エージェントブログAGENT BLOG

公開日：2023年7月21日

区画整理地内の不動産売買の注意点について徹底解説

REDSエージェント、宅建士の森山です。先日、区画整理地内の新築戸建ての売買を仲介しました。その際、お客様から区画整理についての説明を求められましたので、参考までにブログでも説明をさせていただきます。

区画整理

区画整理事業とは

区画整理事業とは、都市計画区域内の土地において宅地の利用増進および公共施設の整備改善を図るため、土地の区画形質の変更および公共施設の新設や変更をする事業です。土地区画整理事業により、土地の所在・地番・地目・面積が変わるため、表題部の登記内容が大幅に変更されます。

区画整理地には仮換地と保留地があります。区画整理事業中に元の土地所有者が、新しい土地を割り当てられる土地を換地といいます。

仮換地は、換地処分を行う前に「仮」に換地を指定することをいいます。保留地は、区画整理事業を実施した際に、事業主体が取得する宅地のことを指します。保留地は所有権がなく、仮換地は移り住むものに所有権が移行しているので売買は自由です。

仮換地と保留地のメリット、デメリットとは

仮換地のメリットとしては、区画整理事業が完了する前に売却することができるため、現金化が容易であることや、区画整理事業後に価格が上昇する可能性があるため、その上昇分を得られることです。

一方、デメリットとしては、区画整理事業後に価格が下落する可能性もあるため、そのリスクを負うことになります。

保留地のメリットとしては、区画整理事業後に価格が上昇する可能性があるため、その上昇分を得られることや、区画整理事業後に住みやすくなったり周辺環境がよくなったりするため、住環境の改善が期待できることです。

一方、デメリットとしては、区画整理事業後に価格が下落する可能性もあるため、そのリスクを負うことになります。

※保留地は所有権がなく、抵当権を設定できないため、ローンで利用できる金融機関が制限される可能性があります。
※保留地については、区画整理事業が完了した段階で登記簿が作成され、事業施行者名義で初めて保留地の保存登記が行われます。そのため、保留地では、区画整理事業が完了するまでは転売ができない場合もあります。

区画整理地内の土地取引の注意点と事例

区画整理地内での土地取引にはどんな注意点があるのでしょうか。

工事期間中の土地売買は禁止も

区画整理地内では、工事期間中の土地売買は禁止されることがあります。また、事業後の制約がかかることがあります（高さ、最低限度面積など）。

また、土地の位置や面積が変わることがあります。過去の売買では約1キロ離れた場所に移動した土地もありました。方位や道路幅が変更になったり、旗竿地が整形地に変更になったり、といったこともありました。

土地清算金が発生することも

従前地と仮換地の面積により土地清算金が発生する可能性があります。区画整理地内の土地清算金とは、土地区画整理事業の換地により「従前の土地」と「換地」との間に評価上の不均衡が生じることがありますが、この不均衡を解消するためにやりとり（徴収や交付）される金銭のことをいいます。清算金は、区画整理前と後で生じた土地の価格差を埋め合わせるためのお金です。過去の売買では換地後に約600万円の徴収ありの土地がありました。

不動産取引においては、売買契約書において清算金の負担を売主、買主どちらにするか明記することが重要です。従前地と仮換地の面積があまり変わらない場合は要注意です。変わらない場合は徴収の可能性が高く、反対に大幅に減った場合は交付の可能性が高くなります。

売買価格に大幅な差も

使用収益の開始時期の差により、売買価格に大幅な差が生じる恐れがあります。区画整理地計画段階での土地も以前売買をおこないました。計画段階では使用収益が開始されていないため、いつから建築できるのかが不明でした。

仮換地予定図はあったのですが、そちらにはまだ家が建っており、立ち退きが済んでいませんでした。そのため、使用収益が開始された仮換地と違い、大幅に売買価格が下がってしまいました。

移転、移築に関する補償金について見こみ違いとなったことも

区画整理地計画段階での中古戸建も以前売買をおこないました。すでに建物等の取得価格、建物等の移転費用、建物等の再建築費用などから補償金が算定されていました。

中古戸建を購入してリフォームをおこなう予定でしたが、すでに補償金の算定が終わっているため、今後数千万円かけても補償金の対象にならないことが判明しました。

区画整理完了まで地目変更できない

区画整理地内のマンション売買についても、区画整理が完了するまで地目変更ができません。駅前のマンションでも登記簿上の地目が「農地」になっている場合は、売買するたびに農地転用届が必要になります。

換地処分後の登記手続き停止について

区画整理によって換地処分された登記簿が残り、従前の登記簿は閉鎖されます。換地処分の公告日の翌日から区画整理登記の完了までの期間は、施行区域内の土地及び建物に関する登記手続きは一時的に（3～4カ月の期間）停止されます。このため売買契約締結後、引渡しまでの間に換地処分がおこなわれますと登記が約3～4カ月できなくなりますので、その期間は引渡しができなくなります。

