こんにちは。 仲介手数料最大無料の不動産流通システム【REDS】の《宅建士》佐藤亮介でございます。

■■■先代・先々代から受け継いだ土地を売ることになった■■■ 　　　

「土地を売る（その４）」でございます。

我々仲介業者が仲介する売買では、売主様・買主様は売買契約を交わします。

売買契約に、売主様でも買主様でもない第三者が絡んでくる次の３つについて、書いてみたいと思います。

１、隣接地所有者：境界の確認・確定（測量）、越境があればその解決方法

２、私道所有者：私道の通行・掘削の承諾

３、借地権の地主（土地所有者）：譲渡承諾・建て替え承諾 この方々は、売主様と買主様との売買契約の当事者ではありません。 そのため、売主様の違約（契約違反）とならないように配慮した特約を付けるようにします。

今回は、１、「隣接地所有者：境界の確認・確定、越境があればその解決方法」 のうち、越境があればその解決方法について

「越境」：自分の土地（売買対象地）から、お隣りへ何かが飛び出ている、通過している状態。 あるいは逆に、お隣りから自分の土地（売買対象地）へ何かが飛び出ている、通過している状態。

大げさかに聞こえるかもしれませんが、所有権を侵害している、されている状態です。

調査もせず、何の手段も講じずに売却すると、後々売主様は買主様から損害賠償請求等を受けるリスクがあります。

まず、越境がないか調べてみることです。

建物の軒先、庭木の枝などは、何となく見えるけど、高くてよくわからない、建物の裏側は見えにくい。

上・下水道管、ガス管なんて、それぞれの敷地に直接引き込みじゃないの、と思われるかもしれません。

では、どうやって越境してる、されているかを確認するか。

目視が考えられますが限界があります。

そもそも、境界がはっきりしていない場合、境界線自体がわかりません。

そのためには、測量士による仮測量（隣地の立ち合いを求めない測量）をするの有効です。 （最終的には、隣地の立ち合いを得た測量をするのですが）

上空の建物（外壁のことだけではなく、庇、雨水の集水器、アンテナ、給湯器の排気口などあらゆるもの）や電線の越境の可能性がミリ単位でわかります。

地中の上・下水道、ガス管はどうすれば調べられるか。

ヒントは「我が家の下水道～土地・戸建の調査（売買の調査その１、その２）をご参照ください。

越境してる、されている可能性があることがわかります。

では、わかったらどうすればよいでしょうか。

売買契約を結ぶ前までに越境を解消するのが最も適切といえます。

しかし、境界の確認、越境の内容、売買のタイミングによっては、越境をすべて確認できず、また解消されない売買契約を結ざるを得ない場合もあります。

実際、解消といっても、屋根を切ったり、水道管や下水管を付けかえたりするのは、なかなか大変です。

では、売買契約書にどのように盛り込むかのが良いか。

越境があること、越境物の種類、位置、範囲等を具体的に記載し、売主様が、お隣さんと越境物の確認をして、越境物の処理（例えば、越境している側で建物を建て替える際に越境物を撤去するなど）をお隣さんとの合意書を取得して買主に交付することにし、万一、取得できない場合は、白紙解除できる条項を入れることです。

その３でも書きましたが、「お隣さんとはお付き合いが長く、温厚な方だから、すぐにご了解頂ける」と売主様は思われ、仲介業者に対してもそんな話をします。

ところが、「隣接地所有者様のご了解がなかなかえられない」ことがあります。

売主様と仲介業者の打ち合わせが大事なことは、もちろんです。

売ると決心したら、早めに越境について、確認することが大事です。

ご売却のご予定がございましたら、売り出す前に、まず「不動産流通システムの佐藤」お声がけください。 どうぞよろしくお願い申し上げます。 「土地を売る（その５）」に続きます。

