こんにちは。【REDS】不動産流通システム《宅建士》佐藤亮介のブログをご覧頂き、ありがとうございます。

さて、セットバックと私道負担（その３／番外編①）です。

今回のテーマは、「道路が４ｍ以上あるのにセットバック？」です。

敷地が接する道路が４ｍ未満の場合、建物を建築（再建築）する際には、４ｍの位置まで後退（セットバック）しなければならないことは、今では広く知られています。

※なお、例外は常にあるもので、法42条3項道路に指定されている道路は、４ｍではなく３ｍだったりします。

それでは、４ｍ以上ある道路の場合、後退は不要なのかと言いますと、実は違うケースがあります。

それは、公道の場合で本来の道路幅員（認定幅員という言い方をする場合があります）より、現況が狭い場合です。

※位置指定道路（告示建築線含む）についても、指定幅員より現況が狭いケースがあります。このケースは、別の機会にご紹介します。

例えば市区町村でこの道路は６ｍと認定している道路で、現地で測ると５．８ｍのような場合です。

４ｍどころか５．８ｍもあるのだからいいじゃん！とはいきません。経緯はどうあれ、道路を敷地として利用しているわけですから。

このような場合、行政もすぐに是正しなさいとは言ってきません。でも建物を建て替える際には、本来の道路境界線まで下がってくださいとなります。

これは、法42条2項道路のセットバックではなく、敷地を、道路との正しい境界線の通りにするということです。

売却はしないが、建物を建て替える場合は、官民査定をおこなって境界を確定するのが、行政側からはベストですが、当然確定しなくても建物を建てられないわけではありません。ただし、この例では６ｍを確保できる位置（０.２ｍ後退した位置）を道路境界線とみなして建築計画を立てることになります。

では、正式に位置を確定しようとすると、６ｍに対して５．８ｍの場合は、こちら側が0.1ｍ、道路向い側が0.1ｍとなるかと言うと、そうでもありません。

本来の道路境界線は行政が決めます（道路管理者と民地所有者が測量士を交え、立ち会って決めるのですが、資料は行政が持っていますので、行政が決めると言っても過言ではありません）。これを一般的には官民査定（官民測量）等といいます。

その結果、０．２ｍ下がることもあります。また、現況のままで良い場合もあります。

そして、この測量には費用と時間が結構掛かります。一般的には3カ月程度かかるのですが、以前早稲田通りで官民境界の確定を依頼した際は、6カ月かかりました。

この官民査定は、土地を売却しようとする場合、他の隣地所有者の境界確認も同時に行えば、土地の正確な面積・形状が確定しますので、非常に重要です。

商業地で土地が広く、例えば間口２０ｍですと、０．１ｍで２㎡、０．２ｍでは4㎡違います。

４㎡は約１．２１坪ですので、１坪当たりの価格が５００万円の場合は約６００万円もの差になります。

また、購入を検討する方にとっても、正確な土地の面積と形状がわかると、どのような建物を建築できるかの大変重要な資料となります。建築できる建物の大きさ・形状等のプランニングがすぐにできるからです。

不動産の売却をお考えでしたら、まずは不動産流通システム【REDS】までお気軽にお問い合わせください。経験豊富な宅建士が揃っておりますので、気兼ねなくご相談ください。お客様にとってベストな進め方をご提案申し上げます。

どうぞよろしくお願いいたします。

佐藤 亮介
（宅建士・リフォームスタイリスト）

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