まとめ

区画整理地内の物件はその物件ごとにさまざまな規制がありますので、よりきめ細かな調査が必要になります。区画整理地内の物件売買は、信頼のできる業者への依頼が不可欠です。REDSは全エージェントが宅地建物取引士ですので、安心してご依頼くださいませ。

この記事を執筆した
エージェントプロフィール

4.9

森山賢治
（宅建士・リフォームスタイリスト）

お客様のご要望に添ったご提案をいたします。

4.9

プロフィールページへ

このエージェントに相談する

090-2552-6762

【仲介手数料が最大無料】の不動産流通システム（REDS）

カテゴリー：

森山　賢治

嬉しい口コミも
多数いただいております

40代男性（マンション売却）
こちらでマンションの売却をいたしました。
比較した大手の不動産屋よりも専門知識が豊富に感じ、なおかつ仲介手数料も安かったのでこちらにお願いしました。
結果、売り出し価格で1回の内覧で決まり、満足しています。
無駄な勧誘が一切なかったのもおすすめできます。
50代女性（マンション購入）
マンション購入にてお世話になりました。
担当の鈴木朋子さんには、本当に親切にしていただき感謝しかないです。いつも私たちの目線になり、分かりやすいアドバイスをしてくださりました！子供への気遣いも嬉しかったです。何より、鈴木さんの表裏のない感じが私も夫も大好きです。（笑）
不動産購入で後悔したくない方、安心して物件探しや手続きを進めたい方にはぜひお勧めしたいです！お世話になり、本当にありがとうございました。
40代男性（中古マンション購入）
中古マンション購入にあたり、いくつかの不動産仲介会社にあたってたところ不動産流通システムさんに辿り着きました。他の仲介会社さんは営業の電話が激しく、仕事の障害になる程でうんざりしておりましたが、不動産流通システムにて担当頂いた成田さんは、押し売りする様なことは一切無く安心して物件を探せました。

女性ならではの細かい気配りと単刀直入に物件の懸念点をプロの目からアドバイス頂き、納得のいく物件選びができました。会社名が大手の不動産仲介会社ほど知れ渡ってはおりませんが、ネットでの口コミで良いサービスが良いものとして伝わり、より多くの消費者が良いサービスが受けれる様になればと思い書き込ませて頂きました。
大手の名前だけに騙されて無駄な手数料払うのは、勿体ないですよ。
不動産流通システムさんで物件を売り買いするのに、大手に引けを取らないサービスをより安価に受けれますので
40代女性（住み替え：購入・売却）
不動産の売却・購入の両方お世話になりました。
以前中古マンションを購入する際は、不動産ポータルサイトに掲載している不動産会社に問い合わせをしないと内覧ができなかったことが何度かあり、大手不動産会社に任せると、売却の際幅広く宣伝活動がされないのではないかという不安がありました。
そこで、「囲い込みはせず、他社にドンドン広告掲載してもらい幅広い媒体で宣伝してもらう」「LINEからの問い合わせも可能」「仲介手数料が安い」の3点に惹かれ、お任せしました。
担当の鈴木さんの明るく、お茶目な人柄も好きだったので、購入売却にかかる庶務も憂うつにならずに対応できました。いつも家族のことや、部屋についてもポジティブなことを言ってくれるので安心してお任せしました。
最寄駅にはないので、いつでも会って相談するというのむずかしいかもしれませんが、心配なことはメールや電話ですぐに対応してくれるので、私達には十分満足できました。
結果としては売却も1ヶ月で売出価格で決まり、購入時のローンも紹介していただき、購入・住み替えもスムーズに決まりました。また住み替えの際にはぜひお願いしたいです。
50代男性（マンション売却）
マンション売却で、担当していただいた津司さんには本当にお世話になりました。
次に住む所の相談と住んでいるマンションの売却を同時進行で行いましたが、分かりやすい説明と進め方の提示が手際良く、安心してお任せする事が出来ました。
ネットで何でも調べられる時代ですが相手が何を考え、何を優先するかは会話の中でこそ分かると思います。プロフェッショナルを感じました
30代女性（マンション購入）
とにかくレスが早い。
専門知識も豊富で、説明が分かりやすいです。
担当してくれた方は非常に業界に通じており、ホスピタリティーに溢れていてかなり信用できます。他社と比べて手数料もとても安いのでオススメの会社です。
60代男性（戸建て購入）
酒井智様にご担当して頂きました！細かい相談も小さな不安も毎回本当に迅速に対応して頂き、無事マイホームを購入できました！
酒井さんは大変親切な方でREDSを選んで本当に良かったです。
仲介手数料も無料で！今物件等お探しで検討してる方は絶対REDの酒井さんに相談してみてください！