エージェントブログAGENT BLOG

菊池 弘之(宅建士・リフォームスタイリスト)

この仕事が好きです。

4.9

27

このエージェントに相談する

公開日:2022年5月26日

仲介手数料最大無料・最低でも割引】不動産流通システムREDS

「リアル正直不動産」を目指している宅建士の菊池弘之です。

【正直不動産9巻で弊社REDSが紹介されています】

 

マンションの資産価値を左右しているといっても過言ではないのが、「修繕積立金」です。

マンションの購入を検討される際は、ぜひしっかりと確認していただきたい箇所になります。

 

極端に少ない金額しか積立が無いと、実施したい修繕ができず、お金が貯まるのを待つか、銀行などから借り入れする必要が出てきます。

 

事例①:窓サッシ全体の交換を実施したいが、積立金が足りず、総会での承認から5年が経過している事例。

事例②:分譲時から使用しているエレベーターが使用から約50年経過しているため交換したいが、足りないため交換時期は未定になっている事例。

事例③:バルコニーの手すりが剥げて錆びている状態になっているが、積立金が不足していおり塗装の塗りなおしが後回しになっている事例

 

管理会社が入っているマンションであれば、管理会社が発行している「管理に係る重要事項調査報告書」という書類がありますので、

その中に現在の修繕積立金額が記載されております。

 

マンションをご内見希望の際には、私の方でこちらの書類を取得いたしますので、ぜひ一緒に確認していただければと思います。

 

 

参考資料として、国土交通省発行の以下の資料がありますので、ぜひ一度ご覧いただければと思います。

「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」(この文言で検索すると出てきます)

平成23年4月発行で、令和3年9月改定されております。

 

このブログが少しでも皆様のお役に立てたら幸いです。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

カテゴリー:

公開日:2022年5月5日

 

 

ご購入もご売却も全て仲介手数料「無料」もしくは「割引」のREDS【宅建士】 志水です。

 

先日、江東区のマンションを仲介手数料「半額」にてご契約いただきました。

 

 

売主様がお住まいのお部屋で、ご案内後一旦外に出て、詳しいお話、お打ち合わせをすることになりましたが、すぐ近くにカフェなどがなく、マンションロビーをお借りできないか、管理室へ確認すると「快くOKのお返事」をいただきました。

※一般的には売主様(居住者)が一緒にいれば大丈夫ですが、売主様が同伴ではなく一度外に出てしまうと再度中には入れてもらえないケースが多いです。当然セキュリティ面もあるためだと思います。

 

なお、ロビーのテーブルがないソファでお話をしようとすると「奥のラウンジを使ってもいいですよ」とのお言葉もいただき、テーブルのある場所で落ち着いてお客様と打ち合わせをすることができました。

その他、ご質問などにも感じよくご回答いただきまして感謝いたします。

 

管理員様・コンシェルジュ様ありがとうございました。本当に助かりました。

このように、すてきなマンションの条件は、建物の見栄えなどだけでなく、管理員さんなどの人柄・対応も大切です。

機会があれば、ご内見時などに管理員さんとお話してみるのもいいと思います。

 

最後になりましたが、該当のお客様おめでとうございます。

またご契約後、お勤め先の皆さんに「REDS志水」を薦めていただけるとのお言葉をいただきまして、ありがとうございます。大変うれしく思います。

お引渡しまでしっかりサポートいたしますので、引き続きよろしくお願いいたします。

 

REDSがお取り扱いできる物件なら

 必ず「割引」、そして最大「無料」となります。

「無料」でも対応は、他社様以上を心掛けております。 

不動産のご売却・ご購入はREDSの「志水 恵吾」まで

 

直接お電話OKです 070-1475-4269

メールでも ke.shimizu@red-sys.jp

LINEでも ID:reshimizu

ご連絡お待ちしております。

お客様の「味方」になってお取引のお手伝いいたします。

 

 

カテゴリー:

最終更新日:2022年2月17日
公開日:2022年1月24日

仲介手数料最大無料・最低でも割引】不動産流通システムREDS

「リアル正直不動産」を目指している宅建士の菊池弘之です。

【正直不動産9巻で弊社REDSが紹介されています】

 

こんにちは。仲介手数料最大【無料】のREDSエージェント菊池です。

 

早いものでもうすぐ2月ですね。

今年度、居住しているマンションの管理組合で副理事長を務めさせていただき、来季への引き継ぎも兼ねた総会が2月にあります。

そして、毎月の理事会を行い、中古マンションの売買を取り扱いする中で、マンションの管理についていろいろ感じることがありました。

 

その中で見過ごせないのが「長期滞納者」への対応です。

一般的なマンションでは、

・管理費

・修繕積立金

を管理組合が毎月集めておりますが、中には滞納される方もおります。

督促状をお送りすると、ほとんどの方は2~3か月経過した頃に納入していただけるのですが、

 

一部の方は督促状を無視して6ヶ月以上の滞納になっている方も出てきます。

その際、これまでと同じでずっと督促状を送り続けても納入される見込みは薄いです。

 

そのような場合は、「法的措置への移行をお知らせ」することで、一括で納入していただける場合があります。

実際にこのような対応をしたところ、すぐに滞納分をお支払いいただきました。

 

マンションは居住している方全員での共同体です。

管理費・修繕積立金の取り扱いについては、いい意味でドライに手続きすることが必要だと感じました。

 

 

また気持ちのいいマンション生活には何事もゆずりあいが大事です。エレベータで乗り合わせた時や、日常的な挨拶をすることで、自分から良い共同体にしていくことができます。

そして管理組合の運営に関しては、人任せにせず「自分の住んでいるマンションを良くしよう」という自主的な姿勢と解決策の提案が大事だと思いました。

 

