佐藤 亮介（宅建士・リフォームスタイリスト）
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公開日：2021年8月27日
こんにちは。 仲介手数料最大無料の不動産流通システム【REDS】の《宅建士》佐藤亮介でございます。
我が家の神様は、猿田彦です。
さて、東京周辺には、猿田彦を祀った神社が結構あります。
今回は、巣鴨の「猿田彦大神巣鴨庚申堂」のご紹介です。
場所はJR山手線巣鴨駅から、「巣鴨地蔵通り商店街」を「とげぬき地蔵尊」を右手に、ぶらぶら歩きながら進んで行きます。
途中のラーメンのおいしい「麺創庵砂田」は、今回はスルー。
さらに野田のホワイト餃子の技術連鎖店の「ファイト餃子」の看板を見つけて、次回訪問を誓う。
どんどん進んで、商店街の終わりの「庚申塚」交差点の右側にめざす「猿田彦大神巣鴨庚申堂」があります。
写真のように、入り口が狭いので、最初はうっかり行き過ぎてしまいます。
その後、すぐそばの「ラーメンいいかお」で天然醸造醬油ラーメンを美味しく頂いて、さくらトラム（都電荒川線）の庚申塚駅から次の猿田彦神社を目指しました。
なお、猿田彦大神については、三重県にある椿大神社（猿田彦大神を祀る全国二千余社の本宮）のホームページでは、次のように説明があります。
「猿田彦大神は、天照大神との幽契により、天孫を先達啓行、皇大神宮の永久御鎮座の大宮所をもお定めになられたことから、地上に生きとし生けるものの平安と幸福を招く「みちびきの祖神さま」と崇敬されています。
地球国土、土地家屋敷安泰守護、地鎮祭をはじめ、建築、方災解除、厄除開運、家内安全、無病息災、交通安全、旅行安全、商売繁昌、家運隆昌、良縁子孫繁栄、進学修業、事業成就などにご霊験あらたかと信仰されております。」
【REDS】不動産流通システムも、皆様が不動産のご購入、ご売却をより良い方向に進んで行かれますよう、お手伝いさせて頂きたく存じます。どうぞお気軽にお問い合わせください。
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公開日：2021年8月19日
こんにちは。 仲介手数料最大無料の不動産流通システム【REDS】の《宅建士》佐藤亮介でございます。
■■■先代・先々代から受け継いだ土地を売ることになった■■■
「土地を売る（その７）」でございます。
今回は、実は不動産売却のお話ではございませんが、街を歩いていて、滅多に見かけないものを目にしましたので、ご報告したいと思います。
更地になった土地に看板が立っていました。
商売柄、更地があって看板が立っていたら、何が建つのか気になって見てしまうのです。
下のような手作りの看板でした。
借地人さんが建て替えるためのように見受けられました。
借地権上の建物が滅失した場合には、こういう方法があることは知っていましたが、実際に見るのは初めてです。
借地権は、登記された建物があることが土地所有者以外の第三者に対しても対抗要件になります。
もし、建物が滅失（火災で焼失、建替え等）のときはどうでしょう。原則として第三者に対抗できません。
そこで、借地借家法では、建物が滅失しても、その建物を特定するために必要な事項、滅失があった日、建物を建て替える旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、その借地権は効力を有するとしています。
※ただし、建物滅失日から２年を以内に限るとのことです。
そのため、借地上の建物が火災等で滅失した場合、必要事項を記載した掲示物を借地上の見やすい場所に掲示しておくことが重要です。
不動産の売却をお考えでしたら、まずは不動産流通システム【REDS】までお気軽にお問い合わせください。経験豊富な宅建士が揃っておりますので、気兼ねなくご相談ください。お客様にとってベストな進め方をご提案申し上げます。
どうぞよろしくお願いいたします。
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公開日：2021年8月8日
不動産流通システムの佐藤でございます。
東京に長く住んでいると、なかなか空を見上げることが少なくなります。
でも今年は、オリンピックのブルーインパルスの飛行を見上げて、写真や動画を撮った方も多いと思います。
