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最終更新日:2023年6月25日
公開日:2023年6月18日  伊橋 秀鎭

都市計画と不動産仲介業者の仕事

こんにちは!

【仲介手数料が最大無料】の不動産流通システム、REDSエージェント・宅建士の伊橋(いはし)です。

不動産仲介会社は、不動産の売買契約を締結するにあたり、購入希望者に対しあらかじめ書面をもって対象不動産の重要事項説明を行います。この重要事項説明の中で説明されている「都市計画」について簡単に解説します。

 

都市計画の目的と都市計画法

都市計画は、都市の将来あるべき姿(人口、土地利用、主要施設など)を想定し、そのために必要な規制、誘導、整備を行い、都市を適正に発展させようとする方法や手段のことです。

都市計画の目的は以下の3点です。

●都市の健全な発展と秩序ある運営を図る
●劣悪な居住環境に起因する国民の健康問題を防止する
●都市景観を改善し、保守する

この3点を実現するため、土地利用のあり方、都市施設(道路・公園等)の整備、市街地開発について計画を策定するのです。

そのために都市計画法が定められており、都市の計画的な整備を行うだけでなく、都市の基本方針が定められています。

基本方針は市町村の建設に関する基本構想および都市計画区域の整備、開発及び保全の方針に即したものでなければならないことが求められていて、都市計画運用指針は、都市政策を進める上で都市計画制度をどのように運用することが望ましいか、また、その具体的な運用がどのような考え方の下でなされることを想定しているかなどについての原則的な考え方を示すものであるとされています。

土地の利用制限と建物の高さ制限

この都市計画法に基づき、都市の発展に必要な施設や環境を整備するための計画が策定されることとなり、この法律によって、土地の利用制限や建築物の高さ制限などが定められています。

土地の利用制限は、土地の使用用途や建築物の形状、面積、高さ、容積率などを制限するもので、都市計画法に基づいて定められます。建築物の高さ制限は、ある地区や地域の建築物の高さの最高限度を定めたもので、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、絶対高さ制限、日影規制などがあります。これらは、新しい建物が建つとその建物の周囲の道路、周辺の敷地では日照、通風、景観などが阻害され、環境が悪化してしまことがないように定められている規制となります。

都市計画法が定める4つの内容

これらの内容が定められている都市計画法は、都市計画に必要な事項について定めている法律であり、都市計画の内容およびその決定手続、都市計画制限、都市計画事業その他都市計画に関し必要な事項を定めることにより、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もって国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的としています。

都市計画法で定められている主な内容は、大きく以下の4点です。

(1)まちづくりをする場所を決める都市計画に関する基本方針
(2)土地利用に関する具体的なルール
(3)道路や公園、下水道などの都市施設の整備
(4)建物の整備や再開発といった市街地開発事業

このように都市計画法によって定められている規制には、土地利用の制限、建築物の高さや容積率の制限、道路や公園などの公共施設の設置義務、緑地の確保義務、防災対策などがありますが、そのほかにも、開発許可制度があり、都市計画で定められているいわゆる線引き制度の実効を確保するとともに、一定の土地の造成に対するチェックをおこなうことにより、新たに開発される市街地の環境の保全、災害の防止、利便の増進を図るためにも設けられている規制でもあります。

市街地環境の保全を図るためには、国や地方公共団体だけではなく、経済主体としての企業や様々な活動をおこなう住民、非営利団体なども大きな役割を果たすことができます。

災害の防止とは、災害が発生する前に、その被害を最小限に抑えるために行われる活動のことです。具体的には、災害の予測・警報・避難・救助・復旧などが挙げられ、災害の防止には災害危険区域等における開発の原則禁止(自己の居住用を除く)が都市計画法第33条第1項第8号で定められています。

詳細な物件調査を重要事項説明書に

不動産仲介業者は、不動産の売買や賃貸借において、売主と買主、または賃貸人と借主を仲介する業者となり、不動産の売買や賃貸借には、契約書の作成や物件の調査、価格交渉など多くの手続きが必要となりますが、特に物件調査については重要で、不動産仲介業者はその手続きを代行し、円滑な取引を支援する役割を果たします。

不動産仲介会社は必ず物件調査を行い、物件の詳細・特徴を調べ、適切な価値の把握やトラブル防止のために詳細な物件調査を行います。こうすることで、重要事項説明書をもって取得する不動産のご説明を対応させていただくことでお役に立てれば幸いでございます。

今後とも何卒よろしくお願い申し上げます。

 

株式会社不動産流通システム
伊橋 秀鎭(いはし ひでやす)
携帯電話番号 080-7564-4410

 

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伊橋 秀鎭

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宅建士・リフォームスタイリスト

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※2026年03月15日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    209

    2 週間前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    2 週間前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    3 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    3 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    1 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。