こんにちは。 仲介手数料最大無料の不動産流通システム【REDS】の《宅建士》佐藤亮介でございます。

■■■先代・先々代から受け継いだ土地を売ることになった■■■ 　　　

「土地を売る（その３）」でございます。

我々仲介業者が仲介する売買では、売主様・買主様は売買契約書を交わします。

売買契約に売主様でも買主様でもない第三者が絡んでくる次の３つについて、書いてみたいと思います。

１、隣接地所有者：境界の確認・確定（測量）、越境があればその解決方法

２、私道所有者：私道の通行・掘削の承諾

３、借地権の地主（土地所有者）：譲渡承諾・建て替え承諾

この方々は、売主様と買主様との売買契約の当事者ではありません。 そのため、売主様の違約（契約違反）とならないように配慮した特約を付けるようにします。

まずは１、

「隣接地所有者：境界の確認・確定、越境があればその解決方法」のうち、 境界明示があります。

これは売買対象地の範囲を確定し、それが目で見てもはっきりわかるようにすることです。

境界標が元々ない、また、あったはずの境界標が見当たらない場合があります。

売買契約書には、次のように書かれています。

『売主は、買主に対し、表記残代金支払日までに、土地につき現地にて境界標を指示して境界を明示します。なお、境界標がないとき、売主は、買主に対し、その責任と負担において、新たに境界標を設置して境界を明示します。』

こんな時、隣接するに立ち合いあって頂き、資格ある土地家屋調査士や測量士にて、境界の位置を確認して、境界標を設置します。

同時に、隣接地所有者との境界確認書を交わし、測量図を作成します。

「お隣さんとはお付き合いが長く、温厚な方だから、すぐにご了解頂ける」と売主様は思われ、仲介業者に対してもそんな話をします。

ところが、「隣接地所有者様の境界の確認がなかなかできない」ことがあります。

理由はさまざまです。

お隣さんは実は所有者ではなかった。

隣接地所有者が見つからない、連絡が取れない。

海外に行っており帰国するまで時間がかかる。

実は境界の認識が全く違っていた。等

「期限（残代金支払日）が迫っているけど、どうしよう。」

・・・どうなりますか？

買主様から、「契約書通りに履行してください」と言われると、売主様ご自身がどう頑張っても、もう履行はできないですね。

「契約違反」と言われても仕方ありません。

そこで、売買契約を締結する際に、境界の明示ができない場合を想定した特約条項を入れるようにします。

（例文）

１．売買契約書第●条に定める境界の明示について、万一、売主の責に帰さない事由により境界の明示および境界標の設置ができない場合には、○年○月○日までであれば、売主および買主は本契約を無条件にて解除することができるものとします。

２．前項により本契約が解除された場合、売主は買主に対し、受領済の金員を無利息にて速やかに返還しなければなりません。

売主様と仲介業者の打ち合わせが大事なことは、もちろんです。

売ると決心したら、早めに境界について、確認することが大事です。

ご売却のご予定がございましたら、売り出す前に、まず「不動産流通システムの佐藤」お声がけください。 どうぞよろしくお願い申し上げます。 「土地を売る（その４）」に続きます。

