志水 恵吾（宅建士・リフォームスタイリスト）
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最終更新日：2023年6月12日
公開日：2023年4月6日
ご購入もご売却も「仲介手数料無料もしくは割引」のREDS【宅建士】 志水です。
4月1日住宅金融支援機構よりフラット35の金利が発表されました。
フラット35（買取型）４月の金利
◎借入期間21年以上（融資率9割以下）の場合
取扱金融機関が提供する金利最も多い金利（最頻金利）
年1.76％（同0.20％上昇）6ヶ月ぶりの低下
前年同月に比べて0.32％上昇
先月まで5カ月連続で上昇していた金利が一転、低下となりました。
米国の金融不安などの影響もあるようですが、２％目前だったので一息ついたのでしょうか。
また、政府は子育て世帯への支援策の一環としてフラット35に金利を引き下げる優遇を設置する方向で調整しています。
今後も固定金利の変動は、目が離せない状況です。
一方変動金利ですが
4月になって住信SBIネット銀行の最優遇金利
0.32％となりました。（基準金利2.775%） 3月は0.375％
こちらはキャンペーン金利のため、いつ終了となるかはわかりませんが、直近でご利用可能な方は是非ご検討いただくことをお薦めいたします。
固定と変動のどっちが良いのか？
また、今後の金利についても、先を読むことは難しいですが、各々の生活水準にあった金額・ローンのお借入れで不動産を購入されることが大切かと思います。
そして当然ですが、ご購入物件の内容が一番大切です。
住宅ローンのご相談・お手伝いはREDS志水までお気軽にご相談ください。
さらにREDSではご購入・ご売却どちらも
仲介手数料が必ず「割引」、そして最大「無料」となります。
不動産のご購入・ローンの相談はREDSの「志水」まで
直接お電話OKです 070-1475-4269
メールでも ke.shimizu@red-sys.jp
LINEでも ID：redsshimizu
お客様の「味方」になってお取引のお手伝いいたします
公開日：2023年2月2日
ご購入もご売却も「仲介手数料無料もしくは割引」のREDS【宅建士】 志水です。
2月1日住宅金融支援機構よりフラット35の金利が発表されました。
フラット35（買取型）2月の金利
◎借入期間21年以上（融資率9割以下）の場合
取扱金融機関が提供する金利最も多い金利（最頻金利）
年1.880％（前月比0.200％上昇）4ヵ月連続で上昇
前年同月に比べて0.530％上昇
※2017年10月の商品改訂以来では最も高い金利となりました。
最近は、金利の上昇が多く取り上げられています。
長期固定の安心感を求め、フラット35をご利用される場合があります。
1.88％でも正直申し上げて安いのですが、少し前ですと1%前半から1%を切る時期もありました。
また、変動金利は依然として各金融機関が金利優遇の競合？が激しく、0.4％台でもあまり安く感じられない場合もあり、0.3％台の金利も珍しくなくなりました。
今後の金利についても、先を読むことは難しいですが、各々の生活水準にあった金額・ローンのお借入れで不動産を購入されることが大切かと思います。
そして当然ですが、ご購入物件の内容も大切です。
住宅ローンのご相談・お手伝いはREDS志水までお気軽にご相談ください。
さらにREDSではご購入・ご売却どちらも
仲介手数料が必ず「割引」、そして最大「無料」となります。
不動産のご購入・ローンの相談はREDSの「住宅ローンアドバイザー志水」まで
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公開日：2022年7月29日
２０２２年１０月以降、フラット３５の制度が大幅に改正されます。
その一つとして、中古住宅の【フラット３５】S（金利Bプラン）の手すりの設置のみの基準が廃止されます。
【フラット３５】S（金利Bプラン）は、当初５年間の金利を、マイナス０．２５％引き下げられる、優遇された金利プランです。
２０２２年７月現在では、浴室と階段に既に手すりがついているか、もしくは設置すれば、金利Bプランが適用されますので、５年間の利息を考えれば、あらたに設置されるお客様も多くいらっしゃいました。
『二重サッシ又は複層ガラスを使用した住宅』は引き続き、適用されるようですが、総合的には、基準が厳しくなります。
その他、制度が大幅に改正されます。ご関心がございましたら、下記URLからご内容を確認ください。
