不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE
  • 公開日:2025年2月25日

マイホーム売却で賢く節税!買い替え特例の条件と活用法を徹底解説

住み替え(買い替え)のため、それまで住んでいた家を売却するとき、税負担が軽減される「買い替え特例」の制度があります。上手に活用すれば家計にとって大きなメリットとなるほか、必要書類をまとめて正しく手続きすれば簡単に利用できる制度です。
 
また、住み替えでは「3,000万円特別控除」という制度もあります。この記事では住宅の買い替えを検討されている方に向けて、買い替え特例の仕組みや適用される条件、手続きのほか3,000万円特別控除とどちらを選択すればメリットが大きいのかについても詳しく解説します。
 
住宅を買い替える方の多くが利用している特例ですので、ぜひその仕組みを知っておきましょう。
 
節税

(写真はイメージです)

 

買い替え特例の概要

不動産の買い替え特例は、居住用財産(マイホーム)を買い替える際の税制上の措置のことです。
 
住宅を買い替える際には、住んでいる家を売却すると、金額によっては利益(譲渡益)が出ます。その際、譲渡益に応じて譲渡所得税を納めなくてはなりません。譲渡益が大きくなるほど、譲渡所得税の税額も大きくなります。この負担を避けるため、住んでいた家の売却で発生する譲渡所得税の納付を新居の売却時まで繰り延べることができるのが、買い替え特例です。
 
 
 
買い替え特例により、現金支出となる当面の税負担がなくなるため、その分を新居購入の住宅ローンの頭金にしたり引っ越し費用にあてたりすることができます。ただし、税金の控除ではなく、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べるものであり、新居を売却した際には譲渡所得税を併せて支払う必要があります。
 

買い替え特例を適用するための要件

買い替え特例を利用するための要件は以下のとおりです。
 

売却する家に求められる条件

  • 自分が住んでいた住宅であること
  • 居住しなくなってから3年以内に売却すること
  • 国内にあること
  • 直近2年の間に他の特例を適用していないこと
  • 売却価格が1億円以内であること
  • 自らが居住した期間が10年以上であること
  • 売却相手が親族や内縁関係ではないこと
 

購入する家に求められる条件

  • 床面積が50㎡以上、土地面積が500㎡以下であること
  • 住宅を売却して3年以内の購入であること
  • 売った年かその前年に取得した場合は売った年の翌年末までに、売った翌年に取得した場合は取得した年の翌年末までに、新居に住むこと
  • 一定の省エネ基準を満たすこと
  • 日本国内の物件であること
  • 耐火建築物の中古住宅を購入する場合は、取得の日以前25年以内に建築されている、または一定の耐震基準を満たしていること
  • 耐火建築物以外の中古住宅の場合は取得の日以前25年以内に建築されている、または取得期限までに一定の耐震基準を満たしていること
  • 購入先が親族や内縁関係ではないこと
 

買い替え特例の適用手続き

買い替え特例の適用には確定申告の手続きが必要です。必要な書類や申告の流れを解説します。
 

確定申告のタイミング

確定申告の手続きをするタイミングは、住宅を売却した翌年です。例年は2月16日~3月15日までとなっています。この時期に確定申告を済まさなければ、買い替えの特例によるメリットは受けることができません。
 

確定申告に必要な書類

確定申告の手続きでは、以下の書類が必要です。
 
  • 確定申告書B様式(第一表)
  • 確定申告書第三表(分離課税用)
  • 譲渡所得の内訳書
  • 登記事項証明書
  • 本人確認書類
  • 源泉徴収票
  • 不動産購入時の売買契約書、不動産の取得費用が確認できる領収書、不動産売却時の売買契約書、不動産の譲渡費用が確認できる領収書、それぞれのコピー
 

提出方法

必要書類をまとめたら、期日内に最寄りの税務署に持参しましょう。確定申告はオンラインのe-Taxや郵送による手続きも可能ですが、慣れていない方は窓口で担当者に確認してもらうほうがいいでしょう。
 

買い替え特例と3,000万円特別控除、どちらを選ぶべきか?

譲渡所得税を軽減するための制度として、買い替え特例のほかに、3,000万円特別控除(居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例)があります。
 
両者は適用方法や効果に大きな違いがあり、税負担や資金計画に与える影響も異なるほか、併用もできません。ケースごとにどちらを選ぶべきなのかを解説します。
 
■買い替え特例と3,000万円控除の比較
  買い替え特例 3,000万円特別控除
所有期間 10年超 制限なし
特例の内容 買い替えの際の譲渡益の課税を先送りする 譲渡益から3,000万円を控除する
 

3,000万円特別控除とは

3,000万円特別控除とは住宅を売ったとき、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができるというものです。つまり、譲渡益3,000万円までは無税となり、課税されるのは3,000万円を超える利益が発生した場合のみとなります。
 

どちらがお得か、ケースごとの解説

 
1.譲渡益の額にかかわらず、買い替えを予定していない場合
 
将来的な買い替えを予定しない場合、3,000万円特別控除を選択することになります。この場合、譲渡所得が3,000万円以下であれば課税がゼロになります。3,000万円を超える場合は超過部分に対して課税されますが、負担は軽減されます。
 
2.譲渡益が多額で、買い替え物件を将来的に売却する予定がある場合
 
譲渡益が多額の場合は、買い替え特例を選択しましょう。現時点での譲渡所得税を繰り延べし、次回の売却まで課税を先送りできるため、自由に使える手元資金が増えます。
 
3.売却価格が1億円を超える場合
 
買い替え特例は売却価格が1億円以下の場合に限られるため、売却価格が1億円を超えるケースでは3,000万円特別控除しか選べません。
 
4.将来的な税負担を避けたい場合
 
買い替え特例は税金の繰り延べにすぎず、将来の売却時に課税されます。将来的な税負担を免れたいという方は、3,000万円特別控除を選択しましょう。
 

まとめ

以上、買い替え特例について解説してきました。住宅の買い替えで譲渡益が出たとき、買い替え特例を適用することで譲渡所得税を将来に繰り延べられ、当座の税負担を抑えることができ、自由に使える手元資金を確保できます。ただし、将来に繰り延べるだけで免除ではない点に注意するとともに、ケースによっては3,000万円特別控除の活用も検討しましょう。
 
適用されるためには、要件を押さえ手続きを早めに進めること、専門家によく相談することが重要です。REDSの仲介では経験豊富な宅建士エージェントが買い替えのお客様を全力でサポートしますので、ぜひご相談ください。
 

この記事の監修者

内山智絵(公認会計士・税理士)

大学在学中に公認会計士試験に合格し、卒業後は大手監査法人で上場企業の法定監査などを担当。現在は会計事務所を開業し、中小監査法人での監査業務や起業女性の会計・税務サポートに携わっている。
内山会計事務所

大学在学中に公認会計士試験に合格し、卒業後は大手監査法人で上場企業の法定監査などを担当。現在は会計事務所を開業し、中小監査法人での監査業務や起業女性の会計・税務サポートに携わっている。
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