皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

住宅ローンについて、お客様から【私はいくら借りられるでしょうか？】という質問をよくいただきます。

 

「年収の７倍」とか、大まかな目安はご存知の方も多いかもしれません。

「年収の10倍借りられることも！？」等とも言われていますね。

 

 

本日はローン計算、【借入可能額】の考え方の【基本・大原則】をお伝えします。

 

 

 

 

 

結論から申し上げますと、【借入可能額】は次のように計算します。

 

 

｛「年収」×「返済比率」÷12か月｝÷「100万円あたりの審査金利で計算した返済額」×100万円

 

 

この中に「返済比率」と「審査金利」という聞き慣れない言葉が出てきます。

 

「返済比率」とは、金融機関が定めた年収に対する返済額の負担率です。

業界では「返比（ヘンピ）」と略されます。

 

住宅金融支援機構の【フラット35】では年収400万円未満は30％、400万円以上は35％とされています。

フラット35の返済比率は絶対的な基準ですが、銀行は「原則35％、属性によって40％」など柔軟で、かつ各行で考え方の差が出やすいところです。

 

「審査金利」とは、文字通り住宅ローンの審査の際に用いられる「計算上の金利」です。

 

【フラット35】のような全期間固定金利の住宅ローンでは借入期間中金利が変動することはありません。

このためフラット35では審査金利＝実行金利となります。

 

ただこれは例外で、銀行の住宅ローンの場合は審査金利は金利変動を前提に高めに設定されています。

都市銀行で3.1％～4％、地銀やネット銀行もこの範囲が多いです。

「仮に金利が4％まで上昇しても規定の返済比率内に収まるか？」という観点から審査するわけです。

 

 

具体例で考えてみましょう。

 

年収500万円の方が、最長期の35年で住宅ローンを検討しています。

返済比率40％、審査金利4％の金融機関（都銀に実際にあります）で借りる場合、幾らまで借りられるか？

 

まず、「100万円あたりの審査金利で計算した返済額」を求めます。

審査金利4％、借入期間35年の場合、こちらは4,428円になります。

 

上の式にあてはめると、

 

 

{500万円×0.4÷12ヶ月}÷4,428円×100万円＝37,639,265円

 

 

となります。

 

仮に同じ年収の条件で、年齢的な問題もあり、借入期間を20年で考えている場合はどうか？

期間20年の場合は「100万円あたりの審査金利で計算した返済額」は6,059円になります。

 

同様に計算すると、

 

 

{500万円×0.4÷12ヶ月}÷6,059円×100万円＝27,507,289円

 

 

となります。15年短くなると1,000万円強借入可能額が減る計算です。

 

 

フラット35の場合はどうでしょうか？

フラット35の今月の金利(借入90％未満)は1.29％です(先月より0.01％低くなりました)。

期間35年の「100万円あたりの審査金利で計算した返済額」は2,960円になります。

返済比率は400万円以上のため35％です。

 

したがって、

 

 

{500万円×0.35÷12ヶ月}÷2,960円×100万円＝49,268,018円

 

 

10倍とまではいきませんが、かなりそれに近い額まで借りられてしまいます。

 

なぜこんなに借りられる額が増えるのか？

 

 

やはり審査金利が固定金利で実行金利で計算されるのが大きいですね。

 

フラット35は金利が全期間変わらないという安心感が魅力ですが、それがゆえに借入可能額が民間の金融機関よりも非常に大きい！という特徴があります。

 

 

ちなみに民間の金融機関ですと一部例外はあるものの、全期間固定を選んだ場合でも変動金利の場合と全く同じ審査金利で計算するところが大半です。金利は固定なんだから高くしなくてもよいのでは？と思ったりもしますが長年の債権管理の経験・蓄積がありますからこれはやむを得ないところでしょうか。。かなり保守的なスタンスを取っています。

 

 

以上がローン計算の基本的な考え方です。

「カードローン」や「車のローン」など別の借入がすでにある場合なども、こうした考え方を少し応用して計算していきます。

まずはこうした考え方からご自身の借入可能額を目安として持っておくことをお勧めします！

 

（※「借入可能額」は融資可能額であり、「返済可能額」であるとは限りません。少し多すぎる場合もあるので十分ご注意ください）

 

 

中古物件で築年数がある程度経過している物件ですと、そもそも「希望の期間の借入ができない」場合もあります。

特に中古マンション。

選択肢はあるとはいえ、一般に経過年数が嵩んでくると借りられる期間は短くなってきます。

期間が短いと「100万円あたりの審査金利で計算した返済額」は高くなりますので、思ったよりも借りることができないということもよくあります。

 

「自分がいくらまで借りられるか？」とともに、「この物件だといくら借りられるか？」が重要になってきます。

「物件を探す」ということは「買える物件を探す」ということです。

このあたりの具体的な計算は我々に相談していただければ幸いです。

 

なお「年収」とは、会社員や公務員といった「給与所得者」の方の場合、源泉徴収票の「支払金額」、税金や社会保険料を控除される前の金額で計算します。源泉徴収票の一番大きい数字です。

確定申告者、源泉徴収票がまだもらえていない転職後間もない給与所得者、などでは年収の考え方はまた異なります。ご注意ください。

 

 

今回は住宅ローンの借入可能額の計算の【基本】についてでした。

また機会がありましたら【応用】についても触れていきたいと思います。

 

 

皆様どうぞよろしくお願いいたします。

 

 

渡部