住み替えは売却先行・購入先行、どっちがいい？　不動産売却と住宅ローンの進め方を解説

REDSエージェント、宅建士の池谷です。

「今の家が手狭になった」「家族のライフステージに合わせて住環境を変えたい」「駅に近い家へ住み替えたい」など、さまざまな理由から住み替えを検討する方がいらっしゃいます。

住み替えは、単純に「今の家を売って、新しい家を買う」というだけではありません。特に重要なのが、現在の自宅を先に売却するのか、それとも新居を先に購入するのか。すなわち売却と購入の順番です。

「売却先行」と「購入先行」、それぞれにメリットと注意点があるため、ご自身の資金計画や希望するスケジュールに合わせて検討することが大切です。

（写真はイメージです）

住み替えの2つの方法｜売却先行と購入先行

住み替えの方法は、大きく分けると「売却先行」と「購入先行」の2つです。

売却先行｜今の家を売ってから新居を買う

まず現在お住まいの自宅を売却し、売却代金を確定させてから新居を購入する方法です。大きなメリットは、住み替えに使える資金の目安を明確にしたうえで新居を探せることです。

例えば、現在の住宅ローン残高が2,500万円で、自宅が4,000万円で売却できた場合、諸費用を考慮する必要はありますが、売却によって手元に残る資金を新居購入の頭金などに充てることができます。

また、現在の住宅ローンを完済してから新居の住宅ローンを組める場合は、2つの住宅ローンを同時に返済する負担を避けやすくなります。

一方で注意したいのが、売却後に新居がすぐ見つからない可能性です。売却が先に決まった場合、引き渡しまでに新居を見つける必要があります。条件に合う物件がなかなか見つからなければ、一時的に賃貸住宅などへ仮住まいすることになるケースもあります。

そのため、売却先行の場合は「売却価格」だけではなく、売却から引き渡し、新居購入までのスケジュールを事前に整理しておくことが重要です。

購入先行｜新居を買ってから今の家を売る

もうひとつが、新居を先に購入してから現在の自宅を売却する方法です。最大のメリットは、気に入った新居を確保してから住み替えを進められることです。売却先行の場合のように「家を売ったけれど、次に住む家が決まっていない」という状況を避けやすくなります。

また、新居への引っ越しを先に済ませることで、現在の自宅を空室にして売却活動を行える場合があります。

空室にすることで、購入検討者が内見しやすくなり、家具などに隠れていた部分を含めて室内を確認してもらいやすくなるというメリットもあります。さらに、引っ越しを一度で済ませやすいことも購入先行のメリットです。

ただし、現在の自宅が売れるまで、2つの住宅ローンを同時に返済する可能性がある点には注意が必要です。

現在の住宅ローンが残っている状態で新居の住宅ローンを組む場合、金融機関によっては現在の住宅ローンを含めた返済能力が審査されます。そのため、「新居を購入してから自宅を売ればよい」と決める前に、金融機関へ相談し、現在の借入状況を踏まえて新居の購入予算を確認しておくことが大切です。

「売ってから買う」「買ってから売る」どちらが向いている？

結論からいうと、どちらか一方がすべての方にとって正解というわけではありません。

• 現在の自宅の売却条件をじっくり検討したい
• 売却資金を新居の購入資金に充てたい
• 二重ローンを避けたい

という方は、売却先行が向いています。

一方で、

• どうしても購入したい新居がある
• 仮住まいを避けたい
• 引越しを一度で済ませたい
• 現在の自宅を売却するまで一定期間の資金的な余裕がある

という方は、購入先行が向いている場合があります。

重要なのは、ご家族の希望に加え、住宅ローン残高、自己資金、現在の自宅の売却想定価格、新居の購入価格を総合的に考えることです。

住み替えの資金計画は「今の家がいくらで売れるか」から

住み替えを考える際、多くの方が新居探しから始めます。しかし、資金計画を立てるには、まず現在の自宅がどのくらいの価格で売れそうかを把握することが重要です。

例えば、現在の自宅の住宅ローン残高が3,500万円ある場合、自宅が3,000万円でしか売れなければ、単純に売却するだけでは住宅ローンを完済できません。

一方、4,500万円で売却できれば、住宅ローンを返済した後に残る資金を新居購入に活用できる可能性があります。

そのため、住み替えを検討したら、まずは現在の自宅について、「いくらで売れるのか」「住宅ローンはいくら残っているのか」「売却後にいくら手元に残るのか」を確認してみましょう。

売却価格だけでなく「手取り額」を確認する

不動産を4,000万円で売却できたからといって、4,000万円すべてが手元に残るわけではありません。

仲介手数料や登記関係費用、住宅ローンの繰上返済に伴う費用のほか、状況によっては税金など、売却に伴う諸費用がかかります。

そのため、住み替えの資金計画では、

〈売却価格〉－〈住宅ローン残高〉－〈売却諸費用〉＝《住み替えに使える資金の目安》

という考え方が重要です。そして、その資金を新居の頭金や諸費用などにどの程度充てるのかを考えていきます。

「売れる価格」と「売りたい価格」は同じとは限らない

住み替えで注意したいのが、現在の自宅の売却価格です。「このくらいの金額で売りたい」という希望価格と、実際に購入検討者が現れる価格は必ずしも一致しません。高い価格で成約すれば手元に残る資金は増えますが、相場から大きく離れた売出価格を設定すると、売却期間が長期化する可能性があります。

住み替えでは「高く売ること」だけではなく、希望する時期までに売却することも重要です。特に購入先行の場合は、売却期間が長くなるほど資金計画への影響も大きくなります。

そのため、周辺の成約事例や現在売り出されている物件などを確認し、市場の状況を踏まえた売出価格を検討することが大切です。

住み替え成功のポイントは「順番」だけでなく「資金計画」も大切

住み替えを成功させるために最も重要なのは、売却先行か購入先行かという二択だけではありません。「今の家はいくらで売れそうか。新居はいくらまで購入できるか」この全体像を把握することが大切です。

現在の住宅ローン残高、新居の購入価格、自己資金、売却・購入にかかる諸費用、住宅ローンの借入可能額などを整理すれば、ご自身に合った住み替え方法が見えてきます。

また、購入先行を選ぶ場合、金融機関によっては住み替えに対応したローン商品や、現在の住宅ローンと新居の住宅ローンについて個別の取り扱いが設けられていることもあります。

ただし、利用条件は金融機関によって異なるため、事前確認が必要です。

住み替えを考えたら、まずは「売却査定」で資金計画を

「そろそろ住み替えたい」と思っていても、具体的な資金計画が分からなければ、新居探しを始めることに不安を感じる方も多いと思います。

そのような場合は、まず現在の自宅がどのくらいの価格で売れそうか、売却査定で目安を確認することから始めてみてはいかがでしょうか。売却価格の目安が分かれば、住宅ローン残高や売却諸費用を踏まえ、売却後に手元へ残る資金を見積もりやすくなります。

そこから「新居はいくらまで購入できるのか」「購入先行でも問題ないのか」「売却先行にしたほうが安心なのか」といった具体的な住み替え計画を立てることができます。

住み替えは、暮らしと家計の両方に大きく関わる出来事です。だからこそ、焦って「売る」「買う」の順番を決めるのではなく、現在の家の価値を把握し、資金計画を立てたうえで、ご自身に合った進め方を選ぶことが大切です。

「売却と購入、どちらから始めればいいか分からない」という方も、まずはお気軽にご相談ください。現在の住宅ローン残高や希望する新居の価格などを踏まえ、無理のない資金計画と住み替えスケジュールを一緒に整理していきましょう。