税法には、一定の条件を満たした場合に税額の計算上、収入(所得)の一部または全部を差し引ける「特別控除」という制度があります。「配偶者特別控除」などはよく知られていますが、不動産の売却においても、条件により税金を軽減できる特別控除や特例があります。今回は、それらの不動産売却時に受けられる控除や特例と、控除を受けるための要件についてお伝えします。

 

不動産売却時に受けられる制度

不動産売却によって利益が出た場合、以下の特例が受けられます。(所定の要件を満たした場合)

 

(1)居住用財産3,000万円の特別控除

 

(2)10年超所有軽減税率の特例

 

(3)特定居住用財産の買替特例

 

※今回は、(1)(2)の特別控除および特例についてご説明いたします。
(3)は条件がやや煩雑で、かつ控除ではなく課税の繰り延べであるため、解説を割愛いたします。

 

居住用財産3,000万円の特別控除

まず、居住用の不動産(マイホーム)を売った場合は、「3,000万円の特別控除の特例」というものがあります。

 

これは、居住用財産を売却した時に得られた譲渡所得から、特別控除として最大3,000万円を差し引くことができるという特例です。所得が多いほど税金の負担も大きくなるため、この特例は当然メリットとなります。

 

この特例を適用した場合の具体例を挙げます。

 

例)

  • 不動産の売却価格:5,600万円
  • 取得費(不動産購入価格と購入に要する費用)2,500万円
  • 譲渡費用(不動産売却に要する費用)100万円

 

というの場合、

譲渡所得金額(不動産売却時の利益)は、5,600万円-2,500万円-100万円=3,000万円です。

 

ここから3,000万円の特別控除を差し引くと、課税譲渡所得金額は0となり、税金の負担は0となります。

 

また、この特例を受けるためには、税務署に確定申告を行い、いくつかの要件を満たす必要があります。
ここでは国税庁サイトのタックスアンサーを引用して要件をご紹介します。

 

(1)自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

 

注)住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。

 

イその敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

 

ロ家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

 

(2)売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと(「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。)。

 

(3)マイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

(引用元:https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

 

10年超所有軽減税率の特例

居住用財産を売却した場合には、もう1つ「10年超所有軽減税率の特例」という特例もあります。

 

こちらは、売却した不動産を10年超所有していた場合、譲渡所得に対する所得税や住民税の税率が低くなるというものです。この制度は、上述した「3,000万円の特別控除」と重複して適用できるため、長年住んんでいた家を売却する方は、税制上のメリットがより大きくなります。

 

この「10年超所有軽減税率の特例」によって、実際どのくらい税率を軽減できるのでしょうか。これも具体的に見てみます。(所得税はいずれも復興特別所得税を含む)

 

通常の税率

  • 短期(5年以下の所有)の場合:所得税は30.63%、住民税が9%
  • 長期(5年超の所有)の場合  :所得税15.315%、住民税5%

 

軽減税率の特例を適用した税率

  • 6,000万円以下の部分 :所属税10.21%、住民税4%
  • 6,000万円を超える部分:所得税15.315%、住民税5%

 

特例を受けた場合と受けない場合では、6,000万円以下の部分で6.105%もの税率の違いがあり、最大約366万円の税額の差が生まれます。

 

また、こちらの特例も、適用を受けるためには、税務署に確定申告を行い、所定の要件を満たす必要があります。
要件は、上述の「居住用財産3,000万円の特別控除」の場合とほぼ同様ですが、主に以下の違いがあります。

 

(1)売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます

 

(2)親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

(引用元:https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3305.htm

 

まとめ

不動産売却によって利益が出た場合にメリットとなる2つの制度をご紹介しました。所得税は所得金額を基に計算します。「3,000万円の特別控除の適用」で所得金額を抑え、「10年超所有軽減税率」で税率を引き下げられるため、二重に節税することができます。ただし、いずれも特例を受けるには要件を満たす必要があるので、よく確認するようにしましょう。

 

また今回は触れませんでしたが、不動産売却によって損失が出た場合にも、売主にとってメリットとなる特別措置がありますので、詳しい専門家のアドバイスを受けてみてください。

 

藤崎 徹(ファイナンシャルプランナー)
会計事務所勤務を経て、上場企業にて内部統制コンサルティング業務に携わる。現在は資格学校にて日商簿記試験対策、経理実務講座、税法実務講座を担当。会計と税金関連を中心にわかりやすくお金に関する話を伝えることをモットーにしている。(AFP、日商簿記1級)

 

●ご存じですか? 不動産売買の仲介手数料は半額以下になることを

東証二部上場企業グループの不動産流通システム(REDS)は、不動産売買の仲介手数料を半額から最大無料としつつも、お客様からの満足度の高いサービスを実現しています。

広告宣伝費などのコストを徹底的にカットしつつ、資質と経験を兼ね備えたベテランスタッフの運営でサービスの質は高め、お客様に利益を還元しています。

業界の常識を覆すREDSの新たなビジネスモデルは、「ワールドビジネスサテライト」「とくダネ!」などのテレビ番組をはじめ、各メディアでも紹介されています。
 
 平日・土日祝日も営業中(9:00-19:00)です。お気軽にお問い合わせください。フリーダイヤルはこちら0800-100-6633

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る