マンション売却の流れと費用を徹底解説｜初心者でも安心の完全ガイド

マンションを売却したいけれど、「何から始めればいいのかわからない」「どれくらいの費用がかかるの？」と感じる方は少なくありません。本記事では、初心者の方でも安心して売却を進められるよう、マンション売却の基本的な流れや必要な費用、税金のポイントまで、ステップごとに分かりやすく解説します。

 

（写真はイメージです）

 

初心者が知っておきたいマンション売却の基本

マンションを売却する際、手続きの流れや費用、税金の仕組みを理解しておくことが重要です。売却の目的や希望条件を明確にし、適正な価格設定を行うことで、スムーズな取引が可能になります。また、不動産会社との媒介契約や販売活動の進め方、売買契約の締結、引き渡し手続きなど、ステップごとに押さえるべきポイントがあります。さらに、売却時にかかる費用や税金、利用できる特例を知っておくことで、余計な負担を抑えることができます。本記事では、マンション売却の基本から具体的な手順、費用や税金のポイントまで詳しく解説し、安心して取引を進めるための情報を提供します。

 

マンション売却の流れ

マンションを売却する際には、具体的な手順を把握し、適切な準備を進めることが大切です。売却理由や希望条件の整理から、必要書類の準備、不動産会社との連携まで、それぞれのステップにおいて重要なポイントを押さえることで、スムーズな取引が可能になります。

 

具体的には、以下のようなステップで進めていきます。

1．売却の理由と希望条件を明確化し、マンションの状態把握と必要書類を確認する

マンション売却の第一歩は、売却の理由と希望条件を明確にすることです。「いつまでに売却したいのか」「いくらで売却したいのか」「売却の目的は何か」などを整理しておくことで、不動産会社との相談や条件交渉がスムーズに進みます。また、売却するマンションの状態を把握し、必要書類が揃っているか確認しておくことも重要です。不備があると手続きに遅れが出る場合がありますので、早めに準備を進めましょう。

2．不動産会社に問い合わせて売出価格や引き渡し条件を決める

売却条件を明確にしたら、不動産会社に問い合わせを行いましょう。不動産会社では、マンションの立地や周辺相場、過去の取引事例をもとに「価格査定」を実施します。この査定を参考に売出価格や引き渡し条件を設定しますが、高値をつける業者が必ずしも良いとは限りません。REDSでは根拠のない高額査定は行わず、適正価格をご提案します。

3．不動産会社に販売を依頼する（媒介契約の締結）

売出価格と引き渡し条件が決まったら、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、それぞれ特徴があります。REDSでは「専任媒介契約」を採用することで、売主に有利な売却に向けた販売計画を策定します。

 

このとき注意すべきことは不動産の「囲い込み」を行わない不動産会社を選定することです。

4．販売活動と購入希望者の物件見学

媒介契約後、不動産会社は販売活動を開始します。物件情報を不動産流通データベース「レインズ」へ登録し、インターネットや広告媒体で広く告知を行います。購入希望者が現れると、物件の見学が行われます。物件の清掃や片付けをしておくことで、購入希望者に良い印象を与え、成約率を高める努力をすることが大切です。買い手側は室内を内見するとき荷物が多くても整理整頓されていれば目に留まりませんが、逆に荷物が少なくても、ちらかったままだと悪い印象を与えかねません。

5．購入申し込みを受けて売買契約を結び手付金を受領する

購入希望者が現れたら、「購入申込書」による申し込みを受け付けます。その後、売主と買主の条件を調整し、双方が合意に達した時点で売買契約を締結します。不動産会社の宅建士が重要事項説明を行い、契約書類に署名捺印を行った後、買主から売主に手付金を授受します。

6．抵当権抹消の手続きと引き渡し決済

住宅ローンが残っている場合、売買契約締結後に繰上げ返済の手続きを進めます。引き渡し決済では、売主、買主、不動産会社、司法書士が集まり、最終的な決済と所有権移転及び抵当権の抹消の手続きを行います。この日に残代金等の授受と鍵の引き渡しが行われ、売却が完了します。

 

このような流れをスムーズに進めるためには、不動産会社との密な連携と、各ステップでの適切な準備が重要です。

 