【REDS】不動産流通システム　宅建士　佐藤亮介のブログをご覧頂き、誠にありがとうございます。

今回は、われわれ宅建士が、土地・戸建のご売却依頼を頂く際の、現地調査についてお話ししたいと思います。

前回に続いて、戸建の汚水が、どこを通って、前面道路下の下水道管に流れているかを確認します。

なぜ確認するのか。

隣接地の汚水管によって、土地の所有権が侵されていないか。

逆に隣接地の所有権を侵していないかを確認し、どのように解消するか検討するためです。

実際、解消するには費用と時間がかかりますので、事前の調査が必要かつ大事ということです。

基本的に、一戸建の下水は、敷地から各戸１本の管で、前面道路の下水道本管に接続し、放流していることが多いです。

（なお、大きな敷地やアパート併用住宅、２棟以上ある敷地は、２本以上あることもあります）

まず、どの汚水桝を利用しているかを調べます。

両脇のお隣さんには、汚水桝があって、自分の家の前にはない場合や自分の家の前にはあるけど、お隣さんにはない。

このケースは、どうやって調べるか？

下水道局には、本管と道路上の汚水桝の資料しかありません。敷地内は私有地なので管理していないのです。

家を建てたのが、何年も昔に死んだおじいちゃんなので、聞くに聞けません。

『自分の家の前にはあるけど、お隣さんにはない場合』

自分の家は、自分の家の前の汚水桝に流してるから、問題ないのでは？

いえいえ、その場合、お隣からの汚水が、自分の敷地経由で放流していないか（隣地の下水管がこちらの敷地を通っていないか）を確認します。

その場合は、家の前の汚水桝のふたを開けてみます。

そこには、家からの管が繋がっているのがわかります。横に穴があって、家からの汚水がながれてこんでいるのが見えます。

２本流れ込んでいる！

この場合は、お隣さんの汚水管が、こちらの敷地を通っていることになります。

「ああ良かった１本だ。」

１本だからと言っても、お隣さんの汚水管がこちらの敷地を通っていないとは断言できません。

お隣さんは必ずどこかへ流しています。そこまで確認しないと片手落ちです。

例えば、お隣さんの敷地から一度、こちらの敷地に汚水管を通して、こちらの敷地内で汚水管に接続しているケースがあります。

では、どうやって調べるか。

お隣さんにお声がけして、水を流してもらう。これが一番わかりやすい方法のようです。

トイレ・キッチン・お風呂の水を流してもらって、どこに流れているか確認するのです。

こちらの敷地前の汚水桝に出てきた！　

お隣さんの汚水管が、こちらの敷地を通っていることになります。

こちらの敷地前の汚水桝に出てこない。お隣さんのさらに先の汚水桝に出てきた。 お隣さんの汚水管が、こちらの敷地を通っていないことになります。

こうやって、自分の土地にお隣さんの汚水管が通っていないかを確認していくのです。

なお、お隣さんの例を書きましたが、同じように裏のお宅も汚水桝があるか気にします。

最後まで、お読みいただきありがとうございました。

不動産のご売却をお考えでしたら、お気軽に、【REDS】不動産流通システム　宅建士　佐藤亮介まで、お問い合わせください。

こんにちは。

仲介手数料最大無料の不動産流通システム【REDS】の《宅建士》佐藤亮介でございます。

■■■先代・先々代から受け継いだ土地を売ることになった■■■

理由はともあれ、いざ売るとなると、なかなか踏み切れませんよね。

・親やご先祖様に顔向けできない。

・親族に何て言えばいいんだろう。

・ご近所様に何か言われそうで、気になる、などなど。

不動産業者に問い合わるにも、何をどこから話せばよいのか、わからない。

そういえば、測量図はあったような、地境（じざかい）の石は塀の下にあると親から聞いたような。家はリフォームしないと住めないと思うけど、取り壊さないといけないんだろうか。

