不動産売買の諸費用明細で仲介手数料以外の不要な費用6選を宅建士解説

REDSエージェント、宅建士の中石です。

REDSでの不動産売買仲介業務を行う中でお客様から、「他社で諸費用明細を作成してもらったのですが、この費用は本当に支払う必要があるのでしょうか？」というご相談を最初のお打ち合わせの際にいただくことが少なくありません。

実際に他社様が作成した諸費用明細を確認すると、本来請求すべきではない費用や、宅地建物取引業法の趣旨や報酬規制との関係で問題となる可能性のある請求項目が含まれているケースが散見されます。

不動産売買を人生の中で何度も経験する方はそれほど多くありません。不動産取引に不慣れなお客様にとっては、費用の妥当性を判断することが難しく、結果として不要と思われる費用まで支払ってしまうケースも見受けられます。

今回は、特に注意したい諸費用項目について解説いたします。

（画像はイメージです）

1．住宅ローン代行手数料

住宅ローンを金融機関から借り入れる際、金融機関から借入金額の2.2％を事務手数料として請求されることが一般的です。

しかし、この銀行への事務手数料とは別に、仲介業者から「住宅ローン代行手数料」という名目で費用を請求されるケースが多く見受けられます。金額としては5万～20万円（税別）くらいが相場です。

そもそも、住宅ローン申込みのサポートは、不動産仲介業務の一環として行われるものです。不動産会社は仲介手数料を受領することで、以下の業務を一通り行います。

• 物件調査
• 契約業務
• 金融機関との調整
• 住宅ローン手続き補助

そのため、仲介手数料とは別に住宅ローン代行手数料を請求することについては、過去から業界内でも議論が続いています。もちろん、お客様が十分な説明を受け、納得して依頼するのであれば直ちに違法と断定できるものではありませんが、「ローン代行費用は必要なものです」「どこの会社でも請求されます」と説明された場合は注意が必要です。

実際には請求しない会社も数多く存在するため、削減できる可能性が高い費用の代表例といえます。

2．金銭消費貸借契約書の印紙代

住宅ローンを利用する場合、銀行と締結する金銭消費貸借契約書には印紙を貼付する義務が発生します。印紙税額は契約書に記載された借入金額に応じ、契約書1通につき以下のように定められています。

• 1,000万円を超え5,000万円以下⇒2万円
• 5,000万円を超え1億円以下⇒6万円
• 1億円を超え5億円以下⇒10万円

※詳細は国税庁のホームページをご確認ください。

しかし、近年では電子契約を導入する金融機関が大半となっており、その場合は紙の契約書を作成しませんので、印紙税は不要となります。金融機関によって異なるため事前確認が重要です。ご自身が住宅ローン利用予定の金融機関のホームページなどをよく確認しましょう。

3．仲介手数料以外の事務手数料

諸費用明細でよく見かける以下のような項目にも注意が必要です。

• 契約事務手数料
• 取引事務手数料
• 業務手数料
• サポート手数料

宅地建物取引業者が受領できる報酬額（仲介手数料）には、国土交通省告示により上限が定められています。そのため、本来の仲介業務に対して、「仲介手数料」「事務手数料」の両方を受領することは問題となる可能性があります。

特に、「契約書作成」「重要事項説明」「決済立会い」などは仲介業務そのものです。その業務について別途手数料を請求する合理性は極めて低いと言えます。

明細に事務手数料が記載されている場合は、「この費用は何の業務に対するものですか？」と具体的な説明を求めましょう。

4．書類作成費

書類作成費も注意が必要な項目です。不動産売買仲介では、「売買契約書」「重要事項説明書」「各種申込書類」などを作成します。しかし、これらは仲介業務の中核であり、通常は仲介手数料に含まれるものです。

にもかかわらず、以下のような請求をされるケースがあります。

• 書類作成費：5万5,000円
• 契約書作成費：3万3,000円

特別な業務が存在しない限り、仲介手数料とは別に請求する合理性は乏しいと言えるでしょう。

5．コンサルティング料

近年増えているのがコンサルティング料です。確かに「相続対策」「資産組み換え」「法人スキーム提案」「不動産投資分析」などの専門的コンサルティングを実施する場合は、別途報酬が発生することもあります。

しかし一般的な住宅購入において、「物件紹介」「資金計画提案」「住宅ローン相談」などの業務でコンサルティング料を請求する合理性は極めて低いと言えます。その内容が実質的に仲介業務と同じであれば、仲介手数料との二重請求と評価される可能性があります。

コンサルティング料を請求する場合には、その業務内容や報酬体系を明確にし、媒介契約とは別の業務として整理することが望ましいと考えられています。コンサルティング料という名目で費用請求された場合、実際に提供された業務内容やその成果物の品質などを具体的に確認しましょう。

6．広告費（特に売却時）

不動産売却の媒介契約を締結した売主様の立場の場合、特に注意したいのが広告費です。

国土交通省の報酬規定では、通常の販売活動に要する広告費は仲介手数料に含まれるものと考えられています。

• SUUMOなど不動産ポータルサイトへの掲載
• 営業エリア内への新聞折込チラシなどの紙媒体の広告
• 店頭広告

これらは仲介会社が通常行う営業活動です。そのため、「仲介手数料以外に広告費20万円が必要です」などと当然のように請求された場合は注意が必要です。

ただし、売主様から特別に依頼された以下のような広告には実費負担が認められる場合があります。

• 広範囲への紙媒体の広告
• 特別な動画制作
• 大規模な広告キャンペーン

重要なのは、「通常業務なのか」「特別依頼なのか」を明確に区別することです。

まとめ

不動産購入・売却において支払うべき費用は、以下のとおりです。

• 仲介手数料
• 登記費用
• 印紙税
• 融資関連費用（金融機関へ支払うもの）
• 火災保険料
• 固定資産税等清算金

一方で、以下の項目はその内容を十分に確認する必要があります。

• 住宅ローン代行手数料
• 事務手数料
• 書類作成費
• コンサルティング料
• 通常業務に対する広告費

特に中古マンションや中古戸建ての購入時には、諸費用の内容によって数十万円単位で総支払額が変わることがあります。物件価格だけではなく、諸費用の内訳まで比較することが、不動産購入を成功させる重要なポイントです。

REDSでは、仲介手数料の割引制度に加え、住宅ローン代行手数料や事務手数料などの名目による追加請求は行っておりません。不動産購入・売却時の総費用を少しでも抑えたい方は、ぜひお気軽にご相談ください。