賃貸マンションの運営管理を管理会社に任せるときの注意点

REDSエージェント、宅建士の島崎です。今回は事業用不動産の管理を管理会社に委託する上での注意点を考察します。

委託管理とは、賃貸マンションや賃貸アパートの一括、または一部の部屋を不動産管理会社に管理を依頼することです。不動産管理会社に任せることにより、貸主はクレームやトラブルなど管理業務の自身の手間を減らすことができます。管理を委託する方法や、メリット、デメリットついて解説します。

（写真はイメージです）

不動産の委託管理とは

委託管理とは、賃貸マンションや賃貸アパートの管理運営に関する業務を不動産管理会社に依頼することです。家賃の入金の管理や、契約期間中のクレーム受付といった管理において必要なほとんどの業務を、管理会社に任せることができます。

また、賃貸の管理方法には、委託管理のほかにも、貸主が自ら管理業務を行う「自主管理」という選択肢もあります。

不動産管理委託契約の種類

管理会社に賃貸マンションや賃貸アパートの管理を依頼する際は、「賃貸管理委託契約」を取り交わす必要があります。これは、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」によって、管理会社に下記2点が義務付けられているためです。

• マンション、アパートの管理会社は、契約を締結する前に重要事項を説明しなければならない
• マンション、アパートの管理会社は、「管理業務主任者」の記名がある、既定事項を記載した書面を、契約を締結した際に交付しなければならない

不動産管理委託契約には、「一般管理契約（管理委託契約）」と「サブリース契約」の2種類があります。どちらもアパートやマンションの管理を委託するという点では共通しています。それぞれの契約は特徴が異なるため注意が必要です。

一般管理契約

一般管理契約（管理委託契約）とは、アパートやマンションの貸主が管理会社に、管理業務の「代行を依頼」する際に結ばれる契約となります。管理会社に委託できる業務は大きく事務管理、管理員業務、建物・設備管理業務などがあります。

1. 入居者募集、賃貸借契約、物件引き渡し
2. 家賃や管理費、修繕積立金などの入金の管理、滞納、未収金などの徴収対応
3. 賃貸期間中のクレーム等の連絡受け付け
4. 明け渡し、退去時の立ち会い、原状回復工事の見積、工事手配

一般管理契約は、家賃、敷金、礼金、更新料などの金額項目の設定を、貸主自身が任意に行うことができます。毎月の委託管理費用はかかるものの、安定した収益を得られることが期待できます。

ただし、相場とかけ離れた家賃金額の設定をしてしまうと、入居希望者が決まらない、または退去が増えてしまう可能性があるため注意が必要です。このほか、さらに空室が多く発生した場合には、アパートやマンションの貸主自身が空室対策を行う必要が出てきます。空室数が増えて、その期間が長く続くと家賃収入が大きく減少してしまいます。

サブリース契約とは

サブリース契約とは、アパートやマンションの貸主が管理会社に物件を不動産会社に貸し、その会社がさらに入居者に転貸する契約を指します。

サブリース契約では、一般管理契約と同様に一般的な管理業務を委託することができるほか、空室対策や募集広告活動まで全て行ってもらえます。一般管理契約とサブリース契約の決定的な違いは、空室のリスクと家賃収入の安定性です。

一般管理契約では、入居者が決まらない＝収益が得られないという空室のリスクがあります。対してサブリース契約では、アパートやマンションの貸主は空室の有無に関係なく契約時に定めた定額の家賃を管理会社から受け取ることができるので、安定した収入を得られます。

しかし、サブリース契約は、家賃の設定はサブリース会社が行い貸主自身では行えないだけでなく、サブリース費用は一般管理契約よりも家賃が高い傾向があり、貸主の収益がある程度少なくなる可能性があります。

「一般管理契約」と「サブリース契約」では、建物賃貸借契約の貸主、借主が異なります。一般管理契約の場合、アパートやマンションの貸主と借主が契約を結びますが、サブリース契約の場合、貸主と借主が直接契約をすることはなく、管理会社が貸主となって借主と契約する方式となります。

