市街化調整区域とは？　そのエリアの家を購入する前に知っておきたいメリット・デメリットを解説

こんにちは。仲介手数料が必ず割引、最大無料の不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の片岡慎太郎と申します。

マイホーム探しをしていると、「市街化調整区域」という言葉を目にすることがあります。同じ広さ・同じような建物なのに、周辺相場より価格が安い物件が多く、「なぜこんなに安いのだろう？」と疑問に思われる方も少なくありません。

実は、市街化調整区域には価格が抑えられる明確な理由があります。購入する方のライフスタイルや目的によっては大きなメリットとなるケースもあります。今回は、市街化調整区域の特徴やメリット・デメリット、購入時の注意点について詳しく解説します。

（画像はイメージです）

市街化調整区域とは？ 「市街化区域」との違い

日本では都市計画法に基づき、市街地の整備を計画的に進めるため、都市計画区域を大きく次の2つに分けています。

• 市街化区域
• 市街化調整区域

市街化区域

市街化区域とは、すでに市街地を形成している地域や、今後10年程度で優先的に市街化を進める地域です。道路や上下水道、公園などのインフラ整備が進められ、住宅や商業施設などの建築も比較的自由に行えます。

市街化調整区域

一方、市街化調整区域は、市街地の無秩序な拡大を防ぐため、原則として新たな建築を抑制する地域です。農地や自然環境を守る目的もあり、新築や建て替えには一定の条件や行政の許可が必要になります。そのため、通常の住宅地とは異なるルールが存在します。

知っておきたい「市街化調整区域」4つのメリット

「建築制限があるならデメリットしかないのでは？」と思われるかもしれませんが、条件さえ合えば魅力も多くあります。

物件価格・固定資産税が安い

最大の魅力は価格の安さです。同じ建物・同じ土地面積でも、市街化区域と比較すると数百万円以上安く購入できるケースも珍しくありません。

そのため

• 住宅ローンを抑えたい
• 広い土地が欲しい
• 庭付き住宅に住みたい

という方には非常に魅力的です。

また、都市計画税が課税されない地域が多く、固定資産税の評価額も低くなるため、保有コストを抑えられます。

自然豊かな住環境

市街化を抑えている地域のため、緑が多く空気がきれいで、畑や田園風景が残る静かな住環境が保たれています。

子育て世帯や、のんびりと暮らしたい方から人気があります。

周辺環境が大きく変わりにくい

市街化区域ではマンションや商業施設が建設されることがあります。しかし、市街化調整区域では新しい開発が制限されるため、「隣に突然マンションが建った」という可能性は比較的低くなります。長く落ち着いた住環境を維持しやすい点もメリットです。

土地が広い

市街化調整区域では比較的広い土地が流通しています。100㎡程度ではなく、150～300㎡以上の土地もあります。

• 駐車場3台
• ドッグラン
• 家庭菜園
• バーベキュー

などのこだわりを実現しやすくなります。

購入前に必ず確認すべき4つのデメリット

メリットがある一方で、購入前には十分理解しておきたい点があります。

建築や再建築に制限がある

最大の注意点は建築の自由度です。市街化調整区域では、新築はもちろん、建て替え、増築などを行う際、行政の許可が必要となる場合があります。

土地だけ購入して自由に家を建てられるとは限りません。そのため、「将来建て替えできると思っていた」というトラブルにならないよう、事前確認が重要です。

住宅ローンが利用しにくい場合がある

金融機関によっては、市街化調整区域の物件に対して慎重に審査を行います。理由としては、担保評価が低いこと、将来売却しにくい可能性があること、建築制限があるためです。

その結果、

• 借入額が減額される
• 利用できる銀行が限られる

といった影響がでるケースもあります。購入前には複数の金融機関へ相談することをおすすめします。

売却に時間がかかることがある

将来的に売却する場合、購入希望者も同じ条件を理解したうえで購入する必要があります。住宅ローンの条件や建築制限もあるため、市街化区域より購入希望者が少なくなることがあります。そのため、売却期間が長くなるケースもあります。

インフラの確認が必要

インフラの整備状況によっては、以下のような設備が採用されている場合があります。

• 排水：浄化槽（定期点検・清掃・保守契約などの管理コストが必要）
• ガス：個別プロパンガス
• 水利：井戸水

購入前にはランニングコストも確認しておきましょう。

市街化調整区域の購入に向いている人

次のような方には、市街化調整区域は非常に魅力的です。

• 少しでも価格を抑えたい
• 広い土地が欲しい
• 静かな環境で生活したい
• 長く住む予定である
• 自然を身近に感じながら暮らしたい

購入前に必ず確認したいポイント

市街化調整区域の物件では、次の項目を事前に確認しましょう。

• 建築の可否：現在の建物だけでなく、将来建て替えができるかどうかを確認します。行政への確認が必要になるケースもあります。
• 再建築の条件：既存建物を解体した後も再建築できるのか、許可要件はあるのか、重要事項説明だけでなく役所調査も大切になります。
• ライフライン：上下水道、ガス、道路
• 住宅ローン：利用予定の金融機関で融資可能かどうか、事前審査を行っておくと安心です。金融機関によって判断基準が異なるため、複数行へ相談することをおすすめします。
• 将来の売却：将来の住み替えを考えている場合は、売却実績や周辺相場も確認しておくと安心です。不動産会社へ相談すれば、過去の成約事例なども参考にしながらご説明できます。

まとめ：正しい調査と知識で後悔のない住まい選びを

「市街化調整区域だから購入してはいけない」ということは決してはありません。実際、市街化調整区域でも多くの住宅が建ち、長年住まわれている方が数多くいらっしゃいます。重要なのは「価格が安い理由」と「利用上の制限」を正しく理解し、ご自身のライフプランに合っているかを判断することです。

建築の可否やインフラ、住宅ローンの利用条件などは、一般の方だけで判断することが難しいケースも少なくありません。REDSでは物件の調査から住宅ローン、将来の資産価値まで総合的にサポートし、お客様にとって最適な住まい選びをお手伝いいたします。常に顧客目線で考え、お客様の満足を最優先に業務に取り組んでいます。その一環として、弊社ではお客様がエージェントを指名できるように対応しております。 

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