私も、会社事務所から、撮れました！
ビルの間から、数秒間。
ちょっとだけ、オリンピックの気分。
こういう空は、何度でも見上げていたいものですね。
それから、少し変わった空の写真を１枚。
何ら変哲もないひこうき雲です。
でも、よく見ると、ひこうき雲の影が、その上空の雲に映っています。
今は夏。真っ青な空。
ゆっくり見上げる余裕が欲しい今日この頃です。
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公開日：2021年8月7日
こんにちは！
【REDS】不動産流通システム 宅建士 佐藤亮介のブログをご覧頂き、誠にありがとうございます。
さて、今回は、われわれ宅建士が、土地・戸建のご売却依頼を頂く際の、現地調査についてお話ししたいと思います。
土地については、現地では、次の事項について調べます。
（１）見える部分＝道路幅員、境界標、間口・奥行、高低差、ブロック塀、擁壁、越境（建物、庭木、電線）等
（２）見えない部分（地中のもの）＝上水道管、下水道管、ガス管等
今回は、「見えない部分」についてお話します。
ブログの進行に合わせて、ご自身でご自宅の調査を行ってみてはいかがですか。
われわれは、この「見えない部分」は注意深く観察します。
売買する土地について、上水道・下水道・都市ガスを利用していることを確認するのは当然ですが、他人（多くは隣接地）の上水道管・下水道管・ガス管が通っていないかを確認するためです。
また、逆に他人（隣接地）の土地を利用していないか確認するためでもあります。
今回は下水道の例（２３区内の場合）のご説明です。
下水（トイレの汚水、お風呂・台所の雑排水）を前面道路下の下水道本管に流すのですが、その位置を確認します。
まず、前面道路に放流しているか（利用している汚水桝があるか）から確認します。
通常、敷地の前面道路（敷地際）に、汚水桝があります。（「通常」と書きましたので一般的なケースです）
この汚水桝↑が敷地前にあるかどうか、探します。
これが汚水に関する現地調査の第１歩です。
もしなかったら！？
お隣にはあるけど、自宅前にはない！？
続いて、次の調査を行います。土地・戸建の調査（売買の調査その２で）を後日掲載しますので、ご覧ください。
なお、よく似ていますが、下↓は雨水桝です。
※今回の例は、２３区内、四角い汚水桝が、道路上敷地際にある地域のものです。
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最終更新日：2021年7月31日
公開日：2021年7月30日
こんにちは。【REDS】不動産流通システム《宅建士》佐藤亮介のブログをご覧頂き、ありがとうございます。
さて、セットバックと私道負担（その４／番外編②）です。
敷地が接する道路が４ｍ未満の場合、建物を建築（再建築）する際には、４ｍの位置まで後退（セットバック）しなければならないことは、今では広く知られています。
今回は、敷地が接する道路が４ｍ未満の場合で後退が必要だけれども、セットバックと表現しないケースのご紹介です。
それは、位置指定道路（告示建築線含む）で、指定幅員より現況が狭いケースです。
幅員４ｍの位置指定道路で、現地で測ると３．８ｍのような場合です。昭和40年代以前の位置指定道路では散見されるケースです。
これは、法42条2項道路のいわゆるセットバックではなく、敷地を、道路との正しい境界線の通りにするということです。位置指定道路の道路位置の復元と言ったりします。
では、正式に位置を確定しようとすると、前回のブログ同様に４ｍに対して３．８ｍの場合は、こちら側が0.1ｍ、道路向い側が0.1ｍとなるかと言うと、そうでもありません。
本来の道路位置は行政が位置指定図の基づき決めます。
その結果、０．２ｍ下がることもあります。また、現況のままで良い場合もあります。
古い時代には、便宜上位置指定道路を設定したのではないかと思われるケースもあります。一番びっくりしたのは、位置指定道路上に建物が数軒立っていたケースです。
不動産の売却をお考えでしたら、まずは不動産流通システム【REDS】までお気軽にお問い合わせください。経験豊富な宅建士が揃っておりますので、気兼ねなくご相談ください。お客様にとってベストな進め方をご提案申し上げます。
