2026年、住宅ローン金利上昇で不動産価格はどうなる？　プロが予測する選び方

不動産売買時「仲介手数料最大無料」のREDS不動産エージェント、大橋 暢昌（おおはし のぶあき）と申します。この度は、目に留めていただきありがとうございます。

2026年現在、日本の住宅ローン金利と不動産価格は、大きな転換期を迎えています。長年続いた「超低金利時代」が終わりつつあり、不動産市場もこれまでの“右肩上がり一辺倒”から、エリアや物件ごとの選別が強まる局面に入りました。

今回は、これからの「金利のある世界」「インフレ時代」において、損をしないための不動産選びのポイントを解説します。

（写真はイメージです）

住宅ローン金利は今後どうなる？ 「緩やかな上昇」と予測される理由

結論からお伝えすると、今後の住宅ローン金利後は「緩やかに上昇する」と予測されます。その背景にあるのが、日銀の金融政策正常化です。2024年のマイナス金利解除以降、日本銀行は段階的な利上げを進めており、OECD（経済協力開発機構）も2027年末には政策金利が2％程度まで上昇する可能性を示しています。

これに伴い、住宅ローン金利も上昇傾向にあります。

• 変動金利：かつての0.3～0.5％台から、現在は1％前後へ。2026年末には1.5％近辺まで上昇する可能性も指摘されています。
• 固定金利（フラット35）：長期金利上昇の影響を受け、2％台中盤から5％へ向かう動きが見られます。

（※日本銀行ホームページ参照）

急激な利上げ（急騰）の可能性は低い

日本は欧米と異なり、急激な利上げが難しい国でもあります。政府債務残高が非常に大きく、急激な金利上昇は景気や財政へ強い負担を与えるためです。そのため、住宅ローン金利も「急騰」というより、「ゆっくり上がる」可能性が高いでしょう。

金利が「0.5％」上がると、総返済額はいくら増える？

ただし、借入額への影響は決して小さくありません。例えば7,000万円を35年ローンで借りる場合、金利が1％から1.5％へ上昇すると、返済総額は約1,000万円増加します。特に近年増えている「ペアローン」や「高額借入」は、金利上昇の影響を受けやすいため注意が必要です。

一般的に、「収入の21～24％」が適正金額と考えられています。「今の返済額」だけでなく、「金利が1〜2％上昇した場合でも無理なく返済できるか」を見据えた資金計画が欠かせません。

今後の不動産価格は「二極化」へ！　生き残るのは価値ある物件だけ

金利が上がると不動産価格は下がると思われがちですが、今後は「全国一律の下落」ではなく、“二極化”がさらに進むと予測されます。

これまで不動産価格が上昇してきた主な理由は、以下のとおりです。

• 職人不足や資材価格の高騰による建築費の上昇
• 資材価格上昇・インフレ進行円安による海外マネー流入

建築コストは、職人不足や資材価格上昇により、今後も高止まりする可能性が高いため、新築マンション価格は大幅には下がりにくいと考えられています。東京23区や都心近郊では以下のような条件であれば、高値圏を維持する可能性が高いでしょう。

• 駅近・再開発エリア
• タワーマンション
• 資産性の高い中古マンション

郊外や人口減少エリアは下落リスクも

一方で、郊外や人口減少エリアでは、価格の変動が起こる可能性があります。金利上昇により購入可能額が下がると、住宅需要は弱まります。また、高齢化による相続物件の増加、空き家問題なども、地方不動産の価格下落要因となります。

つまり、今後の不動産市場は、「どの不動産でも上がる時代」から、「価値のある不動産だけが強い時代」へ移行していくでしょう。

今後3〜5年の現実的なシナリオと「失敗しない物件選び」

今後3～5年を考えると、以下のようなシナリオが最も現実的です。

1. 金利は緩やかに上昇していく
2. 都心優良物件は高止まりを維持する
3. 郊外や条件の弱い物件は横ばいまたは下落する
4. 「資産性の高い中古市場」の重要性がさらに高まる

これからの時代、住宅購入を検討する際は、「今が買い時か」だけでなく、物件の資産性を重視することが重要になってきます。購入時には以下の6つのポイントをチェックしてみてください。

• 将来的にリユース（再販）しやすい物件か
• 賃貸需要があるエリアか
• 人口減少の影響を受けにくい立地
• マンションの管理状態が良いか
• 駅距離や立地に優位性があるか
• 10年後・20年後でも必要とされるか

「金利のある世界」の住まい探しは、REDS大橋にお任せください

今後の日本は、「金利のある世界」と「インフレ時代」が本格化していく可能性があります。不動産は依然として有力な実物資産ですが、以前よりも“選択眼”が求められる時代へ入っていると言えます。

「我が家の場合、いくらまで借りても大丈夫？」「この物件の資産性は将来どうなる？」といった心配事や今後の不動産について予測し、プロの視点から一緒に解き明かしていくのが『REDS』のエージェントです。

お住まいについてのお考えをご教示いただきながら、最もご希望に近い物をご紹介できればと思っております。

不動産売買時「仲介手数料最大無料」のREDS不動産エージェント、大橋 暢昌（おおはし のぶあき）にお任せいただけたらと思います。どうぞよろしくお願い申し上げます。