不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

  • 最終更新日:2018年6月17日
  • 公開日:2017年1月8日

不動産売却による利益は特例控除で節税! 満たすべき条件とは?

税法には、一定の条件を満たした場合に税額の計算上、収入(所得)の一部または全部を差し引ける「特別控除」という制度があります。「配偶者特別控除」などはよく知られていますが、不動産の売却においても、条件により税金を軽減できる特別控除や特例があります。

 

今回は、それらの不動産売却時に受けられる控除や特例と、控除を受けるための要件についてお伝えします。

 

不動産売却,税金の特例控除

(写真はイメージです)

 

 

不動産売却時に受けられる制度

 

不動産売却によって利益が出た場合、所定の要件を満たせば以下の特例が受けられます。

 

(1)居住用財産3,000万円の特別控除
(2)10年超所有軽減税率の特例
(3)特定居住用財産の買替特例

 

今回は、(1)(2)の特別控除および特例についてご説明いたします。
(3)は条件がやや煩雑で、かつ控除ではなく課税の繰り延べであるため、解説を割愛いたします。

 

 

居住用財産3,000万円の特別控除

 

まず、居住用の不動産(マイホーム)を売った場合は、「3,000万円の特別控除の特例」というものがあります。

 

これは、居住用財産を売却した時に得られた譲渡所得から、特別控除として最大3,000万円を差し引くことができるという特例です。所得が多いほど税金の負担も大きくなるため、この特例は当然メリットとなります。

 

ここで、具体例を使ってこの特例の適用による計算をしてみます。

 

例)

  • 不動産の売却価格:5,600万円
  • 取得費(不動産購入価格と購入に要する費用)2,500万円
  • 譲渡費用(不動産売却に要する費用)100万円

 

このようなケースの場合、

譲渡所得金額(不動産売却時の利益)は、5,600万円-2,500万円-100万円=3,000万円です。

 

ここから3,000万円の特別控除を差し引くと、課税譲渡所得金額は0となり、税金の負担は0となります。

 

また、この特例を受けるためには、税務署に確定申告を行い、いくつかの要件を満たす必要があります。
ここでは国税庁サイトのタックスアンサーを引用して要件をご紹介します。

 

(1)自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

 

注)住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。

 

イその敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

 

ロ家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

 

(2)売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと(「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。)。

 

(3)マイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

(引用元:https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

 

 

10年超所有軽減税率の特例

 

居住用財産を売却した場合には、もう1つ「10年超所有軽減税率の特例」という特例もあります。

 

こちらは、売却した不動産を10年超所有していた場合、譲渡所得に対する所得税や住民税の税率が低くなるというものです。この制度は、上述した「3,000万円の特別控除」と重複して適用できるため、長年住んでいた家を売却する方は、税制上のメリットがより大きくなります。

 

この「10年超所有軽減税率の特例」によって、実際どのくらい税率を軽減できるのでしょうか。これも具体的に見てみます。(所得税はいずれも復興特別所得税を含む)

 

通常の税率

 

  • 短期(5年以下の所有)の場合:所得税は30.63%、住民税が9%
  • 長期(5年超の所有)の場合  :所得税15.315%、住民税5%

 

軽減税率の特例を適用した税率

 

  • 6,000万円以下の部分 :所属税10.21%、住民税4%
  • 6,000万円を超える部分:所得税15.315%、住民税5%

 

特例を受けた場合と受けない場合では、6,000万円以下の部分で6.105%もの税率の違いがあり、最大約366万円の税額の差が生まれます。

 

また、こちらの特例も、適用を受けるためには、税務署に確定申告を行い、所定の要件を満たす必要があります。
要件は、上述の「居住用財産3,000万円の特別控除」の場合とほぼ同様ですが、主に以下の違いがあります。

 

(1)売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます

 

(2)親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

(引用元:https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3305.htm

 

 

不動産売却による利益・損益どちらも専門家に相談して特例措置の活用を

 

不動産売却によって利益が出た場合にメリットとなる2つの制度をご紹介しました。所得税は所得金額を基に計算します。「3,000万円の特別控除の適用」で所得金額を抑え、「10年超所有軽減税率」で税率を引き下げられるため、二重に節税することができます。ただし、いずれも特例を受けるには要件を満たす必要があるので、よく確認するようにしましょう。

 

また今回は触れませんでしたが、不動産売却によって損失が出た場合にも、売主にとってメリットとなる特別措置がありますので、詳しい専門家のアドバイスを受けてみてください。

 

藤崎 徹(ファイナンシャルプランナー)
会計事務所勤務を経て、上場企業にて内部統制コンサルティング業務に携わる。現在は資格学校にて日商簿記試験対策、経理実務講座、税法実務講座を担当。会計と税金関連を中心にわかりやすくお金に関する話を伝えることをモットーにしている。(AFP、日商簿記1級)

 

 

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※2026年04月26日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    5 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    3 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。