マンション売却にかかる費用の内訳

マンションを売却する際には、売却代金を受け取るだけではなく、いくつかの費用が発生します。これらの費用は売却手続きや引き渡しをスムーズに進めるために必要なもので、あらかじめ計画しておくことで資金のやりくりがしやすくなります。

 

以下に、マンション売却に関わる主な費用を説明します。

1．収入印紙代

不動産売買契約書には、法律に基づき収入印紙を貼付する必要があります。これは、契約書に課される税金に相当し、売却価格に応じた金額が設定されています。

 

軽減措置適用時の印紙税額（2024年時点）

• 1,000万円超～5,000万円以下：1万円
• 5,000万円超～1億円以下：3万円
• 1億円超～5億円以下：6万円
• 5億円超～10億円以下：16万円
• etc.

収入印紙は契約書1通ごとに発生しますので、売主、買主は、各自が保有する本契約書にその負担において法令所定の上記印紙を貼付します。

2．仲介手数料

不動産仲介会社に売却を依頼した場合、その報酬として仲介手数料が発生します。この金額は法律で上限が定められており、売買価格に応じて計算されます。仲介手数料は成功報酬制のため、売却が成立しない限り発生しません。また、金額には消費税が別途加算されます。

 

当社の仲介手数料はすべて「割引または最大無料の0円」となります。

3．登記費用

マンション売却時には、以下のような登記手続きが必要になる場合があり、それに伴い費用が発生します。

抵当権抹消登記（住宅ローンが残っている場合）

• 登録免許税：1件あたり1,000円（マンションでも土地と建物ふたつ分が発生するので2,000円）
• 司法書士への報酬：2～3万円

住所変更登記（引っ越し後などで登記簿上の住所が現住所と異なる場合）

• 司法書士への報酬：1万円前後

これらの手続きは、通常、司法書士に依頼するのが一般的です。売却準備の段階で必要な手続きについて確認しておくと安心です。

4．引っ越し費用

売却後にマンションを引き渡す際は、新居への引っ越しが必要となります。そのための費用も計上しておく必要があります。

 

費用の目安

• 近距離（同一市内など）：3万円～10万円
• 長距離（異なる都道府県など）：10万円～20万円

 

荷物の量や時期、引っ越し業者の選択によって費用は大きく異なります。繁忙期を避けたり、複数の業者に見積もりを依頼することで、コストを抑えられることもあります。

5．不用品処分費用

売却後、買主に引き渡す際はマンション内を空の状態にしておくことが一般的です。そのため、不要な家具や家電、ゴミなどを処分するための費用が発生します。

 

費用の目安

• 小型家具や家電：1点数千円～
• 大型家具や家電（ソファ、冷蔵庫など）：5,000～1万円/点
• 一軒分まとめて処分（業者依頼の場合）：5万円～20万円～100万円以上

 

処分品が少ない場合は自治体の粗大ゴミ回収を利用することで費用を抑えられますが、量が多い場合は専門業者に依頼するのが効率的です。

 

税金の基礎知識

不動産を売却する際には、譲渡所得税、住民税、印紙税、登録免許税など、さまざまな税金が発生します。しかし、適用できる特例を活用することで税負担を大幅に軽減できる可能性があります。例えば、「3,000万円特別控除」は譲渡所得から最大3,000万円を控除し、「10年超所有軽減税率の特例」は税率を引き下げる制度です。また、「買い替え特例」を利用すれば、譲渡所得税の支払いを将来に繰り延べることができます。ここでは、不動産売却時の税金と節税対策を詳しく解説します。

不動産売却で発生する税金一覧

不動産を売却する際には、売却価格だけでなく、その後に発生する税金についても注意が必要です。不動産売却に伴う税金は多岐にわたり、事前にどのような種類の税金がかかるのかを理解しておくことが、スムーズな手続きと正確な資金計画に繋がります。以下に、不動産売却時に発生する主な税金について詳しく解説します。

所得税

不動産の売却によって得た所得（譲渡所得）に対して課される税金です。売却価額から取得価額や譲渡費用を差し引いた差額が課税対象となります。ただし、居住用の住宅や一定の期間所有した不動産には特別控除や軽減措置があります。

