不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

  • 最終更新日:2018年6月17日
  • 公開日:2017年1月8日

不動産売却による利益は特例控除で節税! 満たすべき条件とは?

税法には、一定の条件を満たした場合に税額の計算上、収入(所得)の一部または全部を差し引ける「特別控除」という制度があります。「配偶者特別控除」などはよく知られていますが、不動産の売却においても、条件により税金を軽減できる特別控除や特例があります。

 

今回は、それらの不動産売却時に受けられる控除や特例と、控除を受けるための要件についてお伝えします。

 

不動産売却,税金の特例控除

(写真はイメージです)

 

 

不動産売却時に受けられる制度

 

不動産売却によって利益が出た場合、所定の要件を満たせば以下の特例が受けられます。

 

(1)居住用財産3,000万円の特別控除
(2)10年超所有軽減税率の特例
(3)特定居住用財産の買替特例

 

今回は、(1)(2)の特別控除および特例についてご説明いたします。
(3)は条件がやや煩雑で、かつ控除ではなく課税の繰り延べであるため、解説を割愛いたします。

 

 

居住用財産3,000万円の特別控除

 

まず、居住用の不動産(マイホーム)を売った場合は、「3,000万円の特別控除の特例」というものがあります。

 

これは、居住用財産を売却した時に得られた譲渡所得から、特別控除として最大3,000万円を差し引くことができるという特例です。所得が多いほど税金の負担も大きくなるため、この特例は当然メリットとなります。

 

ここで、具体例を使ってこの特例の適用による計算をしてみます。

 

例)

  • 不動産の売却価格:5,600万円
  • 取得費(不動産購入価格と購入に要する費用)2,500万円
  • 譲渡費用(不動産売却に要する費用)100万円

 

このようなケースの場合、

譲渡所得金額(不動産売却時の利益)は、5,600万円-2,500万円-100万円=3,000万円です。

 

ここから3,000万円の特別控除を差し引くと、課税譲渡所得金額は0となり、税金の負担は0となります。

 

また、この特例を受けるためには、税務署に確定申告を行い、いくつかの要件を満たす必要があります。
ここでは国税庁サイトのタックスアンサーを引用して要件をご紹介します。

 

(1)自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

 

注)住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。

 

イその敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

 

ロ家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

 

(2)売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと(「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。)。

 

(3)マイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

(引用元:https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

 

 

10年超所有軽減税率の特例

 

居住用財産を売却した場合には、もう1つ「10年超所有軽減税率の特例」という特例もあります。

 

こちらは、売却した不動産を10年超所有していた場合、譲渡所得に対する所得税や住民税の税率が低くなるというものです。この制度は、上述した「3,000万円の特別控除」と重複して適用できるため、長年住んでいた家を売却する方は、税制上のメリットがより大きくなります。

 

この「10年超所有軽減税率の特例」によって、実際どのくらい税率を軽減できるのでしょうか。これも具体的に見てみます。(所得税はいずれも復興特別所得税を含む)

 

通常の税率

 

  • 短期(5年以下の所有)の場合:所得税は30.63%、住民税が9%
  • 長期(5年超の所有)の場合  :所得税15.315%、住民税5%

 

軽減税率の特例を適用した税率

 

  • 6,000万円以下の部分 :所属税10.21%、住民税4%
  • 6,000万円を超える部分:所得税15.315%、住民税5%

 

特例を受けた場合と受けない場合では、6,000万円以下の部分で6.105%もの税率の違いがあり、最大約366万円の税額の差が生まれます。

 

また、こちらの特例も、適用を受けるためには、税務署に確定申告を行い、所定の要件を満たす必要があります。
要件は、上述の「居住用財産3,000万円の特別控除」の場合とほぼ同様ですが、主に以下の違いがあります。

 

(1)売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます

 

(2)親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

(引用元:https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3305.htm

 

 

不動産売却による利益・損益どちらも専門家に相談して特例措置の活用を

 

不動産売却によって利益が出た場合にメリットとなる2つの制度をご紹介しました。所得税は所得金額を基に計算します。「3,000万円の特別控除の適用」で所得金額を抑え、「10年超所有軽減税率」で税率を引き下げられるため、二重に節税することができます。ただし、いずれも特例を受けるには要件を満たす必要があるので、よく確認するようにしましょう。

 

また今回は触れませんでしたが、不動産売却によって損失が出た場合にも、売主にとってメリットとなる特別措置がありますので、詳しい専門家のアドバイスを受けてみてください。

 

藤崎 徹(ファイナンシャルプランナー)
会計事務所勤務を経て、上場企業にて内部統制コンサルティング業務に携わる。現在は資格学校にて日商簿記試験対策、経理実務講座、税法実務講座を担当。会計と税金関連を中心にわかりやすくお金に関する話を伝えることをモットーにしている。(AFP、日商簿記1級)

 

 

▼他の税金に関する記事もぜひご覧ください。

≫ 不動産売買にかかる消費税とは? 知らないと損な税金事情

≫ 階層で変わる? タワーマンションの固定資産税を不動産鑑定士が解説

≫ マンション売却・譲渡で取られる「税金」総まとめ! 所得税の他は?

