地積測量図とは？　土地売買や分筆登記、地積変更で必要な理由

いつもご覧いただき、ありがとうございます。《不動産仲介手数料が無料もしくは割引》不動産流通システム【REDS】エージェント宅地建物取引士・管理業務主任者・宅建マイスター・リフォームスタイリストの木村　康幸と申します。

先日、古家付きの土地を売買しました。土地売買や土地の分筆登記、地積変更で必要な地積測量図について解説します。

（写真はイメージです）

地積測量図とは

【地積測量図】とは、土地の面積や形状、隣接地との位置関係、境界標、求積方法などが記載された公的な図面です。

この図面は、土地の登記申請時に法務局に提出され、土地の面積の根拠として使用されます。

地積測量図に含まれる情報と取得方法

地積測量図には主に以下の情報が含まれています。

1. 土地の所在地番
2. 土地の形状
3. 隣地との位置関係
4. 境界標
5. 土地の面積および求積方法
6. 測量した年月日

地積測量図は、土地の分筆登記、地積変更または地積更正登記の申請時に必要となります。また、作成された時期によって、三斜法、任意座標、世界測地系の座標によるものなど、異なるタイプが存在します。

地積測量図は、法務局で直接取得したり、インターネットや郵送で取得したりすることが可能です。

地積測量図は、土地の境界や面積を正確に知るために重要な書類であり、不動産取引や建築計画を進める際には、この図面を確認することが大変重要です。

地積測量図は土地売買に必要

土地を売買する際には、その土地の面積が正確にわかるだけでなく、境界がはっきりとしている地積測量図が必要になります。境界があやふやだと、後々境界トラブルが発生する可能性があるからです。

もし地積測量図がない場合は、土地の所有者（売主）の責任で地積測量図を作成することになります。地積測量図にせよ確定測量図にせよ、測量された時期が古い場合も新しい地積測量図を求められることもあります。測量方法が簡易だった昔の測量図は、現在の技術で改めて測量すると差異が発生するケースがよくあるからです。特に土地の価格が高いエリアであれば、わずかな面積の違いが、時には数百万円、数千万円単位の価格差を発生させてしまうこともあります。

新たに測量し直して登記する場合は「地積更正登記（登記簿の面積を正しい面積に訂正すること）」が必要になります。

確定測量図や現況測量図との違い

地積測量図と似た言葉に「確定測量図（確定実測図）」と「現況測量図」があります。

■確定測量図（確定実測図）：地積測量図と同様、隣接地の所有者の了解のもと境界を決め、それに基づいて測量した測量図。記載されている内容は地積測量図とほぼ同じ。

■現況測量図：境界について隣接地の所有者の了解を取らずに測量した図面のこと。図面にはどこにブロック塀があり、水路があり……といったことが記載。

確定測量図（確定実測図）は地積測量図と同様、境界がはっきりと決まっています。土地の売買にも使えます。違いは地積測量図が誰もが法務局で入手できる公的な図面であるのに対し、確定測量図は土地の所有者が土地家屋調査士に依頼して作成してもらう測量図なので、土地の所有者しか持っていないことです。

一方、現況測量図は、隣接地との境界について隣接地の所有者の了解を取っていませんので、極端な話、土地の所有者が「おそらく境界はここだろう」という推測をもとに土地家屋調査士に依頼して作成した測量図です。

地積測量図がない場合は土地家屋調査士に依頼

すべての土地に地積測量図があるわけではありません。

「所有する土地の地積測量図がない。あるけど30年前の古いもの」というご相談は私たちにも多く寄せられています。しかし、ないのは当たり前なのです。

なぜなら、地積測量図は土地の売買や分筆などが必要になったときに初めて申請して添付する図面です。分筆などの必要性がないなら、わざわざお金をかけて作成しないものです。

では、地積測量図はないけれど、土地を売る必要が生じた場合はどうすればいいのでしょう。

最寄りの土地家屋調査士に依頼してください。土地家屋調査士とは登記のための地積測量図を作成することができる国家資格者です。

不動産の登記制度を円滑に機能させ、国民の権利の明確化に寄与することを目的としてつくられた、不動産の表示に関する登記についての専門家です。

最後に

REDSでは引き続き売却物件を募集しています。弊社受任物件には設備保証が付きますので、ぜひREDSエージェント：木村　康幸へご相談ください。

REDSでは1億円のご自宅を売却する場合の仲介手数料を上限金額「168.3万円（税込み）」として設定しています。1億5,000万円でも2億円でも仲介手数料は「168.3万円（税込み）」です。

高額のご自宅を売却するお客様には今まで以上のチャンスです。現在多くの方にご利用いただいております。詳しくはREDSエージェント【木村　康幸】にお問い合わせください。

REDS 不動産流通システムの木村です。
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