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公開日：2022年5月26日
住宅ローンにおきまして、審査基準は、取り扱い金融機関よって大きくことなります。
フラット３５におきましては、
ご勤続年数が短い方、フリーランスの方、お車のローン等、既にお借入れがある方など、都市銀行、地方銀行等で、お断りされたお客様にとっては、お住まいの夢をかなえるために、心強い金融機関です。
昨今、フラット３５の審査が大変厳しくなっている傾向にあります。
審査が厳しくなっている現状におきまして、投資目的等、住宅ローン以外の目的により、借り入れをされた経緯の方がいらっしゃることが理由かと思います。
フラット３５にかかわらず、住宅ローンの金利の低さは、ご住宅のためのお借入れであることが一番の理由です。
一部の方とは思いますが、本来、フラット３５でのご融資を必要とされるお客様まで、お借入れが難しくなっている現状です。
当社におきましては、どのような理由でも、住宅取得以外の目的で、住宅ローンをご紹介することは、一切ございません。
まずは、一度ご相談をいただければ幸いです。
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最終更新日：2022年5月4日
公開日：2022年5月3日
こんにちは。
不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】の小野田（おのだ）です。
このところ 円安・物価高と経済の先行きに不安を覚えるようなニュースが流れています。
ロシアのウクライナ侵攻の影響が日本と世界の経済にどのような影響を及ぼすのか、とても心配です・・・
（ロシアのことが無くても今年は世界的に「スタグフレーション（不景気時の物価高）」が経済のトピックになることが心配されていたのですが、急激な資源高が起こってしまいましたので、ますます現実味が高くなりました）
話は変わり、
2022年5月、フラット35など金利「固定型」の住宅ローンに金利上昇の動きが出ています。
2022年5月のメガバンク3行（三菱UFJ、三井住友、みずほ）の「10年固定」の基準金利は、各行とも2013～2014年以来の高水準の金利となっています。
三菱UFJ銀行と三井住友銀行で基準金利が先月（2022年4月）から0.15ポイント引き上げられ、三菱UFJ銀行が年3.69％、三井住友銀行が年3.70％に。また、みずほ銀行は先月から0.10ポイント引き上げられ、年3.05％となっています。
（※ 実際に住宅ローンの借り入れをする際の金利は、上記の各行の基準金利から、各行が各お客様ごとに設定する優遇金利を適用して貸付を行うので、基準金利の差がそのまま貸出金利の差になる訳ではありません）
また、金利「固定型」の住宅ローンで大きなシェアを誇る「フラット35」（買取型）の適用金利も、4ヵ月連続での上昇となっています。
2022年5月2日に（独）住宅金融支援機構が発表した「フラット35」（買取型）の5月の適用金利は、借入期間21年以上（融資率9割以下）の金利は、年1.480％（前月比0.040％上昇）～2.540％（同変動なし）となり、取扱金融機関が提供する金利で最も多い金利（最頻金利）は年1.480％（同0.040％上昇）と、4ヵ月連続での上昇となっています。
金利「固定型」の住宅ローンの金利は「長期金利」を反映し、「新発10年物国債」の利回りに連動します。 金融緩和政策の終了で利上げを進めるアメリカの政策金利の上昇につられて、日本の長期金利も上昇しているため、これと連動する金利「固定型」の住宅ローンの金利も上昇しています。
他方で金利「変動型」の住宅ローンの金利は、日銀の金融政策の影響を強く受ける「短期プライムレート（短プラ）」に連動しているため、今のところ変動せず、2022年5月のメガバンクの基準金利も「2.475％」のまま変わらない状態となっています。
よく「日本の金利は政策的に上げられない」と言われますが、アメリカ等で金利が上昇傾向にある中、この先も日本が現状の「超低金利政策」を維持出来るのかは、不透明な状態に思えますので、この先の住宅ローン選びは、今まで以上に難しい選択になりそうですね。
では、また。
公開日：2022年4月5日
クローズアップ現代では、
若い世代に広がる
不動産投資のワナについて
取材を進めています。その一つが、本来は投資に使えない
住宅ローン「フラット35」の
不正利用です。
体験や内部情報をお寄せください ? https://t.co/yaKU6jbDo9#クロ現 #不動産投資#フラット35不正利用#情報募集 pic.twitter.com/RfkrBCf2Dn— NHK「クローズアップ現代」公式 (@nhk_kurogen) April 3, 2022
