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最終更新日:2023年9月4日
公開日:2023年8月29日  森山 賢治

隣地との境界トラブルを防ぐ! 土地売買の注意点

REDSエージェント、宅建マイスターの森山です。

隣地境界が曖昧なまま土地を売買すると、将来の売却や建設などが困難になることがあります。また、境界を明示せずに売買すると、買主と隣地の所有者の間で紛争が起こる可能性があります。このほか、道路の接道義務がはたせず、最悪のケースでは再建築不可になる可能性もあります。

こういった事態にならないようにどうするべきか、トラブルになってしまった場合にどのように解決するかを説明いたします。

隣地との境界トラブル

土地売買に伴う隣地トラブルの具体的な事例

土地売買には具体的に以下のようなトラブルがあります。

・隣地の建物の屋根や雨樋が越境していた
・境界確定を行っていなかったために、土地を売却しようとしたら、隣家の車庫や塀が自分の土地に侵入していることが判明した
・かなり前に境界杭の設置、隣地との立会いをしたが、隣地所有者が当時と代わっていたため、境界の場所に相違がでた
・道路(水路)との境界が不明確なことにより、建築時における役所との見解の相違が出た

これらのトラブルは、境界確定や境界標の維持管理を怠ったり、無断で越境したりすることで起こります。土地建物売買では、契約前に必ず境界確認を行い、隣地所有者との合意を得ることが重要です。隣地所有者とトラブルになると将来数十年にわたってもめ続けることもあります。

隣地境界トラブルについて、具体的な解決方法とは

隣地境界トラブルが起きたとき、それを解決する方法は以下のとおりです。

当事者同士で話し合う

お互いに話せば解決する場合もあります。境界線の位置や越境物の有無などを確認し、合意できるかどうかを試みましょう。

土地家屋調査士に相談する

境界トラブル解決のためには、正確に土地を測量し、隣地境界線を明確にすることが必要です。土地家屋調査士は、専門的な知識と技術を持っていますので、信頼できる測量結果を提供してくれます。

筆界特定制度を利用する

筆界特定制度とは、法務局が土地家屋調査士に依頼して、隣接する土地の境界線を特定する制度です。この制度を利用すると、法務局が発行する筆界特定書が証拠となりますので、裁判になった場合でも有利になります。

境界紛争解決センターの利用・ADR機関への申立

境界紛争解決センターとは、日本弁護士連合会が設置した民間の紛争解決機関です。専門家が中立的な立場で仲裁や調停を行い、双方の合意に基づいて解決を図ります。ADR機関とは、裁判以外の方法で紛争を解決する機関の総称です。

裁判(境界確定訴訟)を提起する(提起される)

話し合いや仲裁などで解決できなかった場合は、最終的には裁判に訴えることもできます。裁判では、証拠や法律に基づいて判断されますが、時間や費用がかかりますし、関係が悪化する可能性もあります。裁判に訴える前には、弁護士に相談・依頼することをおすすめします。

※どれも一長一短があります。状況や目的に応じて、最適な方法を選択する必要があります。

トラブルを回避するために

土地の売買契約前に境界トラブルにならないための予防方法は以下のようなものがあります。

境界標の設置

境界標とは、土地の境界線を示す目印のことです。境界標があれば、土地の形や面積を確認しやすくなりますし、隣地とのトラブルも防げます。境界標は、土地家屋調査士に依頼して設置(埋設)することができます。

境界立会い

境界立会いとは、売主と買主が一緒になって、土地の境界線を確認することです。境界立会いを行うことで、売買契約前に土地の状況を把握できますし、後からトラブルが起きても対処しやすくなります。境界立会いは、土地家屋調査士や弁護士などの専門家に立ち会ってもらうことが望ましいです。

境界明示義務

境界明示義務とは、売主が買主に対して土地の境界を明示することが義務付けられていることです。境界明示義務を怠ると、売買契約が無効になったり、損害賠償を請求されたりする可能性があります。境界明示義務は、売買契約書に記載するか、別途書面で行うことが一般的です。

※どれも重要です。土地の売買契約前には、必ずこれらの方法を実施してください。

※旗竿地の場合、特に敷地延長部分の境界は注意が必要です。

旗竿地とは、公道に接する間口が極端に狭く、細長く延びる敷地の先に、周りを他人の土地に囲まれた敷地のことです。

旗竿地は、敷地延長の最も狭い位置で、2メートル以上の幅を確保する必要があります。最も狭い位置というのが要注意になります。測量図と実際の幅が異なる場合は、建築基準法や条例による制限や影響がある可能性があります。また、売買時には、測量図と実際の敷地面積が一致しないことで、契約解除や減額請求などのトラブルになる恐れもあります。

測量図で2メートルの確保ができていても実際には満たしていない部分があるかもしれません。最悪、再建築不可となりますので、旗竿地をご購入する際には、間口はもちろんですが、敷地延長部分の全てにおいて2メートルを確保できているか必ず測って確認ください!!

まとめ

隣地境界問題はその物件ごとにさまざまな問題がありますので、よりきめ細かな調査が必要になります。信頼のできる業者に依頼をしての売買が不可欠です。

弊社は全エージェントが宅地建物取引士ですので安心してご依頼をくださいませ。

 

記事を執筆したエージェント

森山 賢治

回答数 13

宅建士・リフォームスタイリスト

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※2026年04月26日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    5 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    3 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。