つくばエクスプレス千葉県内5駅で買うべきところはどこ？　街の特徴・区画整理・不動産市況を徹底比較

REDSエージェント、宅建士の森山です。

今回はつくばエクスプレス（TX）の千葉県内区間、「南流山」「流山セントラルパーク」「流山おおたかの森」「柏の葉キャンパス」「柏たなか」の5駅の街の特色や区画整理、2026年公示地価から読み解く住宅購入・売却で確認したいポイントを解説します。

いずれの駅も東京からおおむね30km圏に位置し、鉄道整備と宅地開発を一体で進める「宅鉄法」に基づく大規模な土地区画整理（道路や公園と宅地を一体的に整える事業）が沿線開発の骨格となっています。千葉県・流山市・URなどが柏市・流山市で計7地区、約1000ha規模の整備を進めてきました。

（写真はイメージです）

南流山駅の特徴｜交通利便性を生かした成熟エリア

南流山駅は、TXとJR武蔵野線の接続駅で、千葉県内では特に広域交通の利便性が高い駅です。周辺では木地区、西平井・鰭ケ崎地区、鰭ケ崎・思井地区などの区画整理が行われました。木地区は「水と緑に囲まれた都心に近い便利なまち」をテーマとし、住宅地を中心に整備されています。

不動産市場では、おおたかの森ほど新興住宅地色は強くありませんが、JRとの乗換需要があるため住宅需要が底堅いエリアです。2026年公示地価では、南流山2丁目の駅徒歩圏で32.2万円／㎡、前年比12.6％上昇、駅前商業地では46.5万円／㎡となっています。

流山セントラルパーク駅の特徴｜緑と住宅環境が魅力

流山セントラルパーク駅は、流山市総合運動公園に近く、5駅のなかでは比較的落ち着いた住宅地・公園型の街です。

駅周辺では「運動公園周辺地区」の一体型土地区画整理が進行。約232ha、計画人口約2.14万人という大規模事業で、総合運動公園を中心とした自然・開放感を街の特色としています。事業期間は2032（令和14）年度までの予定です。

2026年の公示地価では、駅から約1kmの平和台5丁目の住宅地が20.4万円／㎡で、前年比約14.1％上昇。後述する流山おおたかの森の住宅地点より価格水準は低い一方、住宅地としての評価が上昇しています。

流山おおたかの森駅の特徴｜商業・交通機能が集まる新都市

流山おおたかの森駅は、TXと東武アーバンパークラインの乗り換え駅。駅前に大型商業施設や住宅、業務機能が集積し、「駅前で生活が完結しやすい」新都市型の街となっています。

新市街地地区は約275ha、計画人口約2.86万人。「都市の快適さと緑が共存する、子育て世代が賑わう森のまち」をテーマに整備され、区画整理事業自体は2023（令和5）年度で終了しています。

不動産市況は千葉県内TX沿線でも特に強く、2026年公示地価では、おおたかの森南の住宅地が42.8万円／㎡、前年比15.7％上昇。駅前商業地は108万円／㎡、前年比9.1％上昇でした。一方、価格水準が高くなったことで、戸建て購入では駅からの距離や敷地規模による価格差が大きくなっています。

柏の葉キャンパス駅の特徴｜スマートシティと大学・研究機能

柏の葉キャンパス駅は、TX沿線のなかでも計画都市としての性格が強い駅です。

駅周辺の「柏北部中央地区」は約273ha、計画人口約2.6万人。千葉県が施行する区画整理事業で、2031（令和13）年度までの事業期間が予定されています。国道16号、常磐道柏ICにも近く、住宅だけでなく商業・業務・研究機能を集積させる計画です。

大学・研究機関や企業、商業施設を組み合わせた「公・民・学（行政・企業・大学など）連携型」のスマートシティという点が最大の特色。単なるベッドタウンではなく、職住・学術・商業を組み合わせた複合都市を目指しています。

柏たなか駅の特徴｜成長余地のある新興住宅地

柏たなか駅は5駅のなかで比較的新しく開発された住宅地で、戸建て・マンションを中心に人口流入が続く成長型エリアです。

「柏北部東地区」は約128ha、計画人口約1.28万人。「自然と田園に囲まれゆったりとした暮らしを楽しむまち」をテーマとし、区画整理は2021（令和3）年度までに完了しています。

国土交通省の2026年地価公示の鑑定評価書でも、柏たなか駅周辺の住宅地について、地元で初めて住宅を購入する層に加え、外部からの流入も見られ、旺盛な需要があると評価されています。

千葉県のTX沿線で不動産を選ぶ際のポイント

2026年時点の千葉県TX沿線は、「開発が終わった街」と「まだ成長余地のある街」が混在しているのが特徴です。

千葉県内5駅の特徴を比較

大きく見ると、以下のような特徴があります。

• 南流山：交通利便性・成熟度重視
• 流山セントラルパーク：公園・住宅環境重視
• 流山おおたかの森：商業・交通・子育て・都市機能の集積
• 柏の葉キャンパス：大学・研究・スマートシティ型
• 柏たなか：比較的広い住宅地と今後の成長余地

2026年公示地価と不動産市況

地価には上昇傾向が見られます。参考として、国土交通省の全国指数では、2025年12月の住宅価格指数は住宅総合が前月比0.5％上昇、マンション（区分所有）は同1.0％上昇でした。ただし、これは全国値であり、TX沿線個別市場の動きを直接示すものではありません。

特に流山市では、2026年公示地価でおおたかの森・南流山などの駅徒歩圏の一部の住宅地点が10％超の上昇となっており、都心アクセス、駅前商業、子育て環境、計画的な街並みを備えたエリアへの需要が強いことがうかがえます。

購入前に確認したい区画整理と土地の条件

区画整理区域では、換地（土地区画整理で新たに定められる土地）・保留地（事業費に充てるため販売される土地）、用途地域、建築制限、駅からの距離によって同じ駅でも土地価格や将来性が大きく異なるため、「駅名」だけで判断するのは適切ではありません。住宅購入・投資の観点では、駅からの距離に加えて、区画整理の進捗、道路・公園整備、商業施設、学区、土地の形状などを個別に確認することが重要です。

 

地価については主に2026年（令和8年）1月1日時点の公示地価を参照しています。掲載した価格は個別地点の価格で、駅周辺全体の平均ではありません。公示地価は実際の成約価格そのものではありません。

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