戸建てやマンションなどの不動産が希望通りに売却できれば、まずは家族や関係者とその喜びにひたることでしょう。
 
しかし、それで安心するわけにはいきません。不動産を売却して利益が出た場合には税金がかかります。最終的に手元に残る収益は、どのくらいの税金が発生するのかを把握しなければわからないのです。

 
そこで今回は、不動産売買の中でも「売却」にかかる税金について、基本用語の解説とともにご説明します。（若干堅苦しい表現が続きますがご容赦ください）。正しく理解して、賢く税金を納めましょう。
 

（写真はイメージです）

不動産売却の譲渡所得と税額の計算方法

 
土地や家を売った時の利益を「譲渡所得」といいます。

「譲渡所得」は、「譲渡収入」から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いたものです。
 
「譲渡所得」＝「譲渡収入」－（「取得費」＋「譲渡費用」）
 
また、譲渡した物件の種類や譲渡先によっては、「譲渡所得」から一定の金額を差し引くことができ、これを「特別控除」といいます。
 
「課税所得」から「特別控除」を差し引いた金額を「課税譲渡金額」といい、これに定められた税率を掛けたものが「税額」となります。
 
「課税譲渡金額」＝「譲渡所得」－「特別控除」
 
「税額」＝「課税譲渡金額」×「税率」
 
次に、個々の用語の意味を説明します。
 

1.　譲渡収入

 
土地や建物を売却して得られた収入です。売却価格の他、金銭の代わりに物や権利などを受け取った場合はその時価が収入金額となります。
 
また「固定資産税・都市計画税の清算金」も含まれます。これは、売主が一旦負担した不動産の固定資産税および都市計画税を、売買以降の期間分、買主が按分して負担するように清算する金額のことです。（これらの税金は毎年1月1日時点の不動産所有者に課税され、年の途中で所有者が変更しても払い戻されないためです。）
 

2.　取得費

 
売却する不動産を過去取得する時にかかった費用です。購入代金の他、購入時の仲介手数料や、不動産取得税・登録免許税・印紙税などの税金、司法書士費用、購入後のリフォーム費用なども計上できます。
 
なお、土地は取得当時の代金をそのまま計上できますが、建物は年々減価償却が進むため、購入・建築時の価格から償却費相当額を差し引きます。
 
建物の「取得費」＝「購入・建築価格」－「償却費相当額」
 
「償却費相当額」＝「購入・建築価格」× 0.9 × 償却率 × 経過年数
（償却率は建物の構造によって定められています）
 
取得時期が何十年も前だった、親から相続した、といったの理由で、建物価格などの詳細が分からない場合は「概算取得費の特例」により算出します。
 
これは、譲渡した物件を5年以上所有していた場合は、譲渡収入の5％を取得費とみなすことができるというものです。なお、実際の取得費が判明していても適用できます。
 

3.譲渡費用

 
不動産を売却するために直接支出した費用です。
 
仲介手数料や印紙税、抵当権抹消費用などの他、譲渡のために賃借人を立ち退かせた場合の立ち退き料や、更地にするための家屋などの取り壊し費用も含まれます。
 

4.　特別控除

 
不動産売却において、その用途や売却先によっては、「譲渡所得」から一定額を差し引くことができます。これを「特別控除」といいます。
 
一般の方にとって適用されることが多いのは、「居住用財産の譲渡所得の特別控除」です。これは、自らが住んでいたマイホームを売却した場合、「譲渡所得」から最大3,000万円を差し引くことができるというおトクな制度です。
 
ただし、この「特別控除」を受けるためには、
 

・実際に住んでいた家・敷地であること
・引っ越してから3年以内に売却されたこと
・配偶者など近親者への売却ではないこと
・過去3年間にこの制度の適用を受けていないこと

 
など一定の要件を満たさなければなりません。
 
※詳細は国税庁のホームページなどをご確認ください。
参照：譲渡所得の特別控除の種類　
 
 

土地・建物の所有期間と譲渡税

 
土地や建物の譲渡所得にかかる税金には、所得税・住民税・復興特別所得税の3種類があり、所得税と住民税は、上述の「課税譲渡金額」にそれぞれの「税率」をかけた金額となります。（復興特別所得税は所得税額の2.1%）
この税率は、売却した不動産の所有期間によって区別されます。
 
譲渡のあった年の1月1日において、所有期間が5年以内の場合を「短期譲渡所得」、5年を超える場合を「長期譲渡所得」といい、各々の税率は次の通りです。
 

• 短期譲渡所得：所得税率30%、住民税率9%
• 長期譲渡所得：所得税率15%、住民税率5%

このように区別されているのは、短期間に売買を繰り返して価格を不当に釣り上げる「土地転がし」的な商行為を抑制し、長期保有の財産は市場への流通を促進するための措置です。
 
さらに10年以上の長期保有物件を売却した場合、課税譲渡金額が6,000万円以下の部分についてはさらに低い税率（所得税10%、住民税4%）が適用されます。ここでもマイホームの売却は優遇されます。
 
 

不動産売買には確定申告をお忘れなく！

 
今回は土地や建物を売却した時の税金について、基本的な説明をさせていただきました。少し複雑だったかもしれませんが、重要なことですのでよく知っておいてください。
 
また、土地や建物を売却した場合、その翌年の2月16日～3月15日に確定申告をしなければなりません。こちらも詳細は国税庁ホームページに記載されていますので、参照いただき、再確認されることをお勧めします。

参照：確定申告に関する手引き等　
 
早坂龍太（宅地建物取引士）
龍翔プランニング 代表取締役。1964年生まれ。1987年北海道大学法学部卒業。石油元売り会社勤務を経て、2015年から北海道で不動産の賃貸管理、売買・賃貸仲介、プランニング・コンサルティングを行う。
 

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