住民税

不動産の売却による利益は所得として扱われ、所在地の自治体において住民税が課される場合があります。住民税の税率は所有期間によって異なります。

印紙税

不動産を売却する際に取り交わす売買契約書や覚書、合意書に課税されます。

消費税

不動産仲介会社を介して売却する場合に発生する「仲介手数料」に課税されます。

登録免許税

不動産売却時に発生する抵当権抹消登記や住所変更登記などに課税されます。

居住用財産の3,000万円特別控除

住宅を売却する際に活用できる「3,000万円特別控除」は、譲渡所得税を大幅に軽減できる魅力的な制度です。ここでは、その概要や適用条件、申請方法、特殊なケースでの対応について解説します。

3,000万円特別控除とは

住宅売却時、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例で、税負担を大幅に軽減します。

控除の要件

住居として使用していたことや、親族への売却でないことなどの条件を満たす必要があります。

申請方法

翌年の確定申告期間内に、必要書類（契約書や住民票など）を揃えて申請が必要です。非課税でも申告を忘れないように注意してください。

特殊なケースへの対応

相続や賃貸併用住宅など、特定条件でも適用される場合がありますが、詳細は事前確認が必要です。

買い換え特例

買い替え特例とは？

「買い替え特例」は、住み替えのために自宅を売却する際、譲渡所得税の課税を新居の売却時まで繰り延べることができる制度です。譲渡所得税の即時負担を避けられるため、新居購入の頭金や引っ越し費用に充てることが可能です。

適用条件

売却する住宅の要件

• 居住用財産であること
• 売却価格が1億円以下
• 自ら居住した期間が10年以上
• 居住しなくなってから3年以内に売却
• 親族などへの売却でないこと

購入する住宅の要件

• 床面積50㎡以上、土地500㎡以下
• 売却後3年以内に購入し、一定期間内に居住
• 国内の物件
• 省エネ基準や耐震基準を満たしている
• 親族などからの購入でないこと

申請方法

売却翌年に確定申告を行い、売買契約書・登記事項証明書・譲渡所得の内訳書などを提出します。

3,000万円特別控除との比較

この特例は、譲渡所得税の支払いを将来に繰り延べるものであり、「3,000万円特別控除」とは併用できません。

 

 

どちらを選ぶべきか？

• 買い替えを予定していない場合→ 3,000万円特別控除の方が税負担ゼロになる可能性あり
• 譲渡益が多額で買い替え予定あり → 買い替え特例が有利
• 将来の税負担を避けたい → 3,000万円特別控除が適切

注意点

• 課税を免れるのではなく、将来に繰り延べるだけ
• 将来、新居を売却した際に課税される
• 適用には厳格な条件があるため、事前に専門家へ相談するのがおすすめ

 

この特例を活用することで、当面の税負担を抑えながらスムーズに住み替えを進められます。ご自身の状況に応じて最適な選択をしましょう。

10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例とは？

「10年超所有軽減税率の特例」は、住宅を10年以上所有して売却する場合に、譲渡所得税の税率が軽減される制度です。

軽減税率

通常、譲渡所得の税率は以下のとおりです。

 

 

この特例を適用すると、課税譲渡所得6,000万円以下の部分は14.21％に軽減されます（6,000万円超の部分は20.315％）。

適用条件

• 売却するのが住宅であること
• 売却年の1月1日時点で所有期間が10年以上
• 親族・同族会社への売却でないこと
• 3,000万円特別控除以外の特例を使っていないこと
• 過去3年間に同じ特例を利用していないこと

申請方法

売却翌年に確定申告を行い、譲渡所得の内訳書や売買契約書、住民票除票などの必要書類を提出します。

注意点

• 土地・建物の両方が10年超所有されていること
• 確定申告を忘れずに行うこと
• 他の特例との併用可否を確認

この特例を活用すれば、大幅な節税が可能です。適用条件を満たしているか、専門家に相談することをおすすめします。

 

売却時に気をつけたいポイント

マンションの売却は、適切な価格設定や信頼できる不動産会社選びが成功の鍵を握ります。売却の際に注意すべきポイントやスムーズに進めるための準備について、具体的なアドバイスを交えて解説します。大切な資産の売却を安心して進めるための参考にしてください。

1．信頼できる不動産会社を選ぶ

•  高すぎる査定価格を提示する会社に注意し、適正価格を提示する会社を選ぶ。
•  一括査定サイトは高額査定を引き出しがちで、後の値下げや売却期間の長期化につながる可能性がある。

