都市計画と不動産仲介業者の仕事

こんにちは！

【仲介手数料が最大無料】の不動産流通システム、REDSエージェント・宅建士の伊橋（いはし）です。

不動産仲介会社は、不動産の売買契約を締結するにあたり、購入希望者に対しあらかじめ書面をもって対象不動産の重要事項説明を行います。この重要事項説明の中で説明されている「都市計画」について簡単に解説します。

 

都市計画の目的と都市計画法

都市計画は、都市の将来あるべき姿（人口、土地利用、主要施設など）を想定し、そのために必要な規制、誘導、整備を行い、都市を適正に発展させようとする方法や手段のことです。

都市計画の目的は以下の3点です。

●都市の健全な発展と秩序ある運営を図る
●劣悪な居住環境に起因する国民の健康問題を防止する
●都市景観を改善し、保守する

この3点を実現するため、土地利用のあり方、都市施設（道路・公園等）の整備、市街地開発について計画を策定するのです。

そのために都市計画法が定められており、都市の計画的な整備を行うだけでなく、都市の基本方針が定められています。

基本方針は市町村の建設に関する基本構想および都市計画区域の整備、開発及び保全の方針に即したものでなければならないことが求められていて、都市計画運用指針は、都市政策を進める上で都市計画制度をどのように運用することが望ましいか、また、その具体的な運用がどのような考え方の下でなされることを想定しているかなどについての原則的な考え方を示すものであるとされています。

土地の利用制限と建物の高さ制限

この都市計画法に基づき、都市の発展に必要な施設や環境を整備するための計画が策定されることとなり、この法律によって、土地の利用制限や建築物の高さ制限などが定められています。

土地の利用制限は、土地の使用用途や建築物の形状、面積、高さ、容積率などを制限するもので、都市計画法に基づいて定められます。建築物の高さ制限は、ある地区や地域の建築物の高さの最高限度を定めたもので、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、絶対高さ制限、日影規制などがあります。これらは、新しい建物が建つとその建物の周囲の道路、周辺の敷地では日照、通風、景観などが阻害され、環境が悪化してしまことがないように定められている規制となります。

都市計画法が定める4つの内容

これらの内容が定められている都市計画法は、都市計画に必要な事項について定めている法律であり、都市計画の内容およびその決定手続、都市計画制限、都市計画事業その他都市計画に関し必要な事項を定めることにより、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もって国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的としています。

都市計画法で定められている主な内容は、大きく以下の4点です。

（1）まちづくりをする場所を決める都市計画に関する基本方針
（2）土地利用に関する具体的なルール
（3）道路や公園、下水道などの都市施設の整備
（4）建物の整備や再開発といった市街地開発事業

このように都市計画法によって定められている規制には、土地利用の制限、建築物の高さや容積率の制限、道路や公園などの公共施設の設置義務、緑地の確保義務、防災対策などがありますが、そのほかにも、開発許可制度があり、都市計画で定められているいわゆる線引き制度の実効を確保するとともに、一定の土地の造成に対するチェックをおこなうことにより、新たに開発される市街地の環境の保全、災害の防止、利便の増進を図るためにも設けられている規制でもあります。

市街地環境の保全を図るためには、国や地方公共団体だけではなく、経済主体としての企業や様々な活動をおこなう住民、非営利団体なども大きな役割を果たすことができます。

災害の防止とは、災害が発生する前に、その被害を最小限に抑えるために行われる活動のことです。具体的には、災害の予測・警報・避難・救助・復旧などが挙げられ、災害の防止には災害危険区域等における開発の原則禁止（自己の居住用を除く）が都市計画法第33条第1項第8号で定められています。

詳細な物件調査を重要事項説明書に

不動産仲介業者は、不動産の売買や賃貸借において、売主と買主、または賃貸人と借主を仲介する業者となり、不動産の売買や賃貸借には、契約書の作成や物件の調査、価格交渉など多くの手続きが必要となりますが、特に物件調査については重要で、不動産仲介業者はその手続きを代行し、円滑な取引を支援する役割を果たします。

不動産仲介会社は必ず物件調査を行い、物件の詳細・特徴を調べ、適切な価値の把握やトラブル防止のために詳細な物件調査を行います。こうすることで、重要事項説明書をもって取得する不動産のご説明を対応させていただくことでお役に立てれば幸いでございます。

今後とも何卒よろしくお願い申し上げます。

 

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