不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE
  • 最終更新日:2025年4月15日
  • 公開日:2025年2月25日

マイホーム売却で賢く節税!買い替え特例の条件と活用法を徹底解説

住み替え(買い替え)のため、それまで住んでいた家を売却するとき、税負担が軽減される「買い替え特例」の制度があります。上手に活用すれば家計にとって大きなメリットとなるほか、必要書類をまとめて正しく手続きすれば簡単に利用できる制度です。
 
また、住み替えでは「3,000万円特別控除」という制度もあります。この記事では住宅の買い替えを検討されている方に向けて、買い替え特例の仕組みや適用される条件、手続きのほか3,000万円特別控除とどちらを選択すればメリットが大きいのかについても詳しく解説します。
 
住宅を買い替える方の多くが利用している特例ですので、ぜひその仕組みを知っておきましょう。
 
節税

(写真はイメージです)

 

買い替え特例の概要

不動産の買い替え特例は、居住用財産(マイホーム)を買い替える際の税制上の措置のことです。
 
住宅を買い替える際には、住んでいる家を売却すると、金額によっては利益(譲渡益)が出ます。その際、譲渡益に応じて譲渡所得税を納めなくてはなりません。譲渡益が大きくなるほど、譲渡所得税の税額も大きくなります。この負担を避けるため、住んでいた家の売却で発生する譲渡所得税の納付を新居の売却時まで繰り延べることができるのが、買い替え特例です。
 
 
 
買い替え特例により、現金支出となる当面の税負担がなくなるため、その分を新居購入の住宅ローンの頭金にしたり引っ越し費用にあてたりすることができます。ただし、税金の控除ではなく、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べるものであり、新居を売却した際には譲渡所得税を併せて支払う必要があります。
 

買い替え特例を適用するための要件

買い替え特例を利用するための要件は以下のとおりです。
 

売却する家に求められる条件

  • 自分が住んでいた住宅であること
  • 居住しなくなってから3年以内に売却すること
  • 国内にあること
  • 直近2年の間に他の特例を適用していないこと
  • 売却価格が1億円以内であること
  • 自らが居住した期間が10年以上であること
  • 売却相手が親族や内縁関係ではないこと
 

購入する家に求められる条件

  • 床面積が50㎡以上、土地面積が500㎡以下であること
  • 住宅を売却して3年以内の購入であること
  • 売った年かその前年に取得した場合は売った年の翌年末までに、売った翌年に取得した場合は取得した年の翌年末までに、新居に住むこと
  • 一定の省エネ基準を満たすこと
  • 日本国内の物件であること
  • 耐火建築物の中古住宅を購入する場合は、取得の日以前25年以内に建築されている、または一定の耐震基準を満たしていること
  • 耐火建築物以外の中古住宅の場合は取得の日以前25年以内に建築されている、または取得期限までに一定の耐震基準を満たしていること
  • 購入先が親族や内縁関係ではないこと
 

買い替え特例の適用手続き

買い替え特例の適用には確定申告の手続きが必要です。必要な書類や申告の流れを解説します。
 

確定申告のタイミング

確定申告の手続きをするタイミングは、住宅を売却した翌年です。例年は2月16日~3月15日までとなっています。この時期に確定申告を済まさなければ、買い替えの特例によるメリットは受けることができません。
 

確定申告に必要な書類

確定申告の手続きでは、以下の書類が必要です。
 
  • 確定申告書B様式(第一表)
  • 確定申告書第三表(分離課税用)
  • 譲渡所得の内訳書
  • 登記事項証明書
  • 本人確認書類
  • 源泉徴収票
  • 不動産購入時の売買契約書、不動産の取得費用が確認できる領収書、不動産売却時の売買契約書、不動産の譲渡費用が確認できる領収書、それぞれのコピー
 

提出方法

必要書類をまとめたら、期日内に最寄りの税務署に持参しましょう。確定申告はオンラインのe-Taxや郵送による手続きも可能ですが、慣れていない方は窓口で担当者に確認してもらうほうがいいでしょう。
 

買い替え特例と3,000万円特別控除、どちらを選ぶべきか?

譲渡所得税を軽減するための制度として、買い替え特例のほかに、3,000万円特別控除(居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例)があります。
 
両者は適用方法や効果に大きな違いがあり、税負担や資金計画に与える影響も異なるほか、併用もできません。ケースごとにどちらを選ぶべきなのかを解説します。
 
■買い替え特例と3,000万円控除の比較
  買い替え特例 3,000万円特別控除
所有期間 10年超 制限なし
特例の内容 買い替えの際の譲渡益の課税を先送りする 譲渡益から3,000万円を控除する
 

3,000万円特別控除とは

3,000万円特別控除とは住宅を売ったとき、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができるというものです。つまり、譲渡益3,000万円までは無税となり、課税されるのは3,000万円を超える利益が発生した場合のみとなります。
 

どちらがお得か、ケースごとの解説

 
1.譲渡益の額にかかわらず、買い替えを予定していない場合
 
将来的な買い替えを予定しない場合、3,000万円特別控除を選択することになります。この場合、譲渡所得が3,000万円以下であれば課税がゼロになります。3,000万円を超える場合は超過部分に対して課税されますが、負担は軽減されます。
 
2.譲渡益が多額で、買い替え物件を将来的に売却する予定がある場合
 
譲渡益が多額の場合は、買い替え特例を選択しましょう。現時点での譲渡所得税を繰り延べし、次回の売却まで課税を先送りできるため、自由に使える手元資金が増えます。
 
3.売却価格が1億円を超える場合
 
買い替え特例は売却価格が1億円以下の場合に限られるため、売却価格が1億円を超えるケースでは3,000万円特別控除しか選べません。
 
4.将来的な税負担を避けたい場合
 
買い替え特例は税金の繰り延べにすぎず、将来の売却時に課税されます。将来的な税負担を免れたいという方は、3,000万円特別控除を選択しましょう。
 

まとめ

以上、買い替え特例について解説してきました。住宅の買い替えで譲渡益が出たとき、買い替え特例を適用することで譲渡所得税を将来に繰り延べられ、当座の税負担を抑えることができ、自由に使える手元資金を確保できます。ただし、将来に繰り延べるだけで免除ではない点に注意するとともに、ケースによっては3,000万円特別控除の活用も検討しましょう。
 
適用されるためには、要件を押さえ手続きを早めに進めること、専門家によく相談することが重要です。REDSの仲介では経験豊富な宅建士エージェントが買い替えのお客様を全力でサポートしますので、ぜひご相談ください。

マンション売却の流れと費用 記事一覧


 

この記事の監修者

内山智絵(公認会計士・税理士)

大学在学中に公認会計士試験に合格し、卒業後は大手監査法人で上場企業の法定監査などを担当。現在は会計事務所を開業し、中小監査法人での監査業務や起業女性の会計・税務サポートに携わっている。
内山会計事務所

大学在学中に公認会計士試験に合格し、卒業後は大手監査法人で上場企業の法定監査などを担当。現在は会計事務所を開業し、中小監査法人での監査業務や起業女性の会計・税務サポートに携わっている。
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※2026年04月19日現在 本社・首都圏営業所の数値

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  • 平均評価
    5.0
  • 投稿数
    225

    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    5 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    3 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。