菅野です。
先日、フラット３５の不正利用について取材を受けました。
私がブログでこのような記事を書いていたことをご覧になったそうで、ご連絡をいただきました。
電話での取材だったのですが、私はディレクターさんに結構、厳しめな話をお伝えした記憶があります。
ルールを犯していれば、ペナルティを受けるのは致し方ないこと。
投資というのは事業であるから、当事者は事業者であって消費者ではないということ。
事業者であれば、自己判断での損失はやむを得ないこと。
私のところにも住宅ローンを投資に利用したいという話はあったが、お断りしたこと。
明確に住宅ローンを投資につかうとは言わないがセカンドハウスとしてローンを利用したいという方に、いろいろ突っ込んで話を聞くとやはり投資目的であった、というような案件がしばしばあったこと。
こんなことを話した気がします。
REDSは基本的に、当社から営業をかけるということはいたしません。
ですので、お客様より依頼をもらって動くということがほとんどであり、フラット３５の不正利用について聞かれると、顧客から持ち掛けられた話ばかりになってしまいます。
当社で見かけたそういった方が一括返済を求められたとしても、これは自業自得です。
しかし、先日のブログ内でも書いていますが、悪徳業者が何もしらない一般個人を唆し、相場より高い価格で不動産を購入させ、挙句は不正な融資利用のために書類を改ざんしたりするのは犯罪ではないでしょうか。
この犯罪には、不動産業者と金融機関（もしくは代理店）が共謀して行っている可能性が高く、しかも、明るみに出たあとに会社を清算したり倒産させたりして逃げている業者もいます。
わひこが破産。1億2000万円の脱税で逮捕。。不動産投資物件の専門業者が営業停止に。～もふもふ不動産
某アパート建築会社は同様のことを行っているにも拘らず、名前を変えて現在も上場継続中とか。おかしいよね。
冒頭に貼った「クローズアップ現代」のツイートの動画で、マッチングアプリで知り合った者に不動産投資を勧められたとありましたが、これはいわゆる「デート商法」というやつです。
また、相場より高い価格の物件を購入させられたとありましたが、これはいわゆる「三為」契約の可能性があります。
もし「三為」での契約などで、売主が不動産業者などの法人だとすると「消費者契約法」が適用となり、虚偽の説明を受けて契約するなどした場合、契約の解除が可能になることもあります。
こういった事態に陥った場合、自分でなんとかしようと思っても難しいですので、弁護士に相談するのが肝要です。
もし、お困りの方がこちらのブログを見ることがあれば、相談に応じます。
ただ具体的な解決に関しては弁護士にご依頼いただくことになると思います。
また、自分のケースはどうなのか？と考えておられる方は、匿名でもお話をください。
もしNHKに話を聞いてほしいという方がいらっしゃったら、こちらから繋ぐことも可能です。
もちろん、直接お話を冒頭のTwitterアカウントにダイレクトメッセージでご連絡してもよいかと思います。
不動産業界に身を置くものの一人として、詐欺まがいの悪質業者はとにかくいなくなってほしい。
こういった行為が詐欺として認められるのであれば、法執行機関において適切な捜査と処罰がなされることを期待したいです。
公開日：2020年4月21日
菅野です。
新型コロナウイルス感染症の影響は、住宅ローンなどの不動産購入ローンにも暗い影を落としてきています。
各金融機関についても、テレワークや自宅待機などを行っているようで人員が不足し、ローン審査に非常に時間がかかることが普通になってまいりました。
平時で２～３日、早ければ翌日に事前審査がおりてきたものが、一週間かかることもしばしば、となってまいりました。
イオン銀行は、支店がイオンモール内に多いということもあり、かなりの数の支店が一時休業となっていて、どうやら新規受付を休止している、などといううわさも流れてきています。
いくつかの都市銀行でも新規の審査受付を停止するなどといううわさが流れてきていますが、真偽不明です。
さらに審査の厳格化（エビデンス確認、属性に対する融資基準の変更など）が見えてくるようになりました。
今までなら、借りられるだろうと判断できたレベルの内容で、否決されるケースが明らかに増えてきています。
実際、キャッシュをそれなりに用意されているお客様が、土地を購入して住宅を建設しようとした住宅ローンを地方銀行の本審査で否決される、という事態を目の当たりにしています。
