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公開日：2025年5月17日　志水　恵吾

家を買うとき不動産会社が必ず説明する「都市計画法」解説【その2】

ご購入もご売却も、仲介手数料が必ず「割引」・最大「無料」のREDS【上級宅建士・宅建マイスター】志水恵吾（しみずけいご）です。

今回は、不動産売買の際に調査・ご説明が必要となる「都市計画法」について、前回の続きとなります。

ご説明が長くなるため複数回にて行います。今回は「その2」とさせていただきます。

※前回のブログ：家を買うとき不動産会社が必ず説明する「都市計画法」解説【その1】

前回は、都市計画法とは何か、都市計画の区域区分までのご説明をいたしました。今回は用途地域について触れていきたいと思います。

（画像はイメージです）

用途地域とは

用途地域（ようとちいき）とは、都市計画法の地域地区のひとつで、用途の混在を防ぐことを目的としています。都市の健全な発展や住環境の保護を目的として、建築物の用途や規模などが制限され、住居、商業、工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるものです。

用途地域は住居系・商業系・工業系の3グループにまず分類

用途地域が定められる区域は市街化区域内の土地の利用の方法（用途）によって、大きく以下の3つに分類されています。

住居系用途地域：住宅の建設が中心で、静かな住環境を守るために工場や大規模な商業施設の建設が制限されています。
商業系用途地域：店舗やオフィスが集まるエリアで、建物の高さや種類に一定の制約がある場合もあります。
工業系用途地域：工場などの産業活動が可能な地域で、騒音や環境への影響を考慮しつつ設定されています。

市街化区域だけでなく「準都市計画区域」「非線引き区域」も用途地域を定めることができます。

用途地域は全13種類

上記の住居系・商業系・工業系をさらに細かく13種類のエリアに分類されたものが用途地域です。用途地域の分類は市町村が行います。

では、13種類の用途地域をひとつずつ見ていきましょう。

1．第一種低層住居専用地域

低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする（都市計画法第9条1）。

→要するに主に低層住宅のために指定される地域です。この地域では、静かで良好な住環境を維持することを目的として、建物の高さや用途に関する厳しい制限があります。

用途の制限

一戸建て住宅や共同住宅（低層）
小規模な店舗や診療所（床面積が一定以下）
小中学校・図書館・公園などの公共施設

静かな住宅環境を守るため、大規模な商業施設や工場は建設できません。この地域では、住環境を快適に保つために、緑化や建物の配置に関する規制もよく設けられます。

2．第二種低層住居専用地域

主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする（都市計画法第9条2）。

→要するに第一種低層住居専用地域と同様に低層住宅のために指定される地域ですが、より利便性の高い住環境を目指して、一部の施設や店舗の建設が認められています。

用途の制限

一戸建て住宅や共同住宅（低層）
小規模な商業施設（例えば、一定規模以下の店舗や飲食店）
公共施設（学校・図書館・公園など）
診療所や老人ホームなどの福祉関連施設

大規模な商業施設や工場は建てられず、静かな住環境が維持されます。

この地域では、住宅地としての快適さを保ちつつ、生活の利便性を向上させるために、規制が第一種低層住居専用地域よりも緩やかになっています。

3．第一種中高層住居専用地域

中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする（都市計画法第9条3）。

→要するに、主に中高層の住宅を建てるために指定された地域です。低層住宅専用地域よりも建物の高さに対する制限が緩やかで、中層マンションやアパートなどの共同住宅の建設が可能です。

用途の制限

一戸建て住宅・共同住宅（中高層マンションなど）
幼稚園・小学校・中学校・高等学校・図書館・病院などの公共施設
小規模な店舗（日用品販売や飲食店など）

静かな住環境を維持するため、工場や大規模店舗は建設できません。この地域では、都市部の住環境を確保しつつ、利便性を高めるために一定の商業施設の設置が認められています。

最後に

少し長くなりましたので、今回は13種類ある用途地域3つまでとさせていただきました。

「用途地域」は、不動産や建築に関わりのない方も、なんとなく聞いたことがあるのではないでしょうか。用途地域については、わたしたち不動産業者は宅地建物取引業法に基づき、重要事項説明書にて必ずご説明する項目となります。

REDSでは用途地域に関わらず、お取り扱い可能な物件の場合、仲介手数料が「必ず割引・最大無料」となります。また、ただ仲介手数料が安くすむだけではございません。安心・安全なお取引を実現いたしますので、とにかく迷ったらお問い合わせいただくことをお勧めいたします。

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