どうぞよろしくお願いいたします。
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最終更新日：2021年8月2日
公開日：2021年7月24日
こんにちは。【REDS】不動産流通システム《宅建士》佐藤亮介のブログをご覧頂き、ありがとうございます。
さて、セットバックと私道負担（その３／番外編①）です。
今回のテーマは、「道路が４ｍ以上あるのにセットバック？」です。
敷地が接する道路が４ｍ未満の場合、建物を建築（再建築）する際には、４ｍの位置まで後退（セットバック）しなければならないことは、今では広く知られています。
※なお、例外は常にあるもので、法42条3項道路に指定されている道路は、４ｍではなく３ｍだったりします。
それでは、４ｍ以上ある道路の場合、後退は不要なのかと言いますと、実は違うケースがあります。
それは、公道の場合で本来の道路幅員（認定幅員という言い方をする場合があります）より、現況が狭い場合です。
※位置指定道路（告示建築線含む）についても、指定幅員より現況が狭いケースがあります。このケースは、別の機会にご紹介します。
例えば市区町村でこの道路は６ｍと認定している道路で、現地で測ると５．８ｍのような場合です。
４ｍどころか５．８ｍもあるのだからいいじゃん！とはいきません。経緯はどうあれ、道路を敷地として利用しているわけですから。
このような場合、行政もすぐに是正しなさいとは言ってきません。でも建物を建て替える際には、本来の道路境界線まで下がってくださいとなります。
これは、法42条2項道路のセットバックではなく、敷地を、道路との正しい境界線の通りにするということです。
売却はしないが、建物を建て替える場合は、官民査定をおこなって境界を確定するのが、行政側からはベストですが、当然確定しなくても建物を建てられないわけではありません。ただし、この例では６ｍを確保できる位置（０.２ｍ後退した位置）を道路境界線とみなして建築計画を立てることになります。
では、正式に位置を確定しようとすると、６ｍに対して５．８ｍの場合は、こちら側が0.1ｍ、道路向い側が0.1ｍとなるかと言うと、そうでもありません。
本来の道路境界線は行政が決めます（道路管理者と民地所有者が測量士を交え、立ち会って決めるのですが、資料は行政が持っていますので、行政が決めると言っても過言ではありません）。これを一般的には官民査定（官民測量）等といいます。
その結果、０．２ｍ下がることもあります。また、現況のままで良い場合もあります。
そして、この測量には費用と時間が結構掛かります。一般的には3カ月程度かかるのですが、以前早稲田通りで官民境界の確定を依頼した際は、6カ月かかりました。
この官民査定は、土地を売却しようとする場合、他の隣地所有者の境界確認も同時に行えば、土地の正確な面積・形状が確定しますので、非常に重要です。
商業地で土地が広く、例えば間口２０ｍですと、０．１ｍで２㎡、０．２ｍでは4㎡違います。
４㎡は約１．２１坪ですので、１坪当たりの価格が５００万円の場合は約６００万円もの差になります。
また、購入を検討する方にとっても、正確な土地の面積と形状がわかると、どのような建物を建築できるかの大変重要な資料となります。建築できる建物の大きさ・形状等のプランニングがすぐにできるからです。
不動産の売却をお考えでしたら、まずは不動産流通システム【REDS】までお気軽にお問い合わせください。経験豊富な宅建士が揃っておりますので、気兼ねなくご相談ください。お客様にとってベストな進め方をご提案申し上げます。
どうぞよろしくお願いいたします。
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最終更新日：2021年7月16日
公開日：2021年7月15日
こんにちは。 仲介手数料最大無料の不動産流通システム【REDS】の《宅建士》佐藤亮介でございます。
我が家の神様は、猿田彦です。
現在の住まいの近くにも、猿田彦を祀る神社があります。
流山市流山７丁目に流山寺（りゅうざんじ）という曹洞宗のお寺があります。
ご本尊は薬師如来、流山七福神の大黒天とともに、猿田彦の石像（台座には三猿）が祀られています。
