重要事項説明書で見落としがちなポイントその11：戸建てや土地の重説に書かれている「Ⅲその他重要な事項」欄について

REDSエージェント、宅建士。宅建マイスターの佐藤でございます。

不動産を購入されるお客様は、購入契約をされる前に、不動産業者（仲介業者または売主の不動産業者）の宅建士から、購入する不動産について書面を示して「重要事項説明」を受ける決まりになっています。

今回は、戸建てや土地の重要事項説明書に書かれている「Ⅲその他重要な事項」欄についての説明となります。

（写真はイメージです）

1．説明義務

宅建業者は、その業務に関して、宅建業者の相手方に対して、「重要な事項」について、故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為をしてはいけません（宅建業法47条1号）。

これまで説明した各項目のほか、宅地建物取引業者の相手方の判断に重要な影響を及ぼすこととなる事項（買主様の購入意思の決定に影響を与える事項）をこの欄に記載します。

買主様の購入意思の決定に影響を与える事項は、多種多様です。買主が知っていると思われる情報、容易に知り得る情報、ご案内の際に説明済みの情報であっても、「重要な事項」と考えられる事実は、ここで説明します。

2．主な「重要な事項」

主な重要事項は以下の11項目です。

1．売買契約書における特約条項

売買契約書の特約条項をそのまま記載しています。

2．売主作成の物件状況等報告書（告知書）に記載された事項

物件状況等報告書（告知書）では、雨漏り、シロアリの害などによる故障・不具合や増改築に関する事項、土地に関する不具合（地盤沈下、越境、土壌汚染、浸水など）、周辺環境（隣地の建築計画等）、心理的な事項（自殺・他殺）などを記載することになっています。記載された事項について、弊社で事実関係を十分に調査し、当該調査結果をこの欄に記載します。

3．越境について

屋根やひさし、フェンス、塀、樹木等の隣地への越境、または隣地からの越境、道路への越境がある場合

4．浸水等の被害

5．近隣の建築計画

6．騒音・振動・塵埃・臭気等が発生する施設

売買対象不動産の周辺の、主要道路、鉄道・地下鉄とその駅、飛行場、海、河川、池、田畑、学校、幼稚園、保育園、公園、神社仏閣、斎場、警察署、救急病院、大型公共施設、大型商業施設、駐車場、工場、自動車教習所など

7．高圧線がある場合

8．心理的瑕疵がある場合

9．地盤補強工事等が必要となる可能性がある土地等の売買の場合

10．擁壁について

11．その他

※上記は、弊社が加入する全日本不動産協会「重要事項説明書（売買編）解説書」より抜粋、引用させていただいています。

「その他」にある主な項目

「その他」では、ほぼ定型文となっている項目、各宅建業者が工夫して作成している項目があります。主な項目は以下のとおりです。

㋐「法令に基づく制限」については、重要事項説明時点における内容であり、将来法令の改正等により、本物件の利用に関する制限が付加または緩和されることがあります。

㋑本物件周辺は第三者所有地となっているため、将来建築物が建築（または増・改築）される場合があります。建築された場合、日照・眺望・風向等に影響が出る場合がありますので、あらかじめご承知おきください。

㋒本物件には地盤改良工事（●●工法）等が施されており、将来再建築等の工事を行う場合に、当該改良材の移設・撤去等が必要になり、費用負担が発生する場合があります。

㋓電柱がある場合

㋔本物件土地に建物を建築する場合には、隣接地との関係において、次の民法に基づく規定があることを、ご承知おきください。

（1）民法第235条により、隣地境界線より1m未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓または縁側（ベランダを含む）を設ける者は、目隠しをつけなければならないこと。
（2）上記（1）において、近隣の既存宅地の方より開口部についての目隠し設置等の要求があった場合、これに伴う費用等については、買主の負担となること。
（3）民法第234条により、本物件土地上の建物は、隣地境界線から50cm以上（建築物の外壁および出窓、その他張り出し部分との最短距離）の距離を確保することが義務づけられていること。
なお、本物件が同法の定め（3）を充たしていない部分があることを買主はご承知おきください。

㋕中古戸建の付帯設備について
本物件の付帯設備等については、経年変化および使用に伴う性能低下・キズ・汚れ等がありますので、あらかじめご承知おきください。

㋖消防法の規定により、すべての住宅に対し、住宅用火災警報器を設置し維持することが、義務付けられています。対象不動産建物内に住宅用火災警報器が設置されていない場合、同法の規定により買主に設置義務が課せられることになります。この設置費用は買主の負担となります。また、設置・維持については、政令の定める基準に従い市町村条例において定められた基準により行う必要があります。

㋗協定部分がある場合
本物件土地の一部には●●のための協定部分があり、地番●番●との間で、相互使用の協定を交わしています。買主にはこの内容を承継していただきます。

㋘引渡される鍵について

㋙覚書、協定書

また、上記のほか、これまでの重要事項説明書の中で、後記「Ⅲその他重要な事項」欄参照となっている項目の説明がここでなされます。

 

弊社では、購入される皆様に安心してご購入いただけますよう、エージェントがしっかり調査をし、重要事項説明書を作成しております。購入される不動産は、大切な財産となります。ご不明な点は、いつでもご質問ください。どうぞよろしくお願いいたします。