中古マンションを購入する際には、一つの指標として修繕積立金の積立額があります。

少なすぎる修繕積立金のマンションを避けることが必要です。

 

また現地の確認も大事です。

・ポストからチラシがあふれている。

・ごみ置き場が整理整頓されておらず汚い。

・廊下などにごみが多く残されている。

など、注意する点はいくつかあります。

 

私の方で現地にてご説明させていただきます。

マンションの購入をご検討される際には、ぜひ「菊池」をご指名いただけたら幸いでございます。

 

このブログが少しでも皆様のお役に立てたら幸いです。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

出典:公益財団法人 東日本不動産流通機構 月例速報2021年12月度

カテゴリー:

最終更新日:2021年11月26日
公開日:2021年6月9日

皆様こんにちは。不動産流通システムの渡部です。

 

先日お客様のご案内で都内の某地域のマンションをご案内していた時のこと。

 

エントランスでお待ち合わせをし、オーナー様が居住中の物件だったため売主側の仲介業者とお客様と合流して室内へ。

 

室内に入ると広々とした日当たりのよいリビングはじめ、お客様が探していた理想的な間取り。オーナー様が親切に室内の説明をしてくれて、自然とお客様のテンションも上がります。これはいい!決めちゃおう!

 

その後お部屋を退出し、売主側の担当者と別れて、お客様と私だけに。

購入手続の流れや住宅ローンの審査のことなど先の手続についてお客様から質問されます。

このままでしたら申込、契約へと進みそうな流れです。

 

 

ただ、お客様は結果的にこのマンションを選ぶことはありませんでした。

 

 

私が「ちょっと見ておいてもらいたいものがある」と言ってマンションの建物全体を見てもらったことがきっかけです。

 

 

 

 

平成の二桁の建築のマンションだったのですが、エントランス側からは分かりませんが、裏の道路側から建物を見てみると、至る所で外壁のタイルが剥落していました。

 

マンションは管理状態が非常に重要です。

外壁のタイルの剥落というのは築年数の経過とともに起こり得るものですが、通常は現状を把握した段階ですぐに対処されるものです。美観の問題もありますし、人に当たれば事故につながり危険です。放置することは考えられません。

年代的にそれほど古い建物ではありませんでしたから新築時の施工不良が考えられること、新築時のデベロッパーはすでに倒産しておりアフターサービスでの補修は考えられないこと、通常のマンションではこうした場合放置せずに何らかの対処をすること、それがなされていないとすれば管理組合や管理会社に何らかの問題がある可能性があること、などを正直に説明しました。購入を検討する場合、こうした点も総合的に考えていただきたい・・・。

 

その後管理会社等にヒアリングしたところ、管理組合としては新築時の施工をを不良を疑っているが請求する相手が倒産しており対処に困っていること、剥落箇所が多いためどのような補修方法を選択すべきか合意ができておらず数年間放置されていることが分かりました。

 

 

私どもは仲介の立場なので客観的に「物件のありのまま」をお伝えすること、判断材料を提供することが務めです。

「聞いていなかった」、「知っていれば購入しなかった」という事態を最も避けたい。

購入を見送った選択が正しかったどうかは分かりませんが、こうした事実はありのままお伝えして皆様の判断材料にしていただきたいと考えています。

 

6月に入り気温が上昇してきましたね。

熱中症には気を付けて皆様お過ごしください。

それではまた。

 

 

 

渡部

 

カテゴリー:

公開日:2017年7月13日

菅野です。こんな記事を見かけました。

「マンションの管理が崩壊する」といった内容で、この手の内容の記事はしばしば見かけます。

内容を読んでみると、今までとてもデキる管理人さんや大きい持分を持っていた(元?)オーナーにまかせっきりだったのが、管理人さんが嫌気がさして辞めてしまったり、元オーナーが亡くなってしまったりして、その後同じようにこなしてくれる人がおらずマンションの管理が崩壊してしまった、というようなことのようです。

 

 

区分所有建物(いわゆるマンション)は「管理組合」が建物を管理するのです。

管理組合は区分所有者によって構成されるマンションの維持管理の意思決定機関なわけで、区分所有者は当事者なんです。

間違ってはいけないのは、「管理会社」はあくまでも「管理組合」から管理を委託されて行っているわけで、最終的に管理をどうするかは区分所有者が管理組合で話し合い、多数決で決めていくことなのです。

無関心と当事者意識の欠如が、マンションをダメにしていきます。

 

あと、この記事で一つ気になったのは、管理が崩壊したマンションの例が、どちらも「自主管理」だったことです。

この記事ですと、もしかすると「自主管理」が悪いのではというミスリードに取られそうですが、管理組合のしっかりした自主管理のほうが、管理会社丸投げの全部委託管理より管理状態がしっかりしていることもあります。

管理会社丸投げで、管理費や修繕積立金が管理状態のわりに高いマンションも多く見かけられます。

管理会社のすることを検証するのも管理組合の仕事の一つですが、それが機能していないから、管理会社にやりたいようにやられてしまい、無駄な出費が管理費や修繕積立金に跳ね返ってくるのです。

大事なことなのでもう一度言いますが、

「無関心と当事者意識の欠如が、マンションの管理をダメにしていく」

のです。

 

管理も資産です。

「マンションは管理を買う」などという方もいらっしゃいます。

立地や室内の状態などとともに、管理状態はマンション購入の際の検討ファクターとなりえます。

資産価値向上の為に、自身がお持ちのマンションの管理状況について改めて見直してみるのも良いかもしれません。

 

カテゴリー:

アーカイブ