不動産購入前に必見！　ハザードマップで災害リスクを見極める5つの重要ポイント

REDSエージェント、宅建士の池谷です。

ハザードマップとは、自然災害が発生した際に、どの地域でどの程度の被害が想定されるのかを地図上で示したものです。主に洪水、内水氾濫、土砂災害、津波、高潮、液状化などの危険性を確認するために利用され、現在では不動産購入や賃貸契約時に非常に重要視されています。

近年は大型台風や集中豪雨による被害が増加しています。そのため、現在の不動産取引では水害ハザードマップの説明が重要事項説明の中で義務化されており、価格や間取り、駅距離だけでなく、「災害リスク」を確認することが欠かせない時代になっています。

この記事では、不動産購入前に必ず知っておきたいハザードマップの基礎知識と、リスクを見極めるポイントを解説します。

（写真はイメージです）

必ずチェックすべき4つの主要ハザードマップ

ハザードマップにはいくつかの種類があり、それぞれ確認すべきリスクが異なります。

洪水ハザードマップ（河川の氾濫）

特に多くの方が確認するのが「洪水ハザードマップ」です。これは河川が氾濫した場合の浸水エリアと浸水深を色分けして示したものです。

• 0.5m未満：床下浸水程度
• 0.5〜3m：1階部分への浸水
• 3m以上：2階まで浸水

大きな河川の近くや、周辺より土地が低いエリア、川へ向かって下がる地形の場所では特に注意が必要です。また、地下駐車場や半地下構造の建物は浸水時に大きな被害を受ける可能性があるため、建物の構造も重要な確認ポイントになります。

内水（ないすい）ハザードマップ（都市型水害）

さらに都市部で見落とされやすいのが「内水ハザードマップ」です。これは河川の氾濫ではなく、大雨によって下水道や排水設備の処理能力を超えた際に発生する浸水リスクを示しています。

近年は短時間で大量の雨が降るゲリラ豪雨が増えており、都心部でも道路冠水や地下施設への浸水が頻繁に発生しています。河川から離れているから安心とは限らず、排水能力の低いエリアでは浸水被害が発生することもあります。

土砂災害ハザードマップ（がけ崩れ・土石流）

崖地や高低差のある地域では「土砂災害ハザードマップ」が重要になります。土石流やがけ崩れ、地滑りなどの危険性がある場所は、「土砂災害警戒区域」や「土砂災害特別警戒区域」として指定されています。特にレッドゾーンと呼ばれる特別警戒区域では、建築制限や住宅ローン審査への影響が出る場合もあり、不動産購入時には必ず確認したいポイントです。見た目では分かりにくいケースも多いため、擁壁の状態や周辺地形なども含めて確認することが重要です。

液状化ハザードマップ（地震時の地盤変形）

地震大国である日本では、「液状化ハザードマップ」も重要です。液状化とは、大きな地震が発生した際に地盤が液体状になり、建物や道路が沈下・傾斜する現象です。特に埋立地、河川沿い、田んぼや沼地だった場所では液状化のリスクが高い傾向があります。液状化が発生すると、建物だけでなく上下水道やガス管にも大きな被害が生じ、生活インフラが長期間使用できなくなる可能性もあります。そのため、建物だけでなく土地の履歴や地盤状況を確認することも非常に重要です。

「区域内だから危険」「区域外だから安全」という単純な判断はNG

ハザードマップを見る際に大切なのは、「ハザード区域に入っているから危険」「ハザード区域外だから安全」と単純に判断しないことです。実際には都市部の多くが何らかのハザード区域に該当しており、完全にリスクのないエリアを探すことは簡単ではありません。重要なのは、以下の3つの視点から総合的に判断することです。

1. どの災害に対するリスクなのか
2. 被害想定はどの程度か
3. 建物や立地でどのような対策ができるのか

例えばマンションの場合、浸水想定区域内でもエントランスが道路より高い位置にあるだけで浸水リスクが軽減されるケースがあります。また、高層階に住むことで居住部分への直接的な浸水リスクを抑えられる場合もあります。

一方で、停電によるエレベーター停止や給排水設備への影響など、別の問題が発生する可能性もあるため、建物全体の防災性能を確認することが重要です。

不動産購入前には必ず「現地の確認」を

不動産購入時には、ハザードマップだけでなく、実際に現地を確認することも欠かせません。

• 前面道路が周囲の土地より低くなっていないか
• 雨水が溜まりやすそうな地形ではないか
• 近くに暗渠（あんきょ）や水路がないか
• 避難所まで安全に移動できるか

また、周辺住民への聞き込みや、自治体が公開している過去の浸水履歴を確認することも有効です。

災害リスクを正しく理解し、納得のいく住まい選びを

ハザードマップは、「住める・住めない」を判断するための資料ではなく、災害リスクを理解し、万が一に備えるための資料です。不動産は長く住み続ける大きな買い物だからこそ、価格や利便性だけでなく、災害リスクについても正しく理解し、納得した上で購入することが大切です。

ハザードマップは、ハザードマップポータルサイトから確認することができます。

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