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最終更新日:2025年4月4日
公開日:2025年3月13日  大石 純也

路線価を不動産探しに使うのは禁物? 実勢価格との違いを解説

皆様お世話になっております。

不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の大石と申します。

マンションや戸建ての内見にお客様をご案内していると「このあたりの路線価はいくらですか?」というご質問をよく聞かれます。

不動産探しに「路線価」は使えるのでしょうか。

路線価

(画像はイメージです)

路線価とは

路線価とは、国税庁が相続税や贈与税の算定基準として定める土地の価格です。主要な道路ごとに1㎡あたりの価格が設定され、一般的には毎年1回公表されます。

路線価には以下の2種類があります。

  • 相続税路線価(国税庁が公表):公示地価の80%程度が目安
  • 固定資産税路線価(各自治体が公表):公示地価の70%程度が目安

路線価というのはあくまで「税金」のための価格設定であり、多くの場合、少なくとも首都圏に関しては実際に取引される【実勢価格】とは乖離があります。

実勢価格とは、実際の取引で成立する価格のことを指します。これは市場の需要と供給、立地条件、経済状況、地域の発展などさまざまな要因によって変動します。

路線価と実勢価格が異なる理由

路線価と実勢価格の乖離が生じる理由には、下記の4点が挙げられます。

1.基準となる価格の違い:路線価は公示地価の80%程度を基準に設定されるため、一般的に実勢価格よりも低くなる傾向があります。

2.市場の変動:路線価は年に1回しか更新されませんが、実勢価格は日々変動します。特に地価が上昇しているエリアでは、路線価が実勢価格に追いつかず、乖離が大きくなります。

3.個別の土地特性:同じ路線価エリアでも、土地の形状や方角、周辺環境、建築条件などにより実勢価格が大きく異なることがあります。例えば、角地や商業用途に適した土地は、路線価よりも高く売買されることが多いです。

4.税制上の目的:路線価は相続税や贈与税の算定基準として用いられるため、市場価格より低めに抑えられる傾向があります。

REDSが路線価を見ない理由

たまに聞く、不動産を買って節税対策をするというのはこの実勢価格と路線価格の乖離を利用しているものになります。

1億円の物件を買ったとしても、路線価だと幅が大きければ半値ほどになりますので、その分節税することができます。ただ露骨にやりすぎると、税務調査で追徴課税された事例もありますのでご注意ください。

我々はお客様をご案内する際に、正直なところ路線価をほとんど見ておりません。乖離があるため、参考にもならないためです。

使う場面としたら、おおむね下記のようなパターンです。

  1. あまり行かない土地勘のエリアで大体の相場観をつかむため
  2. 一棟マンションやアパートの投資用ローンを組む際→これは評価額までしか融資がつかない可能性があるため
  3. 近いエリアどうしの物件で価格差が大きいとき→同じ住所、エリアの中でも一部高級なエリアであるなど、乖離のある部分があるところがまれにあるので、その確認のため

路線価を気にしすぎる弊害

路線価を参考にしてしまうと上記のとおり乖離が大きく、都心の場合はさらに顕著なので割高感を感じてしまい、購入意思の妨げとなってしまう場合もあります。

誰しもが割高なところ買いたくないとは思います。私だって当然そうです。

現代は不動産価格も上がっており、都心では過去の成約事例などから見ても高めに感じられてしまいます。ただ、それでも不動産の取引としては鈍っておらず、むしろ加速しているように思えます。上記内容を分かった上で、皆様購入へと進んでいるのだと思います。

このため、路線価を気にしすぎると下記のようなことが起こってしまう可能性があります。

●実勢価格と乖離があるため、安い土地を探しすぎると良い物件を逃す可能性があり、路線価より高い物件でも需要が高いエリアでは適正価格の場合もあります。逆に、路線価が低いからといって必ずしも「お得」とは限りません。

●路線価は土地の評価に関するもので、建物の価格は反映されておりません。住宅購入では、建物の状態や築年数も重要な要素になります。

●路線価が低めのエリアは、人口減少や利便性の低さが影響していることがあります。価格だけでなく、周辺環境や生活利便性もチェックすることが大切です。

結論としては、路線価は参考程度にして、実勢価格を優先して見るのが正解かと思います。路線価は土地の相場を知る目安にはなりますが、実際の売買価格とは異なります。住宅購入では、実勢価格(市場価格)や建物の状態、周辺環境を総合的に判断することが重要です。

ただ、将来的な資産価値を考慮するなら、路線価の推移(上昇・下降傾向)をチェックするのは有効です。「路線価が安い=お得」「路線価が高い=損」と単純に判断せず、全体のバランスを見ながら購入を決めるのが賢い選択になります。

まとめ

いかがでしたでしょうか?

今回は路線価と実勢価格についてお伝えさせていただきました。路線価をうのみにし過ぎて、実勢価格との乖離に割高感を感じてしまうと、なかなか購入まで至ることができません。あくまで参考程度にされるのがいいかと思います。

購入・売却際は仲介手数料が必ず仲介手数料が割引・最大無料となる【REDS】の大石までご相談くださいませ♪

 

記事を執筆したエージェント

大石 純也

回答数 9

宅建士・リフォームスタイリスト

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※2026年04月12日現在 本社・首都圏営業所の数値

※2026年04月12日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    226

    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    4 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    2 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。