猿田彦を祀る神社は、一説では全国で約２千あるそうです。
今後も、見かけたら、お参りします。
最後まで、お読みくださり、ありがとうございました。
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最終更新日：2021年8月7日
公開日：2021年7月9日
こんにちは。 仲介手数料最大無料の不動産流通システム【REDS】の《宅建士》佐藤亮介でございます。
我が家の神様は、猿田彦です。
実家は九州の大分県竹田市になります。
実家の端っこに、石の小さい祠があって、そこに猿田彦命が祀られていると、親からは聞きました。
私の記憶では、物心ついたころ（50年以上！前）から、祠の中には何もありませんが。
三重県の椿大神社が猿田彦大神を祀る神社の総本社とのことです。
昨年は、杉並区阿佐ヶ谷南１丁目にある猿田彦神社に初詣に行きました。
東京圏には、けっこうたくさん猿田彦をお祀りしている神社がありますので、出かけた際に見かけたらお参りしています。 最後まで、お読みくださり、ありがとうございました。
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最終更新日：2021年8月7日
公開日：2021年7月1日
こんにちは。 仲介手数料最大無料の不動産流通システム【REDS】の《宅建士》佐藤亮介でございます。
■■■先代・先々代から受け継いだ土地を売ることになった■■■
「土地を売る（その６）」でございます。
我々仲介業者が仲介する売買では、売主様・買主様は売買契約を交わします。
売買契約に、売主様でも買主様でもない第三者が絡んでくる次の３つについて、書いてみたいと思います。
１、隣接地所有者：境界の確認・確定（測量）、越境があればその解決方法
２、私道所有者：私道の通行・掘削の承諾
３、借地権の地主（土地所有者）：譲渡承諾・建て替え承諾 この方々は、売主様と買主様との売買契約の当事者ではありません。 そのため、売主様の違約（契約違反）とならないように配慮した特約を付けるようにします。
今回は、３の「借地権の地主（土地所有者）：譲渡承諾・建て替え承諾」について 今回は、借地権のうち取り扱いが多い「旧法賃借権」の売却についてのお話です。
旧法賃借権の場合、借地権の売却には、ご存じのように地主様（土地所有者様「以下、地主」）の承諾が必要です。
そこで、売買契約書には地主からの借地権譲渡の承諾が得られなかった場合の条文が、既に盛り込まれていることがほとんどです。
（例文） （借地権が賃借権の場合の特約） 第〇〇条
1.売主は、借地権が賃借権のとき、当該賃借権を買主に譲渡することについて、土地所有者の賃借権譲渡承諾書を取得します。なお、承諾料は売主の負担とします。
2.前項の賃借権譲渡承諾書を交付できないとき、売主は、買主に対し、本契約を表記賃借権譲渡承諾の特約に基づく契約解除期日までであれば、書面による通知により解除することができます。
3.前項により本契約を解除したとき、売主は、買主に対し、受領済みの金員を無利息にてすみやかに返還します。
借地権を売却することを決心した場合、まず、土地所有者から承諾を頂けるか確認することが必要です。
直接お会いできるようでしたら、お会いして確認するようにしてください。
仲介を依頼する仲介業者と同行する方が良いと思います。
仲介業者の立場からは、確認する事柄は、実は結構多いです。
（１）借地権売却のご承諾
（２）売却の方法のご相談
①地主さんに借地権を買い取って頂けないか。
②地主さん（底地）と同時に売却しませんか。
③等価交換してもらえませんか。
（３）名義変更料は、いくらになりますか。
（４）契約期間は、新規20年（30年）でよろしいでしょうか。
（５）建替え承諾料は、いくらになりますか。
（６）地代（じだい・ちだい）は、いくらになりますか。
（７）金融機関の承諾書を頂けますか。
主だった確認事項は以上ですが、金額の話ですので、すぐに回答頂けないことも多いです。
後は、経験豊かな営業マンにお任せするのが、スムースに進める第一歩となります。
もしご売却のご予定がございましたら、売り出す前に、まず「不動産流通システム【REDS】」にお声がけください。
どうぞよろしくお願い申し上げます。
