不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

  • 最終更新日:2019年10月10日
  • 公開日:2019年10月9日

消費税増税前よりお得になる? 住宅購入の優遇措置を使い倒す方法③〈住宅購入資金の贈与税非課税〉 【REDSエージェントの不動産コラム】

REDSエージェント、宅建士の菅野です。

 

10月1日に始まった消費税増税。増税後にこそお得になる、不動産にかかわる税制などの優遇措置を解説していますが、今回は「住宅取得等資金の贈与税の非課税」について紹介します。

 

②より続く

 

父親と娘

(写真はイメージです)

 

国税庁のサイトでは「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」となっていますが、要するに親や祖父母から住宅購入資金をもらったときに「贈与税」が非課税となる制度のことです。

 

「贈与」とありますが、相続人に対して合法的に資産を移行することができ、大きな相続財産を所有されている方の相続税対策として有効な制度です。2015年(平成27年)には、最大1,500万円が非課税(基礎控除額が3割引き下げ)となり、多くの富裕層がいわゆる「タワマン節税」に走りました。

 

タワーマンションの購入価格(購入時の時価)と相続税評価額のギャップを利用した相続税対策で、この差が大きいほど有利だと言われています。以前は、建物の高さによる相続税評価額の差がなかった(最上階も1階も広さで評価額を計算していた)ため、上階であればあるほど購入価格と評価額の差が大きく有利となり、タワーマンション最上階近辺のプレミアム住戸が飛ぶように売れました。購入価格を評価額で割った数値を「圧縮率」と呼び、その比率が大きいほど良い物件とされました。

 

しかし2017(平成29)年に国税庁はこの「タワマン節税」対策として「階層別専有床面積補正率」という評価額按分方式を導入し、上階と下階の評価額に差が生ずることとなりました。この件については、REDSの「不動産のリアル」内の『階層で変わる? タワーマンションの固定資産税を不動産鑑定士が解説』という記事で詳細をご覧ください。

 

話がずれましたが、本題に戻ります。今回、消費税増税に伴い、この非課税額がアップしています。

 

非課税額

 

消費税10%を含む物件を購入した場合は、2020(令和2)年3月まで省エネ等住宅だと3,000万円まで非課税なのです。また、省エネ等住宅に該当しなくても消費税10%が価格に含まれていれば2,500万円まで非課税になります。これは新築・リノベ物件購入で使えますね。

 

ちなみに「省エネ等住宅」の要件は以下のとおりで、いずれかを証明する書面が必要となります。

 

・断熱等性能等級4もしくは一次エネルギー消費量等級4以上であること
・耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上もしくは免震建築物であること
・高齢者等配慮対策等級(専用部分)3以上であること

に適合する住宅用の家屋であること

 

新築なら
・住宅性能証明書
・建設住宅性能評価書の写し
・長期優良住宅認定通知書の写しおよび住宅用家屋証明書(の写し)または認定長期優良住宅建築証明書
・低炭素建築物新築等計画認定通知書の写しおよび住宅用家屋証明書(の写し)または認定低炭素住宅建築証明書

 

中古なら
・住宅性能証明書
・既存住宅に係る建設住宅性能評価書の写し

 

があればOKです。

 

また、この制度は住宅ローン控除に近い条件ですので、金額は低くなりますが中古の購入にも使うことが可能です。

 

この場合、建物の要件は住宅ローン控除とほぼ同じで

 

・床面積50㎡以上240㎡以下で、その床面積の2分の1以上が受贈者(子または孫)の居住の用に供されるもの
・以下のいずれかに該当すること
 ①建築後使用されていないもの
 ②築後20年以内(耐火建築物の場合は25年以内)のもの
 ③耐震基準適合証明書・既存住宅売買瑕疵保険付保証明書・建設住宅性能評価書で耐震等級が1以上と証明されたもの(ただし2年以内に発行されたもの)

 

一方、お金を受け取った方(受贈者)の要件として、以下の6つがあります。

 

①日本国内に住所がある
②贈与者の直系卑属(子ども、または孫のこと)
③贈与を受ける年の1月1日現在で20歳以上
④贈与を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下
⑤贈与を受けた年の翌年3月15日までに受け取った資金の全額を充てて住宅の新築、取得、増改築を完了すること
⑥贈与を受けた年の翌年3月15日までにその住宅に住むこと

 

ここで注意する必要があるのは、⑤と⑥です。2019年のうちにお金を受け取って建物を新築する場合は、2020年の3月15日に完成を間に合わせる必要があります。このため完成が2020年3月15日を超えてしまいそうな場合には、年が明けてから贈与を受けるほうが安全です。

 

相続税の基礎控除が2015年に最少で3,600万円まで下がったため、財産を持つ方は相続税の対策に頭を悩ませてきたと思います。それが拡充されたこの機会に、ぜひとも利用されることをおすすめします。

 

私ども不動産業者は、高額帯の物件がこの非課税措置でまた動き出すのではないかという期待を持っております。これから都内のマンション価格が下がるのではないかと考えているお客様も、あきらめずにご相談いただければと思います。

 

 

菅野 洋充(REDSエージェント、080-6789-2788、hiromitsu@red-sys.jp)
北海道出身。所有資格は宅地建物取引士、宅建マイスター、2級ファイナンシャル・プランニング技能士(個人資産相談業務)、ホームステージャー2級、競売不動産取扱主任者、ITパスポートなど。担当エリアは東京都内一円、埼玉県南部、南東部、神奈川県川崎市、横浜市。
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※2026年04月19日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    5 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    3 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。