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最終更新日：2025年4月6日
公開日：2025年3月27日　志水　恵吾

家を買うとき不動産会社が必ず説明する「都市計画法」解説【その1】

ご購入もご売却も、仲介手数料が必ず「割引」・最大「無料」のREDS【上級宅建士・宅建マイスター】志水恵吾（しみずけいご）です。

今回は、不動産売買の際に調査・説明が必ず行われる「都市計画法」について触れてみたいと思います。

※ご説明が長くなるため複数回にて行います。今回は「その1」とさせていただきます。

（画像はイメージです）

なぜ都市計画法があるのか

都市計画法の条文には以下のように書かれています。

（目的）
第一条　この法律は、都市計画の内容及びその決定手続、都市計画制限、都市計画事業その他都市計画に関し必要な事項を定めることにより、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もつて国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的とする。

建物は、なんでもどこにでも建築してよいわけではなく、土地やエリアごとに建ててもいいとされる建物が決められています。制限するのが「都市計画法」です。

この法律がないと、無秩序な土地利用や開発が行われてしまうリスクがあります。街並みがそろわないことはもちろん、場合によっては交通渋滞、環境破壊、災害リスクの増加といった多くの不具合が起こります。

便利で快適に暮らせる環境を確保すること、インフラを計画的に整備するための指針を提供すること、自然環境を守りつつ洪水や地震などの災害に強い都市を目指す取り組みなどをすすめることで、都市の成長とともに人々の生活の質や利便性を向上させることを、この都市計画法は目的としています。

さらに掘り下げてみましょう。

都市計画法の内容

都市計画法は、1968年公布、1969年施行で、土地利用や都市開発を規定する基本法のひとつです。

都市計画区域の指定：都市の成長や発展に応じて、開発可能な区域（市街化区域）と開発抑制区域（市街化調整区域）を区分します。
用途地域の指定：土地の用途を住宅、商業、工業などに分類し、建築物の高さや容積率などを規制します。
都市施設の整備：道路、公園、学校などの都市インフラ整備を計画的に進める指針を示します。
開発許可制度：一定規模以上の開発行為に対して許可制を導入し、無秩序な開発を防止します。

それでは具体的に確認していきましょう。

都市計画区域・準都市計画区域・都市計画法外

まず都市計画法の規制を理解するには「都市計画区域」と「準都市計画区域」などの確認が必要です。

○都市計画区域：都道府県が指定した区域で都市の秩序ある発展と土地利用の適正化を図るために設定されています。土地利用や建築物の規制が行われ、効率的かつ計画的な都市開発が進められる区域となります。

○準都市計画区域：上記の都市計画区域ではない都市計画区域外の区域のうち、相当数の建築物等の建築・建設・敷地の造成が現に行われている区域（行われると見込まれる区域を含みます）。その区域において何らの措置を講じることなく放置すれば、将来的に都市の整備・開発・保全に支障が生じるおそれのあるものとして、都道府県が指定した区域となります。

○都市計画区域外：上記に属さない区域です。

上記3つの区域となりますが、わたしたちREDSのお取り扱いが多い一都三県の住宅地を中心にした不動産取引は「都市計画区域」内です。次はその都市計画区域の区域区分についてご説明したいと思います。

市街化区域と市街化調整区域

区域区分は、都市計画区域内で土地利用を効率的に進めるために、特定の区域を区分けする仕組みのことです。主に以下のような区分があります

○市街化区域：主にすでに市街地として利用されている地域や、将来的に優先して市街地として開発されるべき区域です。住宅地や商業地、工業地などの開発が進められます。

○市街化調整区域：市街地としての開発を抑制するための区域で、農地や森林を維持し、無秩序な開発を防止することを目的としています。

上記の区域区分をされていない地域は「非線引き都市計画区域」となります。

○非線引き都市計画区域：市街化区域や市街化調整区域に区分されていない区域で、都市としての開発が進行していない地域に該当します。

最後に

以上、都市計画の区域区分までのご説明をいたしました。不動産や建築などに関わりのない方は、なんのことかよくわからないかもしれません。また、聞いたことや見たことがあっても内容までよくわからない場合が多いのではないでしょうか。

都市計画については、わたしたち不動産業者は宅地建物取引業法に基づき、重要事項説明書にて必ずご説明する項目となります。次回は、さらに具体的に「用途地域」などのご説明をしたいと思います。

今回は、家（建物）を建設する場合、なんでもどこにでも建てられるというわけではなく、その区域などによって決まりがあるということをご確認いただければと存じます。

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