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公開日:2025年12月22日  片岡 慎太郎

内見で不動産営業マンはここを見ている!〜現場のプロが教える、物件選びの精度を爆上がりする秘訣〜

こんにちは。仲介手数料が必ず割引、最大無料の不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の片岡慎太郎と申します。

不動産の内見に行くと、多くのお客様から「営業マンって、物件のどこを見て判断しているんですか?」という質問をよくいただきます。

表向きには“お客様が気にしそうな場所”を一緒に確認していますが、実はプロがこっそりチェックしているポイントはもっと細かく、もっと現実的です。

今回は、不動産営業マンが短時間で物件の善し悪しを見抜くために、実際にチェックしている“本当のポイント” を包み隠さずお伝えします。これを知れば、物件選びの精度が一気に上がります。

内見

(写真はイメージです)

内見ポイント1.立地の「数字では出ないデメリット」

物件を見る前に、まず「立地の癖」を確認します。

道路の接し方

図面の記載よりも大切なのは、「車の出し入れが現実的にできるか」です。

  • 所有している車が大きくて車庫入れの際に切り返しが多くストレスになりそう
  • 車は通れるが道幅が狭くギリギリ
  • 交通量と人通りが多く出し入れに時間がかかる

車庫入れは「慣れ」もありますが、こうした点は、住んでから気づいて後悔する人がとても多いのです。

周辺の“嫌悪施設”

地図には出ていても、現地に行かないと分からないものがあります。

  • 深夜に人が集まる場所
  • ゴミ集積所の位置
  • 近隣の騒音源

こうした情報は売主側があえて触れないこともありますが、営業マンは必ず確認します。

内見ポイント2.建物の状態で見る「劣化のサイン」

不動産営業マンは、外壁や屋根の色よりも、細部の“予兆”を見ます。

クラック(ひび割れ)の種類

同じヒビでも、

  • 表面だけの化粧モルタルのヒビなのか
  • 構造に影響する深いヒビなのか

を見分けるだけで、将来の修繕費がまったく違います。

外壁のチョーキング

手で触って白い粉がつく状態は、外壁塗装の寿命を示します。中古の場合、これを見るだけで「あと何年で塗装費がかかりそうか」まで予測できます。

バルコニー・サッシ周り

雨漏りはこの周辺が最も多いです。プロは必ずコーキングの痩せ具合や隙間をチェックします。

内見ポイント3.室内で見ているのは「生活動線」と「癖」

営業マンが図面よりも重視するのが、人が実際に住むとどうなるか、という視点です。

家具の置き方の“現実性”

  • キッチン、リビング、各部屋に行く生活動線
  • 洗濯機から物干しまでの距離は?
  • ベッドとクローゼットの動線は?

こうした部分は図面上では気付きにくいですが、住み始めてからのストレスに直結します。

コンセントの位置

意外と盲点ですが、営業マンは真っ先にコンセントの位置を見ます。コンセントの配置は生活の便利さを決めるからです。

内見ポイント4.売主(建売・仲介)の“考え方”

物件そのものより重要なこともあります。

建売業者のグレード感

  • コスト優先で建てている会社
  • 設備・構造にこだわる会社

この違いは、壁の厚さ、断熱材、窓の仕様などに顕著に表れます。

管理の雰囲気(マンション)

管理人さんや掲示板、ゴミ置き場を見るだけで、「住民の質」「管理会社のやる気」が分かります。マンションの“未来の価値”は管理状態が決めるので、ここは営業マンが最も重視する部分の一つです。

内見ポイント5.“価格の裏側”も見抜いている

不動産営業マンは、物件を見た瞬間に次のことを考えています。

なぜこの価格なのか?

  • 売主が急いでいる
  • 過去の成約履歴
  • 不具合を反映している

「価格には必ず理由」があります。これを読み解くのがプロの腕です。

価格交渉できる余地

営業マンは内見前からある程度、価格交渉できる部分を予測し、お客様に伝えるべきタイミングを見極めます。

  • 在庫期間
  • 周辺の成約事例
  • 売主の事情

内見ポイント6.最終的に判断しているのは「リスクとリターンのバランス」

どんな物件にも欠点はあります。営業マンはそれを隠すのではなく、「この物件は、このデメリットを許容できれば良い買い物になる」という線引きをしています。

  • 立地は完璧ではないが築浅で設備が良い
  • 駅は遠いが価格が安い
  • 修繕時期に近いが間取りが良い

この“バランス感覚”こそ、プロが本当に見ているポイントです。

まとめ:プロの視点を知るだけで、物件選びは失敗しない

不動産営業マンが見ているのは、「見た目」ではなく「未来のリスクとストレス」です。

  • 周辺環境の癖
  • 建物の劣化のサイン
  • 生活動線のリアル
  • 売主・管理会社の質
  • 価格の根拠と交渉余地

これらを知っておくことで、あなた自身も“プロ目線で物件を見る”ことができ、後悔しない住まい選びにつながります。

最終的にはお客様がご判断して決めることですが、営業マンに聞けば必ず答えてもらえる内容なので、お気軽にご自身に意見と答え合わせする感覚で聞いてみてはいかがでしょうか。

