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公開日:2023年11月8日  佐藤 亮介

重要事項説明書で見落としがちなポイントその2:登記記録に記録された事項

REDSエージェント、宅建士の佐藤です。

不動産を購入されるお客様は、購入契約をされる前に、不動産業者(仲介業者または売主の不動産業者)の宅建士から、購入する不動産について書面で「重要事項説明」を受ける決まりになっています。

非常に重要な手続きなのですが、お客様にとっては初めてのご経験となることがほとんどだと思いますので、重要事項説明におけるポイントをご説明したいと思います。今回は、重要事項説明書に書かれている「登記記録に記録されている事項」欄についての解説です。

重要事項説明

重要事項説明書のここをチェック:戸建の場合

Ⅰ 対象となる宅地または建物に直接関係する事項
1.登記記録に記録された事項 ※所有者の所有権取得日・原因などは添付する登記事項証明書(または登記簿謄本)に記載されています。

(1)土地 (借地権の場合、借地権の対象となるべき土地)

権利部( 甲区) 所有者 住所 東京都中央区日本橋三丁目4番14-801号
    氏名 佐藤 亮介 ※1
所有権にかかる権利に関する事項 ※2
権利部( 乙区)

所有権以外の権利に関する事項

1.抵当権設定 ※3
【受付年月日・受付番号】平成○○年○月○日受付第○○○○号
【債権額】金○○○○円 ※4
【債務者】○○○○
【抵当権者】○○○銀行
【共同担保】目録(○)第○○○○号 ※5

 

(2)建物(売買対象が土地のみの場合は、この欄がないか、または記載しません)

権利部( 甲区) 所有者 住所 東京都中央区日本橋三丁目4番14-801号
    氏名 佐藤 亮介 ※1
所有権にかかる権利に関する事項 ※2
権利部( 乙区)

所有権以外の権利に関する事項

1.抵当権設定 ※3
【受付年月日・受付番号】平成○○年○月○日受付第○○○○号
【債権額】金○○○○円 ※4
【債務者】○○○○
【抵当権者】○○○銀行
【共同担保】目録(○)第○○○○号 ※5

 

【注目点】

※1 登記上の所有者の住所・氏名を記載しています。
「登記上」ですので、売主が引越ししている場合は、現住所とは異なります。
また、相続登記前の場合は、被相続人(亡くなられた方)の住所・氏名となります。
この場合、売主が所有権者であることを確認する必要(遺産分割協議書が作成されている。または、法定相続で司法書士が相続人であると確認しているなど)があります。

※2 この欄は「差押」や「所有権移転請求仮登記」などがあれば記載します。もし、これらの権利があると、所有権移転を受けても、所有権を失う恐れがあります。そのため、もしこれらの権利が登記されている場合、確実に抹消できることを確認することが重要です。

※3 この欄に記載される代表的なものは、抵当権や根抵当権です。住宅ローンや事業での借り入れといったものです。

※4 この項目は、債権額(極度額)に注意が必要です。売買価格を上回っている場合、確実に抹消できることを確認することが重要です。

※5 この項目は、この不動産以外にも同じ権利設定がなされていることを示しています。不動産仲介業者は、この目録を見て、売買対象不動産に漏れがないかなどを確認しています。

重要事項説明書のここをチェック:区分所有建物(マンション)の場合

(1)区分所有建物

権利部( 甲区) 所有者 住所 東京都中央区日本橋三丁目4番14-801号
    氏名 佐藤 亮介 ※1
所有権にかかる権利に関する事項 ※2
権利部( 乙区)

所有権以外の権利に関する事項 

1.抵当権設定 ※3
【受付年月日・受付番号】平成○○年○月○日受付第○○○○号
【債権額】金○○○○円 ※4
【債務者】○○○○
【抵当権者】○○○銀行
【共同担保】目録(○)第○○○○号 ※5

 

(2)土地(借地権の場合、借地権の対象となるべき土地)敷地権につき建物と一体

権利部( 甲区) 所有者 住所 敷地権につき建物と一体 ※6
    氏名 敷地権につき建物と一体 ※6

所有権にかかる権利に関する事項

敷地権につき建物と一体 ※6

権利部( 乙区)

所有権以外の権利に関する事項

敷地権につき建物と一体 ※6

ただし、以下の地役権設定がなされています。 ※7
【受付年月日・受付番号】○○年○月○日受付第○○○○号
【原因】○○年○月○日設定
【目的】1.送電線路の架設及び保守等のための土地の立入
2.送電線路の最下垂時における電線から○mの範囲内における建造物の築造禁止
3.爆発性、引火性を有する危険物の製造、取扱、及び貯蔵の禁止
4.送電線路に支障となる工作物の設置、竹木の植栽その他送電線路に支障となる行為の禁止。
【範囲】○側○○平方メートル
【要役地】○○○○

 

【注目点】

※6 敷地権登記をしている区分所有建物は、「敷地権につき建物と一体」と記載します。
ただし、敷地権登記をしていない場合は、戸建と同様の記載方法となり、氏名欄には共有持分を記載します。

※7 敷地権登記をしている区分所有建物の場合、建物の登記事項証明書や不動産登記情報を見ると、建物についての登記された事項が分かります。同時に土地の所在地番、地目、地積が分かります。
ただし、地上権や地役権は土地の登記事項証明書や不動産登記情報を見ないと分かりません。送電線や地下鉄などが代表的な事例です。土地にそれらの権利設定がされていないかも、不動産仲介業者は、当然を確認しています。

弊社では、購入される皆様に安心してご購入いただけますよう、エージェントがしっかり調査をし、重要事項説明書を作成しております。不動産は、大切な財産です。ご不明な点は、いつでもご質問ください。どうぞよろしくお願いいたします。

 

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佐藤 亮介

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※2026年03月08日現在 本社・首都圏営業所の数値

※2026年03月08日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    5.0
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    206

    3 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    3 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    2 週間前

    担当の山崎さんには本当にお世話になりました!対応がとても迅速で誠実で、終始安心して家探しができました。小さな不安やちょっとした疑問にも毎回丁寧に向き合ってくださり、「相談してよかった」と何度も思いました。信頼できる方に担当していただけて本当に感謝しています。

    1 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。

    4 か月前

    知識、対応力、気配り、全てに感謝!! 安心してマンションを購入できました。
    息子のマンション購入で約1年半に渡り大変お世話になりました。担当の小室様には物件の内見から契約、引渡しまで一貫して迅速かつ的確なアドバイスを頂き、その知識の深さに何度も助けられました。どのような相談や質問にも即座にご回答下さり心から信頼できると感じました。
    また、平日はなかなか時間が取れない私達の状況を考慮して下さり、最小限の面談とメール、郵送を効果的に活用してスケジュールを組んで頂いたおかげでスムーズに手続きを進めることができました。
    大変満足のいく物件を安心して購入することができ、親身になってサポートして頂いたことにどれだけ感謝しても足りません。しかも仲介手数料が半額で本当に恐縮しております。
    また不動産売買の機会がありましたら必ずREDSさん、そして小室様にお願いしたいと思っております。本当にありがとうございました。