誰かから、売ったら税金が来るって聞いたけど、どれくらいかかるのだろう。３０００万円控除があるから、税金はかからないとも聞いたけど。

わからないこと、心配なことが次から次へと出てくるように感じますね。

でもご安心ください。

仲介手数料最大無料の不動産流通システム【REDS】の《宅建士》佐藤亮介にお任せください。

測量とは、境界標とは。測量（測量図）にも種類があることなど。

解体するのは誰か。解体して売り渡す方がよい場合があること。

分かりやすくご説明し、売主様に最もスムースにご売却を進めて頂けますよう、お手伝いさせて頂きます。

なお、税金につきましては、税理士・税務署に確認していただきますが、考え方のベースになる部分をお話させていただきます。

まずは、売りに出す前にお気軽にお問い合わせください。

心よりお待ち申し上げております。

こんにちは。【REDS】不動産流通システム《宅建士》佐藤亮介のブログをご覧頂き、ありがとうございます。

さて、セットバックと私道負担（その２）です。

道路中心から２ｍ後退すること＝セットバック、従前より後退した部分の面積＝セットバック面積ですが、実際にセットバックした部分は道路とみなされます。

【ここからは、前面道路が公道の場合のお話になります。】

それでは、このセットバックした部分は、公道なのでしょうか？私道なのでしょうか？

セットバック部分のその後の取り扱いは、次の３態様があります。①寄付（市区町村に寄付する）→名義は区に移る→区で整備→維持管理は区。

②使用承諾（名義は個人名義のまま）→区で整備→維持管理は区。③自主整備（名義は個人名義のまま）→個人で整備→維持管理は個人。

セットバック解説図no2

上記①の寄付の場合は、名義も市町村ですので、「公道」とわかりやすいですね。

では、上記②はどうでしょうか。見た目は①と同じです。名義は個人名義ですが、道路の維持管理は区です。

次に③はどうでしょうか。見た目は①とほぼ同じです。名義は個人名義で、道路の維持管理も個人です。

そこで、国や都道府県、市区町村が管理している道路を公道とするという考え方に立つと①②は公道、③は私道となります。

一方所有名義が誰なのか（使用を承諾しただけで売ってはいない）で区分する考え方に立つと①が公道、②③が私道となります。いずれも間違いではない。

でも、②も③も長い道路全体からみれば、ほんの一部です。

所有者も回りの人も、ずっと公道という認識なのに、セットバックした部分が私道なんだといわれてもピンときませんし、ましてや寄付した部分と自主整備した部分が併存することがありうるわけで、その道は、公道一部私道というなんだかわけがわからない説明になります。

こうした一度聞いただけではわからないことを、不動産流通システムの宅建士は、法務局調査、区役所調査で確認し、所有者はどなたなのか、だれが管理しているのかを確認し、セットバックが必要なのか、セットバック後の有効宅地面積はどうなるのかを調査して、売主様・買主様にご説明しております。

ご売却の方も、ご購入の方も、安心して【REDS】不動産流通システム《宅建士》佐藤亮介のお任せください。

なお、今回の題目「セットバックと私道負担」には、なかなかたどり着きませんが、上記②③がセットバック部分を個人が所有したままですので、セットバックして顕在化した「私道負担＝個人が自身の所有地を道路として負担する部分」と言えるのです。

※以上は２３区内の例です。

仲介手数料無料の【REDS】不動産流通システムのエージェント佐藤亮介です。

今回は前回に続き、新築戸建の平均価格を調べてみました。

第二弾は、杉並区です。

杉並区は、東西南北に広いです。最寄り路線は、南から、京王線～京王井の頭線～丸ノ内線・丸ノ内方南支線～中央線・総武線～西武新宿線と、多数の路線があります。

主要道路は、環七通り、環八通り、井の頭通り、青梅街道、早稲田通り等があり、交通アクセスが良好です。

また、前回の中野区に比べると、街並みの良い住宅街が多いのも特徴です。

荻窪・南荻窪・西荻南・松庵・永福・浜田山等が人気です。

さて、公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の令和３年４月１５日現在の新築戸建の登録状況です。

売却中戸数　全５０戸

平均価格　７，２６５万円

都心よりの中野区より高いです。

REDSでは、この平均価格ですと仲介手数料が半額になる場合、１，２３１，７２５円となります。

一般の不動産会社では、２，４６３，４５０円の仲介手数料が掛りますが、約１２０万円もお得になるのです。

もし手数料無料の新築戸建の場合は、約２４０万円以上もお得になります。

杉並区で一戸建の購入をお考えでしたら、ぜひ不動産流通システムの佐藤まで、お気軽にお問い合わせください。

仲介手数料無料、または仲介手数料半額、仲介手数料割引でご紹介できるか、すぐにお調べいたしますので、お気軽にお問い合わせください。

よろしくお願い申し上げます。

不動産流通システム　佐藤亮介