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公開日:2025年10月23日  池谷 洋介

用途地域を知って始める理想の不動産探し

【仲介手数料最大無料】のREDSエージェント、宅建士の池谷 洋介(いけや ようすけ)です。今回は「用途地域」について解説します。

用途地域

(画像はイメージです)

用途地域とは?

用途地域とは、都市計画法で定められたルールで「このエリアにはどんな建物を建てていいか」を制限するものです。

都市の秩序ある発展・快適な住環境の維持を目的に、用途(住居・商業・工業など)をあらかじめ区分しています。建てられる建物の種類や大きさなどが制限されているので、結果として地域ごとに住み心地や暮らしが異なります。

用途地域の意味・目的

  1. 住環境の保護
    住宅街に工場や大規模店舗ができて生活環境が悪化しないようにする。
  2. 都市機能の適正配置
    商業施設やオフィス、工場などを効率よく配置して、都市全体をバランスよく発展させる。
  3. 土地利用の調整
    無秩序な建物の乱立を防ぎ、安心・安全・快適な街づくりを実現する。

用途地域は全部で13種類

用途地域は全13種類あり、大きく住居系・商業系・工業系に分かれます。

住居系(8種類)

静かに暮らすためのエリア。商業施設や工場は制限されます。

1.第一種低層住居専用地域

  • 特徴:戸建てや小規模な低層住宅中心。緑の多い住宅街をイメージ。
  • 建てられる建物:一戸建て、アパート、小中学校、診療所など。
  • 制限:高さ制限(10mまたは12m)、大規模店舗はNG。

2.第二種低層住居専用地域

  • 特徴:第一種よりやや緩い。住宅街に小規模店舗もあり得る。
  • 建てられる建物:150㎡以内の店舗や飲食店、小規模事務所。
  • 制限:大型商業施設や遊興施設は不可。

3.第一種中高層住居専用地域

  • 特徴:マンションや中層住宅向き。
  • 建てられる建物:マンション、日常生活に必要な店舗(コンビニなど)、小規模事務所。
  • 制限:大規模商業施設・遊興施設はNG。

4.第二種中高層住居専用地域

  • 特徴:第一種より商業を少し許容。
  • 建てられる建物:マンション、500㎡までの店舗・飲食店、事務所。
  • 制限:カラオケ・パチンコなどは不可。

5.第一種住居地域

  • 特徴:住宅中心だが、比較的幅広い用途が可能。
  • 建てられる建物:住宅、マンション、3000㎡までの店舗や事務所、ホテル。
  • 制限:風俗店や大規模工場は不可。

6.第二種住居地域

  • 特徴:さらに商業施設に寛容。
  • 建てられる建物:住宅、店舗、カラオケボックス、映画館、ホテル。
  • 制限:危険性の高い工場や大規模風俗施設は不可。

7.準住居地域

  • 特徴:幹線道路沿いに多い。車関連の施設もOK。
  • 建てられる建物:住宅、自動車修理工場、ガソリンスタンド、ホテル、店舗。
  • 制限:騒音・危険の大きい工場は不可。

8.田園住居地域

  • 特徴:農業と住居の両立を目的に2018年新設。
  • 建てられる建物:住宅、農業用施設、農産物直売所。
  • 制限:工場や風俗施設は不可。

商業系(2種類)

にぎやかな商業活動を支えるエリアです。

9.近隣商業地域

  • 特徴:住宅地近くの商業ゾーン。
  • 建てられる建物:スーパー、飲食店、銀行、映画館、住宅。
  • 制限:風俗店は制限される場合あり。

10.商業地域

  • 特徴:都市の中心地・繁華街。
  • 建てられる建物:デパート、オフィスビル、ホテル、風俗施設、住宅も可。
  • 制限:工場は原則不可。

工業系(3種類)

生産活動を行うエリアです。住宅は制限される場合がほとんどです。

11.準工業地域

  • 特徴:工場・住宅・商業の混在が可能。
  • 建てられる建物:住宅、店舗、環境負荷の小さい工場。
  • 制限:重工業・危険物工場は不可。

12.工業地域

  • 特徴:工場中心。住宅も建てられるが学校や病院は不可。
  • 建てられる建物:ほとんどの工場、倉庫、住宅。
  • 制限:教育施設・病院はNG。

13.工業専用地域

  • 特徴:工業のためだけのエリア。
  • 建てられる建物:大規模工場、倉庫。
  • 制限:住宅・店舗・学校・病院は一切不可。

用途地域で決まること

用途地域が決まると、次のような制限がかかります。

  1. 建てられる建物の種類
    住宅専用地域ではパチンコ店や工場は建てられない。商業地域では店舗・事務所は自由だが、大規模工場は不可。
  2. 建ぺい率・容積率
    住居系は低め、商業系は高めに設定される
  3. 高さ制限
    ・低層住居地域:10mまたは12m制限
    ・中高層地域:斜線制限などで日照や景観を確保

不動産探しで用途地域を知るメリット

用途地域を知っていれば周辺環境の将来像がわかるという大きなメリットがあります。

  • 静かな住宅街に家を買ったのに、将来パチンコ店や工場が建つ心配があるか?→用途地域で予測できる。
  • 建てられる建物の規模が決まる。
  • 建ぺい率・容積率・高さ制限は用途地域によって変わる(例:低層住宅専用地域は庭付き戸建てに向いているが、マンション建設には不向き)。
  • 資産価値に影響
  • 商業地域の物件→将来も人の出入りが多く賃貸・商業利用に強い。
  • 低層住居専用地域→静かな住環境が守られるため、ファミリー層に人気。

まとめ

以上のように解説いたしましたが、戸建て、マンション、投資用、事業用と、ご自身の目的に最適な用途地域を見つけていただければと思います。

また、【REDS】では仲介手数料「必ず割引~最大無料」のサービスを提供しております。お客様に接する営業全員が宅建士であるREDSエージェントにお気軽にご相談ください。

 

記事を執筆したエージェント

池谷 洋介

回答数 3

宅建士・リフォームスタイリスト

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※2026年04月26日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    5 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    3 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。