最後に

不動産流通システムREDSでは、「JR山手線の主要ターミナル駅および横浜駅からおおむね30分圏内」の不動産の売買仲介を専門にお取り扱いしております。多少前後してもお取り扱い可能の場合もありますのでお気軽にご相談ください。

常に顧客目線で考え、お客様の満足を最優先に業務に取り組んでいます。その一環として、弊社ではお客様がエージェントを指名できるように対応しております。

不動産売買で大切なのは会社よりも、対応する担当者ともいわれています。お客様と相性のよさそうなエージェントがいましたらぜひ、ご指名をいただけたら幸いです。

《不動産仲介手数料が無料もしくは割引》の不動産流通システム【REDS】では、引き続きみなさまからのお問い合わせを心よりお待ちしております。

 

記事を執筆したエージェント

片岡 慎太郎

回答数 13

宅建士・リフォームスタイリスト

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※2026年10月18日現在 本社・首都圏営業所の数値

※2026年10月18日現在 本社・首都圏営業所の数値

  • 平均評価※
    4.9
  • 投稿数※
    283

    3 か月前

    中古マンションの売却でお世話になりました。
    担当の志水様は、ベテランならではの豊富な知識で市場動向や適正価格を丁寧に解説してくださり、終始納得感を持って進めることができました。
    何より素晴らしいと感じたのは、情報の囲い込み等を一切行わないという徹底した透明性です。この誠実な姿勢と親身な対応に、人間としても深い信頼を置くことができました。
    結果として非常に満足のいく売却ができ、今後も購入の機会があればぜひ志水様にお願いしたいと考えています。知人にも自信を持って紹介できる不動産会社様です。

    6 か月前

    木村さんに中古マンション購入のサポートをしていただきました。
    内見から住宅ローンの選定、契約まで幅広くご対応いただき、大変助かりました。

    特にメールのレスポンスが非常に早く、常に安心してやり取りができた点が印象的です。

    また、引き渡し後にもいくつかご相談させていただきましたが、引き渡しが終わった後も変わらず丁寧にご対応いただき、信頼できる方だと感じました。

    今後、もし購入や売却の機会があれば、ぜひまた木村さんにお願いしたいと思いますし、他の方にも自信を持っておすすめできる方です。

    4 か月前

    柳澤さんと出会えて、私は幸せ者でした。中古マンションを購入するにあたり、仲介手数料が半額?全額無料?、正直、どんなカラクリ?他の項目で請求される?なんて思ったのは事実ですが、柳澤さんと電話でご相談した数時間後には、新宿本社で面談。すべての不安を、払拭して頂いたのが柳澤さん。柳澤さんだっからこそ、話を前進させようと思いました。
    柳澤さんは、仕事を楽しまれています、だから、安心して任せられる。とにかく、レスポンスは早い、的確で分かりやすい。
    余計経費は使わない、手数料は片方から貰う、それによって半額や全額無料、素晴らしい経営方針だと思います、間違いなく大成長されると思います。
    柳澤さんとREDSさんとのご縁に感謝、本当にお世話になりました。また、何かの際にはご相談させて貰います、そして、周りの仲間に強く紹介しておきます。

    3 か月前

    担当の志水様には、迅速丁寧な対応をして頂き感謝しております。

    今回専任媒介契約で売却をお願いしましたが、両手狙いとかではなく、実際買主様は他社からの紹介で売買が成立し、囲い込みも無く誠実に対応して頂けました。その上、仲介手数料も他社よりお得で、且つ正直不動産監修もされており、最後まで安心して取引を終えることが出来ました。

    また機会があれば是非依頼したいと思います。
    この度は本当にありがとうございました。

    2 か月前

    小林さんにマンション購入をご担当いただきました。

    全体を通して安心して相談でき、好感の持てる対応でした。
    レスポンスが早く、やり取りもスムーズでした。

    こちらの希望を汲んで、気になる点についても正直にお話しいただけている印象があり、信頼して相談することができました。

    担当の方ご自身も実際に住宅を購入されていて、年齢も近かったことから、実体験を踏まえたお話やアドバイスも参考になりました。ありがとうございます。