≫ 不動産売却で手元にいくら残る? 税金の種類と税額計算、特例控除まで

≫ 不動産売却で「住み替え長者」に? 自宅投資という選択肢を検証

 

REDSではすべてのお客様に、
Googleクチコミの投稿を
お願いしています。

※2026年08月23日現在 本社・首都圏営業所の数値

※2026年08月23日現在 本社・首都圏営業所の数値

  • 平均評価
    4.9
  • 投稿数
    267

    2 か月前

    義母にマンションの売却はどこがいいのか相談を受け、すぐにREDSを紹介しました。
    他の不動産会社と違って、売り込みが全くなく自分のペースで進めることが出来るのが非常に大きかったです。

    担当の下山さんには大変お世話になりました。

    築年数が厳しい条件の中、数々の条件を伝えたところ、適切かつ具体的に提案していただきました。
    下山さんの人柄も安心でき、打ち合わせの時に、冗談や笑い話が多く、不動産売却のことを忘れてしまうほどでした。
    また色々な相談もすぐ迅速に対応していただ感謝しております。

    また機会があれば是非REDSを利用したいし、紹介していきたいと思います。
    エージェントの指名は下山さんをオススメします!

    本当にありがとうございました!

    2 か月前

    中古マンションの売却でお世話になりました。
    担当の志水様は、ベテランならではの豊富な知識で市場動向や適正価格を丁寧に解説してくださり、終始納得感を持って進めることができました。
    何より素晴らしいと感じたのは、情報の囲い込み等を一切行わないという徹底した透明性です。この誠実な姿勢と親身な対応に、人間としても深い信頼を置くことができました。
    結果として非常に満足のいく売却ができ、今後も購入の機会があればぜひ志水様にお願いしたいと考えています。知人にも自信を持って紹介できる不動産会社様です。

    4 か月前

    REDSは、自分でSUUMOなどを使って物件検索ができる人にはおすすめだと感じました。
    他の不動産会社にも行きましたが、こちらの希望に寄り添うというより、不動産会社側が売りたい物件を勧められているように感じることもありました。

    その点、REDSは自分で見つけた物件を軸に進めやすいのがよかったです。
    一方で、自分が望む物件像がまだ明確でない人や、うまく検索できない人にとっては、REDSだけで良い物件に出会うのは少し難しいかもしれません。

    ただ、そういう場合でも、結局は良い不動産会社や担当者に出会えないと希望の物件にはたどり着きにくいと思います。
    安い買い物ではないので、まずは自分でもいろいろな物件を見て勉強し、ある程度判断できる状態になってから動くのが大切だと感じました。

    担当の山崎一さん対応がスムーズで、とても安心感がありました。こちらが気になることや質問にも毎回正確に答えていただけただけでなく、自分では気づいていなかった点まで補足して教えてくださり、終始安心してお任せできました。

    4 か月前

    木村さんに中古マンション購入のサポートをしていただきました。
    内見から住宅ローンの選定、契約まで幅広くご対応いただき、大変助かりました。

    特にメールのレスポンスが非常に早く、常に安心してやり取りができた点が印象的です。

    また、引き渡し後にもいくつかご相談させていただきましたが、引き渡しが終わった後も変わらず丁寧にご対応いただき、信頼できる方だと感じました。

    今後、もし購入や売却の機会があれば、ぜひまた木村さんにお願いしたいと思いますし、他の方にも自信を持っておすすめできる方です。

    2 か月前

    柳澤さんと出会えて、私は幸せ者でした。中古マンションを購入するにあたり、仲介手数料が半額?全額無料?、正直、どんなカラクリ?他の項目で請求される?なんて思ったのは事実ですが、柳澤さんと電話でご相談した数時間後には、新宿本社で面談。すべての不安を、払拭して頂いたのが柳澤さん。柳澤さんだっからこそ、話を前進させようと思いました。
    柳澤さんは、仕事を楽しまれています、だから、安心して任せられる。とにかく、レスポンスは早い、的確で分かりやすい。
    余計経費は使わない、手数料は片方から貰う、それによって半額や全額無料、素晴らしい経営方針だと思います、間違いなく大成長されると思います。
    柳澤さんとREDSさんとのご縁に感謝、本当にお世話になりました。また、何かの際にはご相談させて貰います、そして、周りの仲間に強く紹介しておきます。