2．媒介契約の選択

• 不動産会社と専任媒介契約を結ぶと、販売活動に力を入れてもらえる。
• 一般媒介契約は売却の機会が増える反面、不動産会社の積極性が低下する場合がある。

3．担当者のスキルを見極める

• 物件のリスクや市況について具体的に説明できる担当者を選ぶ。
• 宅地建物取引士の資格を持ち、売主に寄り添う姿勢があるか確認。

4．物件の印象を高める

• 内覧前に掃除やハウスクリーニングを行い、特に玄関や水回りの印象を良くする。

5．必要書類を準備

• マンションの場合は管理組合議事録や修繕計画書、購入時のパンフレットなどを用意すると売却活動がスムーズに進む。

これらのポイントを押さえることで、スムーズかつ満足のいく売却を実現することが可能です。

 

売却にかかる期間の目安

マンション売却にかかる全体的な期間は、以下のようなプロセスに分けられます。

売却に必要な平均期間

東京23区の一般的なファミリーマンション（2LDK・3LDK、1981年以降建築）を例に挙げると、不動産会社との媒介契約締結から売買契約までの期間は約3か月弱が目安です。しかし、契約締結後の引き渡しまでを含めるとさらに1〜3か月が必要となることもあります。

各ステップの目安

1．信頼できる不動産会社を選ぶ

複数社に査定を依頼し、不動産会社を選ぶまでに1〜2週間。媒介契約後、物件調査や広告準備が整い次第売却活動が始まります。

2．買主決定から契約まで

内覧希望者と日程調整し、購入申込・条件交渉を経て売買契約を締結するまで約1〜2か月。人気物件では内覧希望が集中し、スムーズな調整が鍵となります。

3．契約から引き渡しまで

契約後、買主のローン審査や売主の引っ越し準備などに約1〜2か月が必要です。

効率的な売却のポイント

売却期間を短縮するには、不動産会社選びが重要です。適正な査定価格を提示し、囲い込みがない透明性の高い会社を選びましょう。また、適切な価格設定と物件の魅力を最大限に引き出す工夫がスムーズな売却に繋がります。

 

REDSのエージェントは全員が宅建士で、売主様の利益を追求する社内システムにより囲い込みを撲滅しています。他社の顧客を含む多くの購入希望者の中から、条件の良い買主様との早期契約を目指しています。

 

マンション売却に必要な書類は？

マンションをスムーズに売却するためには、事前に必要な書類を準備しておくことが重要です。不動産会社に依頼する際や買主との契約時にこれらの書類が揃っていると、取引がスムーズに進むだけでなく、売却活動も効率的に進められます。

 

以下は、マンション売却時に必要となる主な書類です。

基本的な必要書類

直近の管理組合の総会議事録

管理状況や修繕計画等の素案から各課題の意見交換について確認できる重要な資料です。

長期修繕計画書

マンション全体の維持管理計画を示す書類で、買主が将来の修繕費用を把握する手助けになります。

マンション購入時のパンフレット

建物の概要や設備仕様を確認するための資料として役立ちます。

その他あると便利な書類

管理費・修繕積立金の支払い状況や管理規約書

管理費や修繕積立金の額や支払い状況がわかる資料。管理規約書はマンションの管理や使用に関するルールを定めた文書です。

各種リフォームや修繕履歴の書類

過去のリフォームや修繕が行われたことを証明する資料があると買主へのアピールになります。

 

これらの書類は、多くの場合、不動産会社が管理会社に請求することが難しいため、売主自身が準備する必要があります（通常、管理規約書は不動産会社から管理会社に請求可能です）。

 

これらを事前に揃えておくことで、売却活動をスムーズに進められますので、早めの確認をおすすめします。

 

まとめ

マンション売却を成功させるには、適切な準備と信頼できる不動産会社選びが重要です。REDS 不動産流通システムでは、仲介手数料0円または大幅割引を実現し、売主様の利益を最大化します。さらに、経験豊富な宅建士が直接対応し、適正な価格設定や販売戦略をサポートします。

 

囲い込みを行わず、多くの購入希望者に物件を公開するため、スムーズかつ有利な売却が可能です。余計なコストを抑えながら、安心して売却を進めたい方は、ぜひREDSにご相談ください！