フラット35についても、先日の投資物件への不正融資問題が大きく響いており、審査の厳格化が不安を拡大させています。
今まで借りられていたマンションの審査が、急に不適となったりする事態が生じています。
例えば、旧耐震のマンションについては一部の金融機関が既に貸し出し基準から外れた物件という扱いをとっていますが、フラット35でもローンが組めない、となると一層の価値低下が予想されます。
耐震診断、補強、建て替えの検討をしない旧耐震マンションは、今後さらに、資産価値の面から非推奨なものとなっていくかもしれません。
新規受付を停止している、といえばアパートローンについても今は非常に厳しい状況です。
地銀はもちろん、オリックス、三井住友トラストローン＆ファイナンスなど、目立ったノンバンクも軒並み受付をストップしているようです。
もともと以前より、スルガ銀行「かぼちゃの馬車」問題、西武信金の反社融資問題などで、投資用不動産への融資は門戸が狭まっていましたが、このコロナ禍がとどめを指す状況となっているようです。
国交省からの賃料のモラトリアム（支払い猶予）要請、家賃減額請求ななどで困っていく大家さんが増えていくことも想像でき、今後、オーナーチェンジ物件はキャッシュを持つ投資家の狩場となっていくことが予想されます。
賃料モラトリアムについては要請レベルではありますが、業界に与えたインパクトは非常に大きく、下手をすると不動産への融資が不良債権化し、バブル崩壊後の銀行破綻の再来があるかもしれません。
日本政府は拙速ながら、いろいろな施策を打ち出しています。
今はとりあえずやるしかないという場面かもしれませんが、緊急避難的政策はあくまでも緊急避難ですので、後に禍根とならないよう、全方向に速やかなバックアップをお願いしたいです。
総量規制がバブルを崩壊させ、後に平成不況、就職氷河期を起こしたように、一部の人、団体、世代、属性に大きな負担をさせるような施策は、その後に大きな歪みを生むこととなると思いますので。
公開日：2020年2月7日
菅野です。
以前、このような記事を書きました。
住宅ローンの不正利用（フラット35を利用した不正融資）について
基本的に住宅ローンを投資に利用することは出来ないのですが、やっている人はかなり多くいたようです。
このフラット35を利用した投資を持ち掛け、詐欺まがいに買わせる悪徳業者が多数、横行していたようです。
今年2月4日の日経の記事です。
記事には、悪徳業者の不正（というよりほとんど詐欺）の手口が以下のように書かれています。
（以下、記事引用）
不動産業者から問題ないと言われ、フラット35を使って投資目的で東京・足立のマンションを約1800万円で買った埼玉県の20代男性は、契約時に計900万円強の架空のリフォームや家具購入の融資契約も結ばされた。信販大手2社への融資申込書には男性のものではない印鑑が押されていたという。
所有者から物件を借りて転貸するサブリース業者による家賃保証額も一方的に切り下げられているという。代理人を務める東京八丁堀法律事務所（東京・港）の白石紘一弁護士は「一貫して業者グループにだまされており非常に悪質。契約の無効を主張するほか、業者グループの不法行為責任も追及する」と話す。
（以上、引用終わり）
こちらは、2月5日のダイヤモンド不動産研究所の記事です。
フラット35を投資目的で不正利用した人の末路は？ 一括返済できないと競売後に借金が残るケースも
この記事に、この不正がどのように広まったかを探るヒントがありました。
（以下、記事引用）
2009年に施行された、「中小企業者等に対する金融の円滑化を図るための臨時措置に関する法律」（返済猶予法）後に、返済が苦しくなったときには賃貸住宅に回して、賃料で返済することを認める措置が実施されたことがある。
この法律は2013年に期限切れになっているが、現在も、返済が苦しい場合には、機構は個別に返済相談に応じている。（以上、引用終わり）
リーマンショック後の時限立法だったいわゆる「中小企業金融円滑化法」が、実はこのフラット不正が広がる始まりだったようです。
この記事にもあるように、この法律は2013年に期限切れとなっているのですが、皆そのままやっちゃっていた、というよりエスカレートしていった、というのが今回の事件の概要かなと思っています。
おおっぴらには言わないものの、昔から住宅ローンを利用して買った物件を賃貸に回すということは普通に行われていました。
よくある不正で、しかもかなりしっかり調べないとわからないし、転勤留守宅の賃貸（リロケーション）なんてことも「やむを得ない事情」ということで黙認されていたんです。
