日銀、政策金利引き上げ→株価暴落→不動産価格はどうなる？

当ページをご覧いただきありがとうございます。仲介手数料最大無料のREDS不動産エージェント、宅建士の柳澤翔平です。

7月末に日銀が利上げ（0.25％）を実施し、その後、日経平均株価は暴落しました。そのことが不動産市況に与える影響についてわたしなりに考察してみます。あくまでわたくし個人の考察であり、将来を確約するものではございません。あらかじめご了承ください。

（写真はイメージです）

株価とマンション価格の相関性

下図は日経平均株価と城西地区のマンション成約㎡単価を重ね合わせたグラフです。

ご覧のとおり、強い相関関係があると個人的に考えております。

※金融緩和のアイコンがなく申し訳ありません。

アナリストではありませんが、調べてみると以下のようなことがあると考えます。

株価の推移

まずは株価の推移についてまとめました。

• 1980年代後半から1990年代初頭：バブル経済の影響で日経平均株価は急騰。1989年12月には3万8,915.87円という史上最高値を記録しました。
• 1990年代：バブル崩壊後、株価は急落し、「失われた10年」と呼ばれる低迷期が続きました。
• 2000年代：経済の回復とともに株価は再上昇しましたが、2008年のリーマンショックで再び急落しました。
• 2010年代以降：アベノミクスの影響で、株価は回復し、特に2013年以降には堅調な上昇を見せました。
• 2020年代：COVID-19の影響や世界経済の不確実性により、株価は変動が大きくなりましたが、回復の兆しも見られます。

不動産価格の推移

次に不動産価格の推移です。日本の不動産市場も日経平均株価と同様に、経済状況や政策の影響を受けます。以下は不動産価格の主要なトレンドです。

• 1980年代後半：バブル経済期には不動産価格が急騰。特に都心部の土地価格が高騰しました。
• 1990年代：バブル崩壊後、不動産価格は大幅に下落し、「土地神話」が崩れました。この時期にはデフレ圧力も加わりました。
• 2000年代：価格は低迷し、回復の兆しは見られましたが、全体的には安定していない状況が続きました。
• 2010年代：景気回復とともに、特に都市部で不動産価格が上昇し始めました。低金利政策が住宅購入を促進しました。
• 2020年代：新型コロナウイルスの影響でリモートワークや生活スタイルの変化により、都市部と郊外での価格差が広がりつつあります。また、インフレや金利の変動も影響を与えています。

株価と不動産価格のメカニズム

最後に、メカニズムについてまとめてみました。株価と不動産価格の関係は複雑であり、一般的には株価が下がると不動産価格も下がる傾向がありますが、必ずしも直線的な関係ではありません。以下にその理由とメカニズムを詳しく説明します。

投資家の心理と資産バブル

●リスク回避の姿勢：株価が下がると、投資家のリスク回避の姿勢が強まり、株式市場から資金が流出することがあります。この資金の一部が不動産市場に流れることもありますが、逆に株価の下落が経済全体の不安定さを反映する場合、投資家は不動産市場にも慎重になり、需要が減少する可能性があります。

●資産価値の減少：株価が下がると、投資家や企業の資産価値が減少し、その結果として資金調達が難しくなることがあります。このような状況では、企業が不動産投資を控えたり、個人が住宅購入を先延ばしにしたりする傾向があります。

経済全体の影響

●景気後退の懸念：株価の下落はしばしば経済の景気後退を示唆することがあります。経済が低迷すると、企業の業績が悪化し、雇用や賃金が影響を受けることがあります。これが消費者の購買力や不動産需要に悪影響を及ぼし、不動産価格の下落を招く可能性があります。

●金利の変動：株価の下落は中央銀行の金利政策にも影響を与えることがあります。景気後退が懸念される場合、中央銀行が金利を引き下げることで経済刺激を図ることがあります。低金利環境では不動産購入が促進されることがある一方で、金利が変動することで不動産市場が不安定になることもあります。

不動産市場の地域性と特徴

●地域ごとの違い：不動産市場は地域ごとに異なる動きを見せるため、株価の動きが直接的に不動産価格に反映されないことがあります。例えば、大都市圏では不動産価格が比較的安定している一方で、地方都市では経済の影響を受けやすいことがあります。

●不動産の種類：商業用不動産、住宅用不動産、工業用不動産など、さまざまな不動産の種類によって影響の度合いが異なります。商業用不動産の価格は経済の動向に敏感である一方、住宅用不動産の価格は地域の需給バランスによって異なる影響を受けることがあります。

投資のシフト

●資産のリバランス：株価が下落することで、投資家が資産のリバランスを行い、不動産などの他の投資先に資金を移すことがあります。これが不動産価格を支える場合もありますが、全体的な経済の不安定さが不動産市場にも影響を与えることが多いです。

まとめ

まとめると、株価の下落が直接的に不動産価格の下落を引き起こすわけではありませんが、経済全体の動向や投資家の心理、金利政策などが複合的に影響し、結果として不動産価格にも影響を及ぼすことがあるということです。

そして、8月2日夜にはアメリカの経済指標をきっかけに、クロス円相場は急激に円高方向に振れました。

日経平均においては同日マイナス2,215円と史上2番目の下落幅を記録しました。

不動産市況は、日経平均株価に必ずしも一致するものではありませんが、個人的には一定の影響があると考えております。相場が大きく変動するときには購入のチャンスや売却のチャンスも平等に訪れると考えております。

投資家でも「頭としっぽはくれてやれ」というくらいですから、売却をご検討中の方は仮に下がったとしても、冷静に市場を分析しご所有の不動産と市場を照らし合わせ、最大限の利益を受け取れるよう、わたしは尽力いたします。

一方で、購入をご検討中の方は、今後はいままでと違った金利で融資をご利用の際は、追加利上げがあったときのことや、下落基調において検討している物件はどうなのかを見定める必要があると考えます。

だからこそ、REDSのように、まずは仲介手数料無料またはお値引きで諸費用を抑え、真にお客様を考えられるエージェントが存在します。REDSのエージェントは皆さまにとって最高のパートナーを目指しています。

不動産のご購入・ご売却をお考えの際はぜひ一度お問い合わせください。