「省エネ性能表示制度」とは？　省エネ時代、不動産業者も消費者も知らないでは済まない！

いつもご覧いただき、ありがとうございます。《不動産仲介手数料が無料もしくは割引》不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の木村康幸です。今回は2024年4月から住宅・建築物を販売・賃貸する事業者に表示するよう努力義務が課せられた「省エネ性能ラベル」について解説します。

（写真はイメージです）

建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度とは

改正建築物省エネ法（建築物のエネルギー消費性能の向上等に関する法律・平成27年法律第53号）に基づき、2024年4月に「建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度」が強化されました。

日本政府は2050年カーボンニュートラルの実現に向けて、CO₂排出量全体の約3分の1を占める住宅・建築物について、さらなるエネルギー消費・CO₂排出の削減を求めています。そのため、2024年に「省エネ性能ラベル」の表示が開始されました。

これは、住宅・建築物のゼロ・エネ化のために誰もが「省エネ性能で建物を選べる」ようにすることを国が目指している制度です。

本制度の中で、努力義務が課せられているのは建築・不動産の販売・賃貸事業者（売主、貸主、サブリース事業者含む）です。2024年4月1日以降に建築確認申請を行う新築建築物、およびその物件が同時期以降に再販売・再賃貸される場合が対象です。

住宅としては分譲戸建てや分譲マンション、賃貸住宅、買取り再販住宅などが対象で、非住宅でも貸事務所ビルや貸テナントビルも対象となります。例外として販売または賃貸する用途でない建築物（注文住宅やウィークリーマンション）などがあります。

販売では販売事業者が努力義務として省エネ性能ラベルの発行をした場合、その物件を消費者である買主に届けるまでに仲介事業者などが介在するのであれば、この事業者も省エネ性能ラベルについて理解しておく必要があります。

賃貸の場合も同様で、賃貸事業者が省エネ性能ラベルを発行した場合、消費者である借主と契約をするにあたり、賃貸管理事業者や仲介事業者を経由する場合、同じく省エネ性能ラベルについて理解しておく必要があります。

SUUMOなどの広告媒体では、省エネ性能情報をわかりやすく掲載していくことが望まれ、消費者が省エネ視点で物件の比較検討ができることを目的とされています。

住宅の省エネ性能ラベルの項目

「省エネ性能ラベル」の要素は住宅と非住宅で若干異なります。住宅については、下記の項目があります。

●断熱性能：「建物からの熱の逃げにくさ」と「建物への日射熱の入りやすさ」の2つの点から建物の断熱性能を見る指標。

●エネルギー消費性能：国が定める省エネ基準からどの程度消費エネルギーを削減できているかを見る指標（BEI）を星の数で示す。

●目安光熱費：住宅の省エネ性能に基づき算出された電気・ガス等の年間消費量に全国統一の燃料などの単価を掛け合わせて算出した1年間の光熱費の目安。記載がない場合もある。

●自己評価・第三者評価：省エネ性能の評価が販売・賃貸事業者による自己評価か、評価機関による第三者評価を示す。

●建物名称：省エネ性能の評価対象がわかるように物件名を示す。必要に応じて棟名や部屋番号も掲載。

●再エネ設備あり／なし：再エネ設備（太陽光発電・太陽熱利用・バイオマス発電など）が設置されている場合に「再エネ設備あり」と表示できる。

●ZEH水準：エネルギー消費性能が★3つ、断熱性能が5以上で達成のチェックマークがつく。

●ネット・ゼロ・エネルギー（ZEH）：ZEH水準の達成に加え、太陽光発電の売電分も含めて、年間のエネルギー収支がゼロ以下で達成のチェックマークがつく。ここは第三者評価（BELS）の場合のみ表示。

●評価日：評価された省エネ性能がいつ時点のものかを示す。

「自己評価・第三者評価」ですが、省エネ性能ラベルとエネルギー消費性能の評価には、文字どおり自己評価と第三者評価があります。自己評価は販売・賃貸事業者が自ら国が指定するWebプログラム、もしくは仕様基準に沿って建築物の省エネ性能の評価を行うことを指しています。第三者評価は、第三者の評価機関に依頼し、建築物の省エネ性能を評価したものです。

一方、非住宅では、7個の項目があります（住宅における「断熱性能」「目安光熱費」「ZEH水準」がなくなり、下記「ZEB水準」が加わります）。

●ZEB水準
エネルギー消費性能が事務所などの用途は★5つ、病院等の用途は★4つで達成となる。国の誘導基準でもある。

まとめ

日本は住宅などの不動産において、エネルギー効率と持続可能性を統合しようという強いコミットメントを示しているため、不動産業者も消費者も省エネについていっそう理解をし、対応していくことが今後は求められます。

 

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