しかし、昨今ではあからさまに「フラット35を利用した資産運用」などと吹聴する輩が出てきて、挙句の果てには悪徳不動産業者がさも当然のように不正利用し、被害を受ける人たちがたくさん出てきたものだから、このたび規制というか厳格運用されるに至ったわけです。
この規制により迷惑するのは、普通に正しくやってきた人たちになります。
新たにマイホームを買おうとする人、そしてそれを売る普通の不動産業者です。
おそらく、今後はフラット35の申込手続きは煩雑化し、審査期間は長くなるでしょう。
まじめにやってきている人たちが迷惑を被るんです。本当に、許せません。
（許せないのは悪徳業者です。）
一括返済を求められている人で、悪徳業者の被害にあっている方はきちんと弁護士さんに相談し、業者に損害賠償請求すべきだと思います。
ただ、昨今の風潮で自分からフラット不正に手を出した方たちは、然るべき報いを受けるのは致し方ないのかな、と思います。
公開日：2019年5月9日
菅野です。
今、巷でフラット35の不正利用が話題となっています。
先月末、急にＡＲＵＨＩから、フラット35を利用して不動産を賃貸することに対する注意喚起がありました。いつも来てくれる担当に加えて支店長クラスが同行してくるという、ものものしい雰囲気での注意喚起でした。
もとより「住宅ローン」を利用した不動産の賃貸は原則禁止されていて、それが発覚した時には一括返済を迫られる場合があります。
ＡＲＵＨＩからはこれを再度徹底していただき、万が一賃貸の用途で購入にフラット３５を利用させた場合には取引停止もあり得る、という強い調子の話でした。
私が相談を受けたお客様のなかにも、そのような行為を行っているために、新規の物件を購入しようとしても、どの金融機関も受けてもらえなかった、というケースがしばしばございました。
住宅ローンで購入した物件を賃貸することは、住宅ローンの目的と違う行為となるため「契約違反」となります。ですので、住宅ローンで買った物件を賃貸していることが発覚した場合、金融機関は「契約の履行」を催告することになります。具体的には、住宅ローンとして貸している状態に戻す、すなわち住宅ローンを利用して購入した物件に住むことを催告してくる形となります。住むためには、今借りてもらっている賃借人に出ていってもらわなければなりません。
ただ「借地借家法」という法律がここで大きな壁となります。貸主から賃貸借を解約するというのは、ほぼ無理です。話の分かる方が借りていたとしても、解約しようとするとおそらく、大きな立ち退き費用が必要となります。
そして立ち退きがうまくいかず賃貸借を解消できない（契約の履行ができない）場合に、金融機関は「一括返済」を求めることになります。
昨年のスルガショックから、金融庁は銀行の不動産に対する融資への調査を進めています。また、レオパレス２１の建築基準法違反の件など、いままで明るみに出なかった不正が次々と露見しています。住宅ローンの不正利用についても、金融機関はいままで何も言わなかったかもしれませんが、今後はかなり厳しく突っ込んでくるものと思われます。
もしそのような行為を行っていたとしたら、今の段階で解消できるならしておくに越したことはありません。
重要なことなので２度お伝えします。
「住宅ローン」を利用した不動産の賃貸は原則禁止されていて、それが発覚した時には一括返済を迫られる場合があります。
ダメなんですよ。
公開日：2017年10月22日
こんにちは。
不動産売買の仲介手数料が「無料・半額」の【ＲＥＤＳ】の小野田です。
10月から「フラット35」の制度が新しくなりました。
今迄のフラットでは住宅ローンを組む場合、「団体生命信用保険」の保険料は「別払い」でしたので、
毎月の住宅ローンの返済額の他に、この「団体生命信用保険」の「保険料」の支払いが必要で、これが結構な負担になっていました。
これが10月1日の申込み分からは、普通の銀行の住宅ローンと同様に「団信込み」となります。
金利は団信の保険料分として「0.28％」が上乗せされて、だいたいの金融機関では、借入期間35年の場合、貸出金利は「1.36％」となっています。
「団体生命信用保険」の保険料は、借入金額が多いほど保険料も高いので、住宅を購入して一番物入りな時が、支払う保険料も一番高いという、何とも皮肉な仕組みになっていましたが、
新しいフラットでは、団信の保険料も込みで支払い金額が一定になり、本当の意味で支払いがフラット（平坦）になりました。
今後、金利が上昇する可能性が高くなるとも言われていますので、このタイミングでフラットが使いやすくなったのは、とても有難いですね。
では、また。