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公開日:2025年4月19日  大石 純也

いいマンションの見分け方! 不動産ポータルサイトで確認するべき3つのポイント

皆様いつもお世話になっております。不動産流通システム【REDS】エージェント、宅建士の大石と申します。

マンションを探されているお客様から「何をもっていいマンションなのかが分からない」といったお声をよく聞きます。

そこで今回はマンションの見分け方をお伝えできればと思います。

いいマンション

(写真はイメージです)

不動産ポータルサイトで物件を探す際にチェックするべき3点

SUUMOなどの不動産ポータルサイトを使ってご自身で物件を探す際には、以下の3点を必ず確認してください。

  • 権利関係が所有権か借地権か
  • 管理形態が全部委託か自主管理か
  • 新耐震基準か旧耐震基準か

権利関係

借地権という言葉を聞いたことがある方もいらっしゃるでしょう。借りた土地の上に建物を建てることで、借地期間満了後は建物を解体し、更地にして地主に返すことが求められるため、購入しても永遠に住み続けることはできません。

「このマンション、安くていいと思っているのです」と見せてもらうと借地権であることがよくあります。

管理形態

探し始めの方には「管理形態」の違いもなかなか分からないかと思います。「自主管理」とは、その名のとおり管理会社に委託せずに、所有者たち自身でマンションの管理を行っている形態になります。

耐震基準

耐震基準を気にしている方が多いかと思います。「旧耐震基準」か「新耐震基準」かによって大きく扱いが変わってきます。

1981年6月から建築基準法が変わり、それ以前の旧耐震基準は震度5強程度の揺れに耐えられる建物、新耐震基準は震度6~7程度の揺れに耐えられる建物となっています。

実際のところ、1995年に起こった阪神・淡路大震災では、新耐震基準で建てられた建物の7割超は軽微・無被害で済んでおり、旧耐震基準の建物と比較して重大な被害は免れています。

旧耐震の建物でも耐震補強をしていれば新耐震基準と同等の扱いをしてくれる銀行もあります。

融資先が限られるマンションにもメリットが

上記の借地権・自主管理・旧耐震のマンションは融資先の銀行が限られる可能性があります。融資先の銀行が限られるということは、将来的に売却する際の買主様の融資先も限られてくるので、流動性が下がってしまうことになります。

ただ、一概に借地権・自主管理・旧耐震がダメというわけではなく、しっかりと内容を把握・理解した上で購入に進むべきだということです。いずれも相場からすると安く購入ができることが多いので、そういう面ではメリットといえます。

その他で気をつけたい6点

このほかに気をつけたい点を6つ挙げます。

1.管理組合の運営状況を必ずチェック:管理費・修繕積立金のバランスが悪いと、将来的に「一時金徴収」「値上げ」のリスクがあります。総会議事録の確認は重要です。トラブルや住民間の対立が見えることもあるからです。

2.立地だけでなく「周辺環境の将来性」も確認:数年後にマンションの至近距離の場所に高層ビルが建つ予定があると、眺望も資産価値も下がってしまう可能性があります。災害に備えてハザードマップ(浸水・液状化・地震)も確認しておきましょう。

3.修繕履歴と大規模修繕の時期をチェック:築10年を超えるなら、過去の修繕状況の記録を見ましょう。大規模修繕が遅れていたり、予算が足りていなかったりする物件は注意です。

4.住民の属性・雰囲気をチェック:内見時にエレベーターや掲示板を見ると、住民のマナーや管理意識がわかります。掲示板に外国の文字が書いてあると、外国籍の方が多いマンションなのだなとくみ取ることもできます。ゴミ置場を見ておくと、管理人の方がしっかり掃除してくれていることなどがよく分かります。ペットOKか、投資用ワンルームが多いかなどでも雰囲気は大きく変わります。

5.住宅ローン控除や税制優遇の条件:登記簿上の床面積、耐震基準などで住宅ローン控除や税制優遇の対象外になることもあります。新築か中古、個人売買か業者売買かでも違いがあります。必ず税務署や税理士に相談するようにしましょう。

6.出口戦略(売却・賃貸時のリスク)を考えておく:「駅距離」「間取りの汎用性」「管理状態」などはリセールバリューに影響します。実際の間取り図・建材仕様書・眺望シミュレーションを冷静にチェックしましょう。

まとめ

住民の雰囲気や周辺の建築計画などは実際に現地に行ってみないと分からないことが多いのですが、事前に調べられる箇所もあります。

周辺環境が自分の生活とマッチしているか、権利関係・管理形態はどうなっているかなど、ある程度事前に調べていくと、ご自身の条件にぴったり合うマンションは意外と少ないかもしれません。

物件探しのコツは漫然と見に行くのではなく、優先順位をつけて、買うつもりで見に行くことです。

我々【REDS】であればお客様からのどんなご要望でもお答えさせていただきます。事前に調べられるものはもちろん現地でしか分からないことを前もって現地に行きお調べすることもできます。

不動産探しは【REDS】大石へお任せを!

 

記事を執筆したエージェント

大石 純也

回答数 9

宅建士・リフォームスタイリスト

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※2026年04月12日現在 本社・首都圏営業所の数値

※2026年04月12日現在 本社・首都圏営業所の数値

  • 平均評価
    5.0
  • 投稿数
    226

    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    4 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    2 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。