東京23区は「マンションより戸建て」が賢い？　不動産価格の逆転現象を解説

REDSエージェント、宅建士の中石です。

不動産価格の上昇が続く中、首都圏、特に東京23区内で家探しをされるされるお客様の検討対象に近年、変化が起きています。

今回は2010年以降の不動産価格の動向、分譲側、顧客側の変化をデータや事例を基に「なぜ今、戸建てが選ばれているのか」を解説します。

（画像はイメージです）

指数で見る「マンション価格」の突出した上昇

不動産価格の動向を客観的に把握するうえで欠かせないのが、国土交通省が毎月公表している「不動産価格指数」です。

国土交通省ホームページ「不動産価格指数」

本稿で参照する最新データは、令和8（2026）年3月31日に公表された「不動産価格指数（令和7年12月・令和7年第4四半期分）」です。ここに掲載されている東京都の指数を見ると、マンション（区分所有）の上昇が際立っています。

2010年平均を100とした場合、2025年（令和7年）12月時点の東京都の価格指数は、戸建てが133.2、マンション（区分所有）が234.8です。単純に2010年に5,000万円だったと仮定すると、戸建ては約6,660万円、マンションは約1億1,740万円に相当します。

　
つまり、マンションの価格上昇率は戸建てを大きく上回り、15年弱で価格が2.3倍以上にふくれ上がった計算です。不動産調査会社の東京カンテイが公表した2025年のデータでは、東京23区の中古マンション（70㎡換算）の平均希望売り出し価格は1億393万円となり、一般世帯には手の届きにくい「億ション」が珍しくない状況になっています。

需要も供給も「マンションから戸建て」へシフトしている

買い手の変化：同じ予算なら戸建てが有利になりやすい

平成20年代前半ごろまでは、「同じエリアなら戸建ては高いので、マンションを検討する」という考え方が一般的でした。ところが令和に入ってからは、マンション価格の急上昇で、同じエリア・同じ予算帯でも戸建てのほうが現実的、というケースが増えています。特に新築マンションや中古タワーマンションの購入者層は、パワーカップルなど資金力の高い層に限られやすくなりました。

一方、子育て世代のファミリー層の間では、以下の理由から「同じエリアなら戸建ての方が割安」という認識が広がっています。

特に東京23区内では、同価格帯価格帯での比較なら戸建てのほうが延床面積（広さ）を確保しやすい傾向があります。加えてマンションのように管理費・修繕積立金が毎月発生しないため、ありません。月々の固定費を抑えたい方にも「戸建てが割安」という見方が広がっています（※戸建てでも将来の修繕費用の備えは必要です）。

売り手の変化：大手デベロッパーも戸建て供給を強化

供給する側（デベロッパー）も、マンション建設に適した用地の不足や用地価格の高騰を背景に、比較的確保しやすい、戸建て用地の仕入れ・商品化へと軸足を移す動きが出ています。

また、大手デベロッパーも戸建て供給を強化し始めました。

• 住友不動産：宅地分譲と注文住宅を組み合わせた新ブランド「シティガーデン」
• 東京建物：建売住宅最大手の飯田グループホールディングス傘下の東栄住宅と組んで東京23区内で戸建て事業を再開

広さや内装の高さを確保した高級戸建ては市場に出回りやすい環境が整ってきています。マンション価格が突出して高くなっている状況がしばらく続くことも予想されることから、東京23区内や、郊外でも都心への交通利便性の高いエリアでは今後も戸建ての供給が増加することが予想されます。

まとめ：東京23区で「戸建てが賢い選択」になりやすい人

マンションと戸建ての価格差（上昇率の差）が続く限り、東京23区では「同じ予算なら戸建て」という選択が増えやすいでしょう。特に、広さ（部屋数）を優先したい、毎月の固定費（管理費・修繕積立金）を抑えたい、子育て動線や収納など間取りの自由度を重視したい――という方は、マンションだけでなく戸建ても同条件で比較する価値があります。

 

REDSではマンション・戸建ての両方を幅広く取り扱っています。特に新築戸建ては、物件により仲介手数料【無料】でのご紹介が可能です。ご希望条件（エリア、駅距離、広さ、予算、学区など）を伺い、マンション・戸建てを同じ物差しで比較しながら、納得感のある選択を一緒に整理します。

東京23区での住まい選び・住み替えをご検討の際は、ぜひREDSにご相談ください。