マイホーム買い替えのベストな手順は？　3つの方法と住宅ローンを宅建士解説

不動産を売る時も、買う時も、仲介手数料最大無料のREDS（株式会社不動産流通システム）の宅建士、青山 貴洋（あおやま たかひろ）と申します。

マイホームの買い替えを検討する際、「今の家を先に売るべきか」「新居を先に購入しても大丈夫か」と悩まれる方は少なくありません。

不動産の買い替えには大きく分けて、以下の3つがあります。

• 購入を先行する「買い先行」
• 売却を先行する「売り先行」
• 売却と購入を同日に行う「同日決済」

それぞれにメリット・デメリットがあり、資金計画や住宅ローンの組み方も異なります。今回は、買い替えの流れと住宅ローンの特徴について分かりやすく解説します。

（写真はイメージです）

理想の家をじっくり探せる「買い先行」

買い先行とは、新居を先に購入してから現在のお住まいを売却する方法です。

「買い先行」の流れ

1. 新居探し
2. 住宅ローンの事前審査
3. 新居の売買契約
4. 住宅ローン契約・新居の決済
5. 現在の住まいを売却開始
6. 売却完了

メリット

最大のメリットは、時間をかけて理想の住まいを探せることです。「希望エリア」「間取り」「築年数」など条件に合う物件が見つかるまでじっくり検討できるため、住み替え後の満足度が高くなりやすい傾向があります。

また、仮住まいが不要になるケースも多く、引越し回数を1回に抑えられる点も魅力です。

デメリット

一方で、現在の住宅が売れるまでの間、住宅ローンを二重で支払う（ダブルローン）可能性があります。自己資金に余裕がある方や、高額な住宅ローンを組める方でないと資金計画が難しくなる場合があります。

買い先行で利用されるローン

買い先行では、利用する住宅ローンは以下の3パターンです。

• 通常の住宅ローン
• 住み替えローン
• つなぎ融資

特に現在の住宅ローン残債が売却価格を上回る場合には、住み替えローンを利用して残債を一本化する方法もあります。ただし、住み替えローンは借入額が大きくなるため、審査基準が厳しくなる傾向があります。

資金計画で失敗しない「売り先行」

「売り先行」とは、現在の住まいを先に売却し、その後に新居を購入する方法です。

「売り先行」の流れ

1. 現在の住まいの査定
2. 売却活動開始
3. 現在の住まいの売買契約締結
4. 現在の住まいの引渡し・決済
5. 新居探し
6. 新居の売買契約
7. 住宅ローン契約・新居の購入

メリット

「売り先行」の最大のメリットは、資金計画が立てやすいことです。現在の住まいの売却価格が確定してから新居を購入するため、「自己資金がいくら残るのか」「新たに借りる住宅ローンはいくら必要なのか」を明確に把握できます。また、先に現在のローンを完済するため住宅ローンの二重払いリスクもありません。

デメリット

一方で、先に自宅を引き渡すため、新居が決まるまで仮住まいが必要になることがあります。その場合、追加費用が発生する可能性があります。

• 仮住まいの家賃・初期費用
• 引越し費用が2回分
• 荷物が入りきらない場合、トランクルームなど荷物保管費用

売り先行で利用されるローン

売却資金を頭金に充てるケースが多いため、基本的には通常の住宅ローンを利用することが一般的です。無理のない返済計画を立てやすく、金融機関からも評価されやすい方法といえるでしょう。

理想的ながら難易度も高い「同日決済」

買い替えの理想形ともいわれるのが、売却と購入を同日に行う方法です。現在の住まいの売却代金を、新居購入の資金にそのまま充当できるため、効率よく住み替えを進められます。

「同日決済」の流れ

1. 自宅の売却活動と新居探しを並行して行う
2. 売却契約と購入契約をほぼ同時に締結
3. 同日に売却決済と購入決済を実施
4. 新居に引越し

メリット

• 仮住まいが不要（引越しが1回で済む）
• 売却資金をそのまま購入資金に使える
• 二重ローンのリスクが少ない

資金効率が良く、多くの買い替え希望者が目指す形です。

デメリット

売却と購入のスケジュールを正確に合わせる必要があるため、調整が非常に難しい点が挙げられます。売主・買主・金融機関・司法書士・不動産会社など、多くの関係者の日程を一日に集約しなければならず、どちらか一方に変更が生じると全体に影響が及ぶ可能性があります。

同日決済で利用されるローン

基本的には通常の住宅ローンを利用します。ただし、売却代金の入金タイミングによっては、一時的につなぎ融資を利用するケースもあります。

買い替え成功のポイントは資金計画

不動産の買い替えでは、「どのタイミングで売るか」「どのタイミングで買うか」以上に、無理のない資金計画が重要です。

住宅ローン残高や自己資金、希望する住み替え時期によって最適な方法は異なります。

• 希望条件を優先したい方は「買い先行」
• 資金計画を重視したい方は「売り先行」
• 仮住まいを避けたい方は「同日決済」

不動産会社や金融機関と相談しながら、自分に合った買い替え方法を選ぶことが、住み替えを成功させるポイントです。

REDSには、経験豊富な宅建士が在籍していますので、お客様にとって最適な買い替えプランのご提案ができるかと思います。買い替えの場合、REDSでは売却時も購入時もそれぞれ仲介手数料が割引、もしくは無料でご利用いただけますので、費用面も抑えることができます。まずはREDSにご相談ください。