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公開日:2026年4月13日  林 大一朗

【2026年最新】東京・関東の不動産相場はどう動く? 坪単価・㎡単価から読み解く現状と見通し

仲介手数料最大無料REDS(株式会社不動産流通システム)の不動産エージェント、林 大一朗(はやし だいいちろう)と申します。こちらのページをご覧いただきまして、誠にありがとうございます。

「最近の不動産、相場はどう?」

仕事柄、このようなご質問をいただく機会が増えています。

結論から申し上げて、東京都を中心とした関東の不動産価格は、ここ数年で記録的な上昇を続けています。今回は、地価公示や基準地価といった公的データをもとに、これまでの流れと今後の見通しを、プロの視点でわかりやすく解説していきます。

不動産相場

(写真はイメージです)

「地価公示」と「基準地価」ってなに?

不動産の相場を語るうえでよく出てくるのが「地価公示」と「基準地価」です。

地価公示は毎年3月に発表されるもので、国が標準的な土地の価格を示したもの。一方、基準地価は9月頃に都道府県が発表するデータです。この2つを見ることで、「今、日本の土地価格がどう動いているか」がかなり正確に把握できます。

東京23区の土地価格(坪単価)

まずは土地から見ていきましょう。2026年の地価公示では、東京23区の住宅地の坪単価は、一般的な居住エリア(都心5区を除くエリア)で、平均約230万円となっています。

商業地になるとさらに跳ね上がります。銀座の一等地では、坪単価1億円を超える地点もあり、日本の中でも圧倒的な水準です。

※財務局『令和8年地価公示価格(東京都分)』参照

関東エリアにも広がる上昇

東京都の価格上昇は、神奈川・埼玉・千葉にも波及しています。

  • 横浜市・川崎市:坪単価150万〜250万円前後
  • さいたま市:坪単価120万〜200万円前後
  • 千葉県の主要都市:坪単価100万〜180万円前後

都内よりは手頃ですが、ここ数年でしっかり上昇しています。背景にあるのは、「都内が高すぎる問題」。都心でマンションが1億円を超えるのが当たり前になり、「それなら少し離れて広く」という流れが強まっています。

  • 都心まで30〜40分圏内
  • 駅近
  • 再開発あり

こうしたエリアは、かなり需要が堅調です。

マンション価格の推移

マンション価格の上昇は土地以上にインパクトを感じやすいかもしれません。東京都の新築マンション価格(㎡単価)は、ここ10年で大きく上昇しています。

  • 2015年頃:㎡単価 約80万〜90万円
  • 2020年頃:㎡単価 約100万〜110万円
  • 2025年頃:㎡単価 約130万〜150万円

つまり、ここ10年で1.5倍近く上がっているイメージです。都心部になるとさらに高く、港区・渋谷区などでは㎡単価200万円超も珍しくありません。

また、新築マンションの平均価格も上昇しており、2025年には首都圏で平均1億円前後に到達。「億ション」が特別ではなくなってきているのが現状です。中古マンション市場もこの動きに連動しており、特に駅近・築浅・人気エリアはかなり高値で取引されています。

なぜ上がり続けるるのか? 3つの要因

不動産価格が上がり続ける理由はいくつかありますが、シンプルにまとめるとこの3つです。

  1. 低金利:住宅ローン金利が低いため、高い物件でも購入できる人が多い
  2. 供給不足:建築費の高騰や人手不足で、新築が思うように増えない
  3. 都心集中+再開発:人も企業も東京に集まり続け、街の価値が上がっている

これに加えて、海外投資家の資金流入もあり、特に都心部の価格は下がりにくい構造になっています。

今後の見通しは?

今後の相場について「大きく崩れる可能性は低いが、上昇はやや落ち着く」という見方が主流です。東京都心は引き続き需要が強く、坪単価の高いエリア、㎡単価の高いマンションは底堅く推移するでしょう。

一方で注意点もあります。

  • 金利上昇→購入力の低下
  • エリア格差の拡大
  • 価格上昇の鈍化

特に今後は、「どこでも上がる時代」ではなくなります。

まとめ:これからは“単価”と“立地”を見る時代

今回見てきたように、

  • 土地:坪単価でしっかり上昇
  • マンション:㎡単価で大きく上昇

というのが現在の不動産市場です。

ただし重要なのは、「全部が上がるわけではない」という点です。

これからは、

  • 坪単価が維持されるエリアか
  • 単価が上がり続けるマンションか

といった視点で、「中身」をしっかり見極めることが重要になります。

不動産は金額が大きいからこそ、相場をなんとなくではなく、“単価ベースで理解する”ことが、これからの判断に効いてきます。

不動産を購入したい、売却したい、そんな時はぜひ、仲介手数料最大無料のREDS(株式会社不動産流通システム)へご相談ください。お客様の立場に立ち、ご提案させていただきます。

 

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※2026年07月19日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    1 か月前

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    3 週間前

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    3 か月前

    REDSは、自分でSUUMOなどを使って物件検索ができる人にはおすすめだと感じました。
    他の不動産会社にも行きましたが、こちらの希望に寄り添うというより、不動産会社側が売りたい物件を勧められているように感じることもありました。

    その点、REDSは自分で見つけた物件を軸に進めやすいのがよかったです。
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    ただ、そういう場合でも、結局は良い不動産会社や担当者に出会えないと希望の物件にはたどり着きにくいと思います。
    安い買い物ではないので、まずは自分でもいろいろな物件を見て勉強し、ある程度判断できる状態になってから動くのが大切だと感じました。

    担当の山崎一さん対応がスムーズで、とても安心感がありました。こちらが気になることや質問にも毎回正確に答えていただけただけでなく、自分では気づいていなかった点まで補足して教えてくださり、終始安心してお任せできました。

    4 か月前

    新しい自宅の購入でお世話になりました。仲介手数料が無料だったのが素晴らしいです。担当の方(中石さん)の知識も豊富で、返事も迅速、物件購入に際してゴリ押しもなく、気になる物件についてフラットなご意見をいただけたのが性に合っていました。おすすめです。

    3 か月前

    木村さんに中古マンション購入のサポートをしていただきました。
    内見から住宅ローンの選定、契約まで幅広くご対応いただき、大変助かりました。

    特にメールのレスポンスが非常に早く、常に安心してやり取りができた点が印象的です。

    また、引き渡し後にもいくつかご相談させていただきましたが、引き渡しが終わった後も変わらず丁寧にご対応いただき、信頼できる方だと感じました。

    今後、もし購入や売却の機会があれば、ぜひまた木村さんにお願いしたいと思いますし、他の方にも自信を持っておすすめできる方です。