のこと【後編】

ご購入もご売却も、仲介手数料が必ず「割引」・最大「無料」のREDS【上級宅建士・宅建マイスター】志水 恵吾（しみず けいご）です。

今回も不動産売買で重要な、建築基準法上の道路について前回の記事（【前編】建築基準法上の「道路」とは？）の続きのご説明をいたします。

（画像はイメージです）

前回のおさらい：建築基準法上の「道路」とは

建築基準法では「道路」とは、原則として公道などの幅員4m以上のものをいいます。ただし幅員4m未満の道でも建築基準法の道路（いわゆる「2項道路」）とみなされる場合があります。

建築基準法上の道路に接していない敷地には、原則として建物を建てることができません。いくら広い土地や形の良い土地であっても、上記の接道義務を満たしていないと建築できないということです。

建築基準法上の道路の種類

第四十二条（道路の定義）

この章の規定において、“「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう”と記載があります。

建築基準法上の道路は全部で6種類あります。

①～④は前回ご説明しましたので、⑤⑥を見ていきましょう。

◆前回のブログはこちら(建築基準法上の「道路」とは？)

※条文だけではわかりにくいので、簡単に概要説明をつけています（➩部分）。

⑤42条1項5号

五　土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの。

➩　第42条1項5号の道路とは、通称「位置指定道路」と呼ばれます。位置指定道路は、建築基準法の基準に基づいて造られた私道で、特定行政庁がその位置を指定したものです。不動産業者や個人などが住宅を建てるために建設されます。

位置指定道路の特徴は次のとおりです。

• 幅員が4m以上である
• 一定の技術的基準に適合している
• 特定行政庁から位置の指定を受けている

位置指定道路が認められると、道路に面していなかった土地に建物を建てられるようになります。

42条1項5号道路は、不動産開発業者等が何もない土地から、何区画かの家を建築することを目的に造られる幅員4m以上の道路となります。開発業者の所有している土地に造る道路なので「私道」ということになります。

⑥42条2項

2 都市計画区域若しくは準都市計画区域の指定若しくは変更又は第六十八条の九第一項の規定に基づく条例の制定若しくは改正によりこの章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル（同項の規定により指定された区域内においては、三メートル（特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、二メートル）。以下この項及び次項において同じ。）の線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線からの水平距離二メートル未満で崖地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該崖地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離四メートルの線をその道路の境界線とみなす。

➩　第42条2項の道路とは、「みなし道路」とも呼ばれます。

第42条2項の道路の要件は次のとおりです。

• 建築基準法が定められる1950年以前から存在する道路である
• 幅員が4m未満である
• 特定行政庁が指定している

第42条2項の道路では、道路の中心線から水平距離2mの線を道路の境界線とみなします。そのため、道路の中心線から2mの範囲内には建築物を建てることができません。

住宅を建てるには、幅員4m以上の道路に2m以上接する必要があります。そのため、第42条2項の道路に隣接して住宅を建てるには、敷地面積を減らして道路の幅員を4m（以上）確保する「セットバック」を行う必要があります。

まとめ

以上の6種類が、建築基準法上の道路のご説明となります。

私たち不動産会社が不動産仲介を行う場合、必ずこの6種類のどれにあたるかを調査して重要事項説明書にてご説明します。

6種類の建築基準法上の道路に2m以上接道していない場合は、原則建築ができない土地となります。

例えば少し古い戸建てなどで価格が安いと感じる場合がありますが、備考などに注意書きとして「再建築不可」と記載されています。つまり接道義務を満たしていないため、建築ができない土地（物件）ということです。

ただし、例外として建築基準法上の道路ではない場合でも建物が建築できる場合はあります。機会がありましたら改めてご説明したいと思います。

最後に

ちなみに上記の「重要事項説明書」は宅地建物取引士（宅建士）でないと説明できないことになっています。

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