路線価を不動産探しに使うのは禁物？　実勢価格との違いを解説

皆様お世話になっております。

不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の大石と申します。

マンションや戸建ての内見にお客様をご案内していると「このあたりの路線価はいくらですか？」というご質問をよく聞かれます。

不動産探しに「路線価」は使えるのでしょうか。

（画像はイメージです）

路線価とは

路線価とは、国税庁が相続税や贈与税の算定基準として定める土地の価格です。主要な道路ごとに1㎡あたりの価格が設定され、一般的には毎年1回公表されます。

路線価には以下の2種類があります。

• 相続税路線価（国税庁が公表）：公示地価の80%程度が目安
• 固定資産税路線価（各自治体が公表）：公示地価の70%程度が目安

路線価というのはあくまで「税金」のための価格設定であり、多くの場合、少なくとも首都圏に関しては実際に取引される【実勢価格】とは乖離があります。

実勢価格とは、実際の取引で成立する価格のことを指します。これは市場の需要と供給、立地条件、経済状況、地域の発展などさまざまな要因によって変動します。

路線価と実勢価格が異なる理由

路線価と実勢価格の乖離が生じる理由には、下記の4点が挙げられます。

1．基準となる価格の違い：路線価は公示地価の80%程度を基準に設定されるため、一般的に実勢価格よりも低くなる傾向があります。

2．市場の変動：路線価は年に1回しか更新されませんが、実勢価格は日々変動します。特に地価が上昇しているエリアでは、路線価が実勢価格に追いつかず、乖離が大きくなります。

3．個別の土地特性：同じ路線価エリアでも、土地の形状や方角、周辺環境、建築条件などにより実勢価格が大きく異なることがあります。例えば、角地や商業用途に適した土地は、路線価よりも高く売買されることが多いです。

4．税制上の目的：路線価は相続税や贈与税の算定基準として用いられるため、市場価格より低めに抑えられる傾向があります。

REDSが路線価を見ない理由

たまに聞く、不動産を買って節税対策をするというのはこの実勢価格と路線価格の乖離を利用しているものになります。

1億円の物件を買ったとしても、路線価だと幅が大きければ半値ほどになりますので、その分節税することができます。ただ露骨にやりすぎると、税務調査で追徴課税された事例もありますのでご注意ください。

我々はお客様をご案内する際に、正直なところ路線価をほとんど見ておりません。乖離があるため、参考にもならないためです。

使う場面としたら、おおむね下記のようなパターンです。

1. あまり行かない土地勘のエリアで大体の相場観をつかむため
2. 一棟マンションやアパートの投資用ローンを組む際→これは評価額までしか融資がつかない可能性があるため
3. 近いエリアどうしの物件で価格差が大きいとき→同じ住所、エリアの中でも一部高級なエリアであるなど、乖離のある部分があるところがまれにあるので、その確認のため

路線価を気にしすぎる弊害

路線価を参考にしてしまうと上記のとおり乖離が大きく、都心の場合はさらに顕著なので割高感を感じてしまい、購入意思の妨げとなってしまう場合もあります。

誰しもが割高なところ買いたくないとは思います。私だって当然そうです。

現代は不動産価格も上がっており、都心では過去の成約事例などから見ても高めに感じられてしまいます。ただ、それでも不動産の取引としては鈍っておらず、むしろ加速しているように思えます。上記内容を分かった上で、皆様購入へと進んでいるのだと思います。

このため、路線価を気にしすぎると下記のようなことが起こってしまう可能性があります。

●実勢価格と乖離があるため、安い土地を探しすぎると良い物件を逃す可能性があり、路線価より高い物件でも需要が高いエリアでは適正価格の場合もあります。逆に、路線価が低いからといって必ずしも「お得」とは限りません。

●路線価は土地の評価に関するもので、建物の価格は反映されておりません。住宅購入では、建物の状態や築年数も重要な要素になります。

●路線価が低めのエリアは、人口減少や利便性の低さが影響していることがあります。価格だけでなく、周辺環境や生活利便性もチェックすることが大切です。

結論としては、路線価は参考程度にして、実勢価格を優先して見るのが正解かと思います。路線価は土地の相場を知る目安にはなりますが、実際の売買価格とは異なります。住宅購入では、実勢価格（市場価格）や建物の状態、周辺環境を総合的に判断することが重要です。

ただ、将来的な資産価値を考慮するなら、路線価の推移（上昇・下降傾向）をチェックするのは有効です。「路線価が安い＝お得」「路線価が高い＝損」と単純に判断せず、全体のバランスを見ながら購入を決めるのが賢い選択になります。

まとめ

いかがでしたでしょうか？

今回は路線価と実勢価格についてお伝えさせていただきました。路線価をうのみにし過ぎて、実勢価格との乖離に割高感を感じてしまうと、なかなか購入まで至ることができません。あくまで参考程度にされるのがいいかと思います。

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