不動産の査定価格が会社によって異なる理由とは？　REDSの査定はどうなっている？

REDSエージェント、宅建士の中村です。

不動産を売却するとき、不動産会社がつける査定金額は、会社により本来大きく異なることはないと考えられます。しかし異なる原因がいくつかありますので、なぜ変わるのかを解説します。

結論からいうと、査定金額が異なる理由は大きく以下の5点です。

1. 不動産会社により査定方法が異なり、正しい査定ができていない
2. 査定地の需給を把握できていないため、正しい査定ができていない
3. 一括査定などが原因で、お客様とアポイントを取ることを優先し、あえて高値の査定をしている
4. 販売戦略の違いが査定金額の違いになる
5. 囲い込みの可能性

（写真はイメージです）

不動産価格の査定方法について

査定する不動産の状況や不動産会社により、不動産の査定方法は異なりますが、一般的に下記3つの査定法がほとんどです。

1. 取引事例比較法：過去の周辺類似物件の取引事例から比較査定（土地査定・区分マンション）
2. 原価法：建物の再調達価格から価値を算出（中古戸建建物など）
3. 収益還元法：賃貸収入など将来的な利益から価格を計算（主に投資物件）

居住用の物件においては下記方法で算出します。

区分マンション：取引事例比較法にて算出

マンション内や周辺類似マンションで過去に成約となった事例を元に、所在階、お部屋の向き、広さ、室内状況を考慮し算出します。

土地：取引事例比較法にて算出

査定地周辺で過去に成約となった事例を元に、駅からの距離、地形、接道方位、広さ、前面道路の状況等を考慮し算出します。

戸建て：取引事例比較法（土地）＋原価法（建物）にて算出

上記土地査定方法に加えて、建物は原価法にて査定をします。建物を取り壊して、同じ建物をもう一度建てた場合の原価を計算し、その価格から建物設備が老朽化している分を経過年数に応じて差し引くことで現在の建物価値を算出します。

取引事例とは

取引事例比較法の「取引事例」とはなんなのでしょうか。2つ紹介します。

不動産業者間の情報ポータルサイト「レインズ」に登録されている成約事例

不動産会社は、専属専任媒介・専任媒介契約にて売却依頼を受ける場合は、レインズに売出情報を開示する義務を負い、また、成約時には成約情報を登録する義務を負います。

SUUMOなどの不動産ポータルサイトに一般公開されている物件と未公開の物件の割合は、6：4と言われており、4割の物件は、不動産会社でも情報を知らないまま買い手が決まっていることになります。

不動産会社がレインズに登録をせず、自社で取引した未公開物件の成約事例

不動産会社が売主の物件や、一般媒介契約にて売却依頼を受けた場合は、レインズに公開・登録する義務を負いません。取引事例比較法ではレインズで公開されている成約事例をもとに査定をすることが多く、不動産会社により金額が大きく異なることはありません。

しかし、未公開物件の成約事例をもとに査定する場合、査定価格にバラツキが出る可能性があります。都心の一部のエリアでは、ほとんど未公開のまま成約になっている場合があり、エリアの需給を把握していない不動産会社が、レインズに情報公開されている事例だけを参考に査定をした場合は、金額に大きな差が出ることがあります。

一括査定、囲い込みも査定価格を狂わせる

このほか、査定価格を相場から遠ざけるものが3つあります。

不動産一括査定サイト

今日では多くの一括査定サイトがあり、また、インターネット上には「複数の不動産会社の話を聞きましょう」と記載がありますので、多くの売却検討のお客様は、複数の会社に査定を依頼します。

このため、不動産会社は、最初から周辺成約事例よりも高値で（他社よりも高値で）査定することが増えています。

販売戦略の違いについて

ある会社は「高値でじっくり売る」戦略を取り、別の会社は「早く売って回転率を上げる」方針を持っていることがあります。これにより、「高めの価格で設定する会社」「少し低めだが確実に売れる価格で提案する会社」と異なる場合があります。

囲い込みについて

一部の不動産会社では「自社の買主で取引をまとめたい」という思惑から、売却金額を高く提示し、他社のお客様のご条件に合わないようにすることで、囲い込みを狙うケースもあります。この場合、実際には売却が長引く場合や、購入希望者を逃してしまう可能性があります。

弊社REDSの査定方法について

弊社REDSは高値で査定をすることはしません

REDSでは、直近の成約事例をもとに、正直に査定をさせていただきます。

正直に査定をさせていただいたうえで、売出価格は、お客様のご希望により成約事例より高値でご依頼を受けることもあります。

弊社REDSは一切、囲い込みを行いません

REDSは他社様のお客様にもたくさんご紹介をしていただきたいと考えております。他社様がお客様にご紹介をしやすいよう、囲い込みを撲滅できるよう、さまざまなシステムを導入し、日々お客様の物件が早期成約に至るよう努めています。

最後に

• これから査定をお考えの方
• 現在売出中で、販売が長引いてしまっている方

上記内容やその他不動産全般で気になる点がございましたら、お気軽にご相談ください。
お客様の最善を考え、ご提案させていただきます。

 

エージェント：中村　裕伎（なかむら　ゆうき）
不動産業界歴10年目、累計取引件数230件超
保有資格
　宅地建物取引士
　2級ファイナンシャルプランニング技能士
　住宅ローンアドバイザー
　賃貸不動産経営管理士

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