エージェントブログ
AGENT BLOG
最終更新日:2025年4月6日
公開日:2025年3月26日  中石 輝

不動産売買の仲介手数料の知られざる歴史と根拠。弁護士報酬額との比較を徹底解説

REDSエージェント、宅建士の中石です。

不動産を売買する際、不動産会社(宅地建物取引業者)に仲介を依頼すると「仲介手数料」が発生します。

今回は、仲介手数料に関する法律的な根拠や計算方法、賃貸の場合との違い、弁護士報酬との比較まで詳しく解説します。

仲介手数料

(写真はイメージです)

仲介手数料の法律的根拠

不動産売買における仲介手数料の上限は、『建設省令(現在の国土交通省令)』で定められています。根拠となるのは以下の規定です。

●宅地建物取引業法(宅建業法)第46条
→ 宅建業者は「報酬(仲介手数料)の額について国土交通大臣が定めた規則を超えて請求してはならない」と規定されています。

●旧建設省(国土交通省)告示 第1552号
→ 宅建業者が受け取れる仲介手数料の上限が明確に定められています。

上記の建設省告示がこちらです。過去に消費税の導入・変更により何度か改正がされていますが、根本となる報酬額の上限に関する規定は旧建設省の告示日「昭和45年10月23日」から変わっていません(一部低額帯の空家等に対する特例は除きます)。

約55年前に決められた規定が何の変更もなく現在まで適用されているのです。

「3%+6万円」の速算式の意味と計算方法

売買の仲介手数料は、以下の速算式で計算されるのが一般的です。

〈速算式〉
売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税

〈計算の仕組み〉
実際には、売買価格の金額に応じて異なる料率が適用されます。

売買価格 手数料率
200万円以下の部分 →5%
200万円超~400万円以下の部分 →4%
400万円超の部分 →3%

 
この3段階の計算式を簡略化したものが「3%+6万円」です。この速算式は、400万円を超える物件の売買に適用されます。

なお速算式の「+6万円」は、以下の計算が根拠になります。

  • 200万円以下の部分5%と400万円超の部分3%との差:2%
    →200万円×2%=4万円
  • 200万円超~400万円以下の部分4%と400万円超の部分3%との差:1%
    →200万円×1%=2万円
    ∴4万円+2万円=6万円

旧建設省令から告示された昭和45年当時であれば、売買価格が400万円以下の不動産も少なくなかったかもしれませんが、約55年後の現在ではほとんどのケースで、400万円を超える物件に適用される速算式が適用されています。

賃貸の場合の仲介手数料との比較

不動産の賃貸借契約における仲介手数料の上限も、宅建業法で定められています。

〈賃貸の仲介手数料の上限〉

  • 借主と貸主の合計で最大賃料1カ月分(+消費税)
  • 通常は借主負担が0.5カ月分(+消費税)まで
  • 借主から1カ月分を受け取る場合、借主の承諾が必要

売買の場合では当然のごとく行われている両手仲介(売主・買主双方から上限3%+6万円を受け取る)が、仲介手数料の額が低くなる賃貸の場合では原則認められていません。

実際の賃貸仲介の現場では、借主からは賃料1カ月分の仲介手数料を請求し、貸主からは「広告宣伝費」などの仲介手数料とは別の名目で報酬を請求している不動産業者が多いのが実情です。

仲介手数料が高額になりやすい売買で売主・買主双方から上限3%+6万円が受け取れるのと比較し、仲介手数料が売買と比べ低額になる賃貸では貸主・借主の合計で賃料の1カ月分が上限になるという、矛盾した制度が昭和45年から今でも続いているのです。

弁護士報酬との比較

以前は弁護士報酬も「弁護士報酬基準」により報酬額が決められていましたが、2004年4月から自由化されました。

項目 不動産仲介手数料 弁護士報酬
設定 法律で上限あり 自由化されている
計算基準 価格に応じた固定計算 依頼内容や難易度による変動制

 
一般的な弁護士の民事事件(訴訟・交渉事件)での報酬は、基本的には「経済的利益」の額を基準としてそれぞれ算定され、事件の内容により増減しますが、「経済的利益」の額が高額になるにしたがって、報酬金の率は低くなります。

弁護士報酬と比較し、売買価格が400万円を超えると、手数料率は一律3%のままで交渉の余地がほとんどない、不動産売買の仲介手数料が抱える問題がここにあります。

まとめ

不動産売買の仲介手数料は昭和45年の旧建設省の告示がされて以降、半世紀以上にわたって、上限3%の手数料を売主・買主双方から受け取ることが法律で認められている状態が続いています。

過去には2009年の民主党政権時代にマニュフェストで「一つの業者が売り手と買い手の両方から手数料を取る両手取引を原則禁止する」という表現が盛り込まれたこともありましたが、手数料の上限規定にまで言及されたことはありません。

REDSでは、企業努力と仕組化により、高額になりやすい不動産売買仲介手数料に「無料・割引」を導入し、サービス品質を下げずお客様へ利益還元しております。

不動産売買をお考えの際は、ぜひともREDSにご相談ください。

 

記事を執筆したエージェント

中石 輝

回答数 7

宅建士・リフォームスタイリスト

プロフィールページへ
このエージェントに相談する

REDSではすべてのお客様に、
Googleクチコミの投稿を
お願いしています。

※2026年05月31日現在 本社・首都圏営業所の数値

※2026年05月31日現在 本社・首都圏営業所の数値

  • 平均評価
    5.0
  • 投稿数
    240

    3 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    3 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    6 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    5 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    4 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。