エージェントブログ
AGENT BLOG
公開日:2023年7月28日  佐藤 亮介

重要事項説明書で見落としがちなポイントその1:不動産の表示

REDSエージェント、宅建士の佐藤です。

不動産を購入されるお客様は、購入契約をされる前に、不動産業者(仲介業者または売主の不動産業者)の宅建士から、購入する不動産について書面を示して「重要事項説明」を受ける決まりになっています。

お客様にとっては初めてのご経験となることがほとんどだと思いますので、重要事項説明におけるポイントをいくつかご説明したいと思います。今回は、土地や戸建ての重要事項説明書に書かれている、売買対象不動産でいちばん最初の説明事項の「不動産の表示」の「土地」欄についての解説です。

重要事項説明

一般的な重要事項説明書では、土地についての表示は下のような欄になっています。

A.不動産の表示
1.土地

所在       持分
1 ○○市○○町○丁目 ○番1 宅地 100.00㎡  
2 ○○市○○町○丁目 ○番2 宅地 10.00㎡ 1/5
合計2筆 110.00㎡  
 

 

これを見れば、合計110.00㎡が購入する土地の広さであると認識されるかもしれません。

でも、ちょっと待ってください。不動産業者から受け取った「販売図面(不動産の紹介図面)」に、「私道負担持分あり」、「セットバック含む」と書いてありましたよね。また営業担当者からそう説明を受けた方もいらっしゃるかと思います。

上記の記載ですと、家の建てられる土地の広さが、110.00㎡という説明に見えなくもありませんよね。でもよく見ると欄の右端に1/5と入っていますね。

重要事項説明書では、私道がある場合、セットバックがある場合、また利用を制限される部分がある場合は、その記載をしますので、確認してください。

重要事項説明書を後で見直したときに、お客様から「よくわからない」という感想が出るのでは、不動産業者としては片手落ちですね。「測量図を渡して口頭で説明した」ではなくて、重要事項説明書を見ればわかるようになっていなければなりません。

そのため、良心的な不動産業者は下の枠に私道面積やセットバック面積などを記載します。例えば次のように。ご購入を検討される際には、利用を制限される部分があるのか、実際に建物の敷地として利用できる広さはどれくらいなのかをよくご確認ください。

A.不動産の表示
1.土地

所在       持分
1 ○○市○○町○丁目 ○番○ 宅地 100.00㎡  
2 ○○市○○町○丁目 ○番○ 宅地 10.00㎡ 1/5
合計2筆 110.00㎡  

◆上記土地の合計面積は、100.00㎡+10㎡(持分1/5)となります。

◆上記1の土地のうち、約●㎡は建築基準法第42条第2項による道路後退部分(セットバック部分)です。別添令和○年○月○日土地家屋調査士△△作成の地積測量図をご参照ください。

◆上記2の土地は私道部分です。

 

これで、建物が建っている、または建物が建てられる敷地の広さが、測量図を併せて確認することで分かりますよね。

この注書きには、色々なケースがあります。土地を眺めただけではわからないことが実はたくさんあって、不動産業者はそれを資料とともに重要事項説明書に記載します。

●位置指定道路の指定幅員未満のため、復元する部分がある場合の記載例:上記1の土地のうちには、建築基準法第42条第1項第5号道路の復元部分です。別添令和○年○月○日土地家屋調査士△△作成の地積測量図をご参照ください。

●隣接地などとの共同利用部分がある場合:上記1の土地には、隣接地(地番○番○)との協定部分が含まれます。位置と面積については別添協定書(見本)添付の●●図をご参照ください。

●分譲地で共有のゴミ置き場がある場合:上記2の土地はゴミ置き場部分です。

●区画整理事業施行地区内の「仮換地」の場合:本物件は土地区画整理事業施行地区内の仮換地です。上記登記記録上の土地の表示は従前地の表示であり、仮換地の表示は次のとおりです(別添仮換地証明書参照)。なお、仮換地面積は換地処分後増減することがあります。また、換地処分があるまでの間の権利の種類は、従前地は所有権、仮換地は使用収益権となります。

仮換地街区:〇〇土地区画整理事業〇〇街区
仮換地面積:〇〇〇㎡

このように事例を挙げていくと、複雑なことがいろいろあるのだな、と思われるかも知れませんが、不動産のご購入をご検討される際には、不動産の営業マンから具体的な資料とともに、正確な説明を受けたうえで、購入をご決断されることと思います。売買契約締結に臨まれる前に、重要事項説明書で何度も確認してくださいね。

私道(現に負担している部分、また建築にあたってセットバックする部分)に関しては、「敷地と道路との関係」という項目である「私道負担等に関する事項」という項目でも説明がなされます。

これらの項目に関しては、別の機会に説明したいと思います。

 

記事を執筆したエージェント

佐藤 亮介

回答数 0

宅建士・リフォームスタイリスト

プロフィールページへ

REDSではすべてのお客様に、
Googleクチコミの投稿を
お願いしています。

※2026年04月26日現在 本社・首都圏営業所の数値

※2026年04月26日現在 本社・首都圏営業所の数値

  • 平均評価
    5.0
  • 投稿数
    230

    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    5 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    3 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。