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最終更新日：2021年11月7日
公開日：2021年6月24日
こんにちは。 仲介手数料最大無料の不動産流通システム【REDS】の《宅建士》佐藤亮介でございます。
■■■先代・先々代から受け継いだ土地を売ることになった■■■
土地を売る（その５）」でございます。
我々仲介業者が仲介する売買では、売主様・買主様は売買契約を交わします。
売買契約に、売主様でも買主様でもない第三者が絡んでくる次の３つについて、書いてみたいと思います。
１、隣接地所有者：境界の確認・確定（測量）、越境があればその解決方法
２、私道所有者：私道の通行・掘削の承諾
３、借地権の地主（土地所有者）：譲渡承諾・建て替え承諾 この方々は、売主様と買主様との売買契約の当事者ではありません。 そのため、売主様の違約（契約違反）とならないように配慮した特約を付けるようにします。
今回は、２の「私道所有者：私道の通行・掘削の承諾」について
これは、売買対象の敷地と公道までの道路が私道の場合のお話です。
「私道」：個人や法人が所有する道路。建築基準法上の道路に限りません。
私道所有者が１人の場合（例えば、元々の地主さん、分譲業者が所有したままのケース）や、私道に面する所有者全員で所有する場合があります。
「通行」：文字通り通行です。
人の歩行・車の通行です。細かく分けていくと、売買対象の敷地の所有者本人（売主様・買主様）と その家族、来訪者（知人、宅配業者等）の徒歩での通行と車での通行。建物新築に関係する工事業者さん（建築関係・上下水道工事・ガス工事・解体等）の徒歩での通行と車両の通行。
「掘削」：道路内での上水道管・下水道管・ガス管の敷設・修繕 公道の道路整備や上下水道本管の配管・整備は各自治体が行いますが、私道の場合は、一般的には 私道所有者の許可を得て、私道内や敷地への配管や整備などの維持管理を行うことになります。
そのため、私道のみに面する土地を、建物を新築する目的で買主様が購入する場合は、私道所有者の 「通行・掘削」の承諾は、必須と言って良いでしょう。
近年、所有者が変わって急に自動車の通行ができなくなって住民が困っているというニュースが流れていました。
「今まで承諾書が必要なんて、一度もそんな話を聞いたことがない」、また「それは家を建てる人がやることでしょ」 と思われるかもしれません。
しかし私道所有者の通行・掘削の承諾を得ないまま、売却してしまうと、買った方から、家が建てられないと訴えられ ることになってしまします。
その３でも書きましたが、「ご近所さんとはお付き合いが長く、みんな良い人ばかりだから、すぐにご了解頂ける」 と売主様は思われ、仲介業者に対してもそんな話をします。
ところが、「私道所有者様の了解がなかなか頂けない」ことがあります。
そこで、売買契約を締結する際に、通行・掘削の承諾書を取得ができない場合を想定した特約条項を入れるようにします。
（例文）
１．売主は、地番●●番●（複数私道所有者がいれば全員）の所有者より、通行・掘削等の承諾書を取得の上、第●条に定める残代金支払いの時までに、買主に交付するものとします。なお、万一、売主の責に帰さない事由により通行・掘削等の承諾書を取得できない場合には、○年○月○日までであれば、売主および買主は本契約を無条件にて解除することができるものとします。
２．前項により本契約が解除された場合、売主は買主に対し、受領済の金員を無利息にて速やかに返還しなければなりません。
売却にあたっては、売買契約を結ぶ前までに、私道所有者の承諾書を頂くのが最も好ましいといえます。
しかし、売買のタイミングもありますが、測量・境界明示と同時期に頂くようにすることが多いのが実情です。
それは、両方の承諾書を頂く相手が同じことが多いからです。
最近は、測量事務所に併せてお願いすることも増えていますが、測量事務所の責任ではなく、売主様の責任です。
長くお住まいでご近所さんでもある売主様が、私道所有者にお声がけ頂くことで、スムースに進むことが多いのは、測量と同じです。
もしご売却のご予定がございましたら、売り出す前に、まず「不動産流通システム【REDS】」にお声がけください。 どうぞよろしくお願い申し上げます。 「土地を売る（その６）」に続きます。