このためサブリースの場合、管理会社はアパート、マンションの所有者から見ると借主、入居者から見ると貸主となる訳です。

委託管理するメリット

貸主自身に適した管理方法かどうか、メリットとデメリットを把握しておく必要があります。自主管理の場合と比較しながら説明します。委託管理のメリットは以下のとおりです。

1. 管理業務の負担がなくなる
2. 賃貸の管理の知識や経験が不要
3. 貸主から遠く離れたマンションでも管理委託できる
4. 「管理会社付」で入居者の満足度が上がる

管理業務の負担がなくなる

マンションの管理業務は、物件の建物管理から借主のクレーム対応まで多岐にわたります。

自主管理では、これらの業務を全て貸主自身が行う必要があるのに対して、委託管理では、業務のすべてを管理会社に任せることができます。賃貸マンションやアパートの管理業務は、時に多くの時間と手間を割くことになるため、負担に感じる場合は、委託管理によって手間を省けることは大きなメリットとなります。

賃貸の管理の知識や経験が不要

初めて賃貸マンションの貸主となる方は、賃貸管理に慣れている管理会社に任せれば貸主の不安要素を大幅に減らせます。対して自主管理の場合、貸主自身が管理業務を行う必要があり、ある程度の知識や経験がないと最適な対応ができず、結果的にトラブルに発展するケースもあります。

管理会社は、豊富な経験と知識を基に賃貸管理を行います。経験がない方は、管理委託するのがいいでしょう。

貸主から遠く離れたマンションでも管理委託できる

管理会社に業務を任せれば、不動産が遠方にあっても問題なく運用可能です。

自主管理の場合は、クレーム、設備の故障、点検といった管理業務のために、物件に足を運ぶ必要があります。しかし、管理委託だとその必要はありません。また、マンション購入後の急な転勤や引越しの際にも、委託管理を依頼すれば対応してもらえます。

「管理会社付」で入居者の満足度が上がる

万が一物件のトラブルが起きた場合でも、管理会社の迅速で適切な対応が可能になり、入居者の満足度向上にもつながります。

自主管理の場合、貸主がクレームや設備故障、トラブルに自身で対応しなければならないので、どうしても対応に遅れが生じてしまう場合が多くなります。その点、委託管理を依頼すれば慣れている管理会社が対応にあたってくれるため、貸主自身で対応を行うよりも迅速で、適切な対応が可能となります。

委託管理のデメリット

委託管理のメリットについてご説明してきましたが、いくつかのデメリットも存在します。

1. 毎月の委託管理費用がかかる
2. 管理会社の対応に左右される

毎月の委託管理費用がかかる

管理会社にアパートやマンションの管理を依頼する際、当然ながら費用が発生します。

委託管理費用は、アパートやマンションの規模や管理会社によって全て異なるため、事前に手数料相場を調べて費用が適切か判断する必要があります。

管理会社のなかには、委託管理費用のほかにシステム手数料や更新事務手数料の支払いが必要なケースもあります。よく事前に確認しておく必要があります。

管理会社の対応に左右される

マンション管理の「品質」は管理会社の実力によって左右されます。借主からの問い合わせやクレームへの対応が遅れたら、借主の物件に対する「満足度」は下がってしまいます。委託管理を依頼する際は、対応の品質や迅速さ、丁寧さなどを確認し、本当に信頼できる管理会社か見極めることが大切です。

まとめ

マンションの管理方法の1つである、「委託管理」について詳しく解説しました。委託管理は、貸主の管理の手間が省け、貸主から遠い物件でも管理可能であるため、アパートやマンションを所有している貸主には本当におすすめの方法であると言えます。

ただし、毎月の費用がかかる点、入居者の満足度が管理会社の対応に左右されるといった点にも留意する必要があります。委託管理を依頼する際は、本当に信頼できる不動産管理会社を選定することが大切です。