用途地域を知って始める理想の不動産探し

【仲介手数料最大無料】のREDSエージェント、宅建士の池谷 洋介（いけや ようすけ）です。今回は「用途地域」について解説します。

（画像はイメージです）

用途地域とは？

用途地域とは、都市計画法で定められたルールで「このエリアにはどんな建物を建てていいか」を制限するものです。

都市の秩序ある発展・快適な住環境の維持を目的に、用途（住居・商業・工業など）をあらかじめ区分しています。建てられる建物の種類や大きさなどが制限されているので、結果として地域ごとに住み心地や暮らしが異なります。

用途地域の意味・目的

1. 住環境の保護
   住宅街に工場や大規模店舗ができて生活環境が悪化しないようにする。
2. 都市機能の適正配置
   商業施設やオフィス、工場などを効率よく配置して、都市全体をバランスよく発展させる。
3. 土地利用の調整
   無秩序な建物の乱立を防ぎ、安心・安全・快適な街づくりを実現する。

用途地域は全部で13種類

用途地域は全13種類あり、大きく住居系・商業系・工業系に分かれます。

住居系（8種類）

静かに暮らすためのエリア。商業施設や工場は制限されます。

1．第一種低層住居専用地域

• 特徴：戸建てや小規模な低層住宅中心。緑の多い住宅街をイメージ。
• 建てられる建物：一戸建て、アパート、小中学校、診療所など。
• 制限：高さ制限（10mまたは12m）、大規模店舗はNG。

2．第二種低層住居専用地域

• 特徴：第一種よりやや緩い。住宅街に小規模店舗もあり得る。
• 建てられる建物：150㎡以内の店舗や飲食店、小規模事務所。
• 制限：大型商業施設や遊興施設は不可。

3．第一種中高層住居専用地域

• 特徴：マンションや中層住宅向き。
• 建てられる建物：マンション、日常生活に必要な店舗（コンビニなど）、小規模事務所。
• 制限：大規模商業施設・遊興施設はNG。

4．第二種中高層住居専用地域

• 特徴：第一種より商業を少し許容。
• 建てられる建物：マンション、500㎡までの店舗・飲食店、事務所。
• 制限：カラオケ・パチンコなどは不可。

5．第一種住居地域

• 特徴：住宅中心だが、比較的幅広い用途が可能。
• 建てられる建物：住宅、マンション、3000㎡までの店舗や事務所、ホテル。
• 制限：風俗店や大規模工場は不可。

6．第二種住居地域

• 特徴：さらに商業施設に寛容。
• 建てられる建物：住宅、店舗、カラオケボックス、映画館、ホテル。
• 制限：危険性の高い工場や大規模風俗施設は不可。

7．準住居地域

• 特徴：幹線道路沿いに多い。車関連の施設もOK。
• 建てられる建物：住宅、自動車修理工場、ガソリンスタンド、ホテル、店舗。
• 制限：騒音・危険の大きい工場は不可。

8．田園住居地域

• 特徴：農業と住居の両立を目的に2018年新設。
• 建てられる建物：住宅、農業用施設、農産物直売所。
• 制限：工場や風俗施設は不可。

商業系（2種類）

にぎやかな商業活動を支えるエリアです。

9．近隣商業地域

• 特徴：住宅地近くの商業ゾーン。
• 建てられる建物：スーパー、飲食店、銀行、映画館、住宅。
• 制限：風俗店は制限される場合あり。

10．商業地域

• 特徴：都市の中心地・繁華街。
• 建てられる建物：デパート、オフィスビル、ホテル、風俗施設、住宅も可。
• 制限：工場は原則不可。

工業系（3種類）

生産活動を行うエリアです。住宅は制限される場合がほとんどです。

11．準工業地域

• 特徴：工場・住宅・商業の混在が可能。
• 建てられる建物：住宅、店舗、環境負荷の小さい工場。
• 制限：重工業・危険物工場は不可。

12．工業地域

• 特徴：工場中心。住宅も建てられるが学校や病院は不可。
• 建てられる建物：ほとんどの工場、倉庫、住宅。
• 制限：教育施設・病院はNG。

13．工業専用地域

• 特徴：工業のためだけのエリア。
• 建てられる建物：大規模工場、倉庫。
• 制限：住宅・店舗・学校・病院は一切不可。

用途地域で決まること

用途地域が決まると、次のような制限がかかります。

1. 建てられる建物の種類
   住宅専用地域ではパチンコ店や工場は建てられない。商業地域では店舗・事務所は自由だが、大規模工場は不可。
2. 建ぺい率・容積率
   住居系は低め、商業系は高めに設定される
3. 高さ制限
   ・低層住居地域：10mまたは12m制限
   ・中高層地域：斜線制限などで日照や景観を確保

不動産探しで用途地域を知るメリット

用途地域を知っていれば周辺環境の将来像がわかるという大きなメリットがあります。

• 静かな住宅街に家を買ったのに、将来パチンコ店や工場が建つ心配があるか？→用途地域で予測できる。
• 建てられる建物の規模が決まる。
• 建ぺい率・容積率・高さ制限は用途地域によって変わる（例：低層住宅専用地域は庭付き戸建てに向いているが、マンション建設には不向き）。
• 資産価値に影響
• 商業地域の物件→将来も人の出入りが多く賃貸・商業利用に強い。
• 低層住居専用地域→静かな住環境が守られるため、ファミリー層に人気。

まとめ

以上のように解説いたしましたが、戸建て、マンション、投資用、事業用と、ご自身の目的に最適な用途地域を見つけていただければと思います。

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