不動産売買の仲介手数料の知られざる歴史と根拠。弁護士報酬額との比較を徹底解説

REDSエージェント、宅建士の中石です。

不動産を売買する際、不動産会社（宅地建物取引業者）に仲介を依頼すると「仲介手数料」が発生します。

今回は、仲介手数料に関する法律的な根拠や計算方法、賃貸の場合との違い、弁護士報酬との比較まで詳しく解説します。

（写真はイメージです）

仲介手数料の法律的根拠

不動産売買における仲介手数料の上限は、『建設省令（現在の国土交通省令）』で定められています。根拠となるのは以下の規定です。

●宅地建物取引業法（宅建業法）第46条
→ 宅建業者は「報酬（仲介手数料）の額について国土交通大臣が定めた規則を超えて請求してはならない」と規定されています。

●旧建設省（国土交通省）告示 第1552号
→ 宅建業者が受け取れる仲介手数料の上限が明確に定められています。

上記の建設省告示がこちらです。過去に消費税の導入・変更により何度か改正がされていますが、根本となる報酬額の上限に関する規定は旧建設省の告示日「昭和45年10月23日」から変わっていません（一部低額帯の空家等に対する特例は除きます）。

約55年前に決められた規定が何の変更もなく現在まで適用されているのです。

「3％＋6万円」の速算式の意味と計算方法

売買の仲介手数料は、以下の速算式で計算されるのが一般的です。

〈速算式〉
売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税

〈計算の仕組み〉
実際には、売買価格の金額に応じて異なる料率が適用されます。

　
この3段階の計算式を簡略化したものが「3％＋6万円」です。この速算式は、400万円を超える物件の売買に適用されます。

なお速算式の「＋6万円」は、以下の計算が根拠になります。

• 200万円以下の部分5％と400万円超の部分3％との差：2％
  →200万円×2％＝4万円
• 200万円超～400万円以下の部分4％と400万円超の部分3％との差：1％
  →200万円×1％＝2万円
  ∴4万円＋2万円＝6万円

旧建設省令から告示された昭和45年当時であれば、売買価格が400万円以下の不動産も少なくなかったかもしれませんが、約55年後の現在ではほとんどのケースで、400万円を超える物件に適用される速算式が適用されています。

賃貸の場合の仲介手数料との比較

不動産の賃貸借契約における仲介手数料の上限も、宅建業法で定められています。

〈賃貸の仲介手数料の上限〉

• 借主と貸主の合計で最大賃料1カ月分（＋消費税）
• 通常は借主負担が0.5カ月分（＋消費税）まで
• 借主から1カ月分を受け取る場合、借主の承諾が必要

売買の場合では当然のごとく行われている両手仲介（売主・買主双方から上限3％＋6万円を受け取る）が、仲介手数料の額が低くなる賃貸の場合では原則認められていません。

実際の賃貸仲介の現場では、借主からは賃料1カ月分の仲介手数料を請求し、貸主からは「広告宣伝費」などの仲介手数料とは別の名目で報酬を請求している不動産業者が多いのが実情です。

仲介手数料が高額になりやすい売買で売主・買主双方から上限3％＋6万円が受け取れるのと比較し、仲介手数料が売買と比べ低額になる賃貸では貸主・借主の合計で賃料の1カ月分が上限になるという、矛盾した制度が昭和45年から今でも続いているのです。

弁護士報酬との比較

以前は弁護士報酬も「弁護士報酬基準」により報酬額が決められていましたが、2004年4月から自由化されました。

　
一般的な弁護士の民事事件（訴訟・交渉事件）での報酬は、基本的には「経済的利益」の額を基準としてそれぞれ算定され、事件の内容により増減しますが、「経済的利益」の額が高額になるにしたがって、報酬金の率は低くなります。

弁護士報酬と比較し、売買価格が400万円を超えると、手数料率は一律3％のままで交渉の余地がほとんどない、不動産売買の仲介手数料が抱える問題がここにあります。

まとめ

不動産売買の仲介手数料は昭和45年の旧建設省の告示がされて以降、半世紀以上にわたって、上限3％の手数料を売主・買主双方から受け取ることが法律で認められている状態が続いています。

過去には2009年の民主党政権時代にマニュフェストで「一つの業者が売り手と買い手の両方から手数料を取る両手取引を原則禁止する」という表現が盛り込まれたこともありましたが、手数料の上限規定にまで言及されたことはありません。

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