不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

「現在のマンションを買い替えたい」という方の理由はさまざまです。「気に入ったマンションを見つけたので今のマンションを売却して住み替えたい」「家族が増えて今のマンションが手狭になった」「子どもが独立して家族数が減った」「転勤になったので新任の地にマンションを購入したい」などなど…。マンション買い替えを決めるためのポイントと、新しく買い替えをするマンションについて説明していきましょう。

 

 

（写真はイメージです）  

 

マンション売却、買い替えのポイント

 

買い替えでは、何といっても「資金計画」が一番のポイントです。  まず居住中のマンションを売却して、今のローンを一括返済し、登記された抵当権を抹消して、仲介手数料や登記抹消費用などを差し引きしてプラスになると、手元に資金が残ります。この資金と、手持ちの預金額を自己資金として買い替えマンションの購入に使います。

 

購入物件の手付金を支払い、売買契約をして、ローンを利用する場合はローンを実行してもらいます。ここまでやって、初めて買い替えに至るわけですね。

 

二重ローンの審査の準備を

 

当たり前ですが、今のマンションを購入してからの経過年数が短い場合は、売却しても赤字になることがあります。ローン残額を確認しましょう。

 

 

売却後、いくら手元に資金が残るかも計算しておきましょう。

 

おおまかな計算方法は次の通りです。  

（売却価格）－（ローン一括返済額）－（諸経費）

※仲介手数料、ローン返済などの手数料、抵当権抹消費用など、翌年の売却益税金も含む  

 

 

この手元に残る資金の大小が重要です。もしいくらも残らないようなら、「二重ローン」の予備審査を受けておきましょう。

 

もし今のマンションが売れないうちに買い替えるマンションの購入契約をすると、買い替えたマンションの新しいローンと、今住んでいるマンションのローンの二重返済が必要になります。これが「二重ローン」です。

 

自己資金が潤沢にある場合は先に買い替えマンションを契約しても資金的に問題はありませんが、一般的には現在のローンでも返済に余裕がないことも多いです。ローン当初から年収もさほど増えておらず、自己資金も諸経費分をカバーできる程度しかないような場合は、二重ローンになるリスクは避けてください。

 

現在のローンを実行している金融機関に買い替え計画を提示して、二重ローン時点のつなぎなどの融資が可能かを相談しておきましょう。

 

 

売りを先に決め、買いは複数の候補を

 

二重ローンの審査結果は、あなたの現在の年収やその返済能力によって決まってきます。しかし銀行の審査はかなり厳しいのが実際です。今のローンで滞納もなく、また年収もローンを組んだ当時よりかなり増えていると確認できれば、返済能力が十分と見て、融資を実行してくれるでしょう。

 

ただ、やはり二重ローンはかなり厳しいため、おすすめは、今のマンションをまずキチンと売却して、次の買い替えマンションのローンにパスしておくことです。

 

 

また、買い替えるマンションはご家族とも相談して2～3件は候補を選び、順位付けをしておきましょう。

 

そして今のマンションが売れる時期によって、候補の中から選択すれば良いのです。いわゆる「買い替えでの売り先行」です。心の余裕が少しは持てる、じっくり型の資金計画（キャッシュフロー）も大切ですね。

 

あくまで資金計画には余裕を

 

 繰り返しになりますが、やはりポイントは資金計画です。まず自己資金の準備と、その購入に必要なローン予備審査の申し込みです。今より高いマンションに引っ越すケースも多いでしょうが、その価格差からくる返済増分は、当時からの年収増加分で吸収できれば資金計画は「余裕」といえます。  

 

マンション売却で買い替えたいマンションとは

 

さて、すでにマンション購入を一度は経験した皆さんが2回目に買い替えるマンションは、視点を変えて売りやすいマンション物件にしておくことをオススメします。「買う時に、売る時のことを考える」ということです。

 

マンション売却はやはり「早く売れること」が重要なポイントだと思います。内見客も現れず、引き合いも少なくていつまでたっても売却できず、結局、価格を大幅に下げて赤字で売るという悲惨なケースにならないようにしたいものです。そのためには、いわゆる「希少性」（資産価値があって周辺で類似物件がめったに出ない）があれば、なお良いですね。

 

■管理状態や修繕積立金がマンションの売却価格に与える影響は「築年数別に見るマンション売却の注意点」をご参照ください。

 

資産価値が落ちにくいマンションは「駅徒歩5分以内」

 

駅近物件は人気があります。共働き夫婦が増加している現状、そろって通勤に便利なのは大きな強みですし、買い物や塾、保育などの機能集積性も高くなります。売れ行きのスピードも早く、その売却確率も高いでしょう。できれば買い替えるマンションは、次の売却も想定して「駅徒歩5分以内」などがおススメです。 

 

その他の「売れやすい」マンションは次のようなポイントを備えています。  

・マンションなら全100戸程度以下で、類似マンションの同時販売リスクが少ないこと（希少性）  

・管理組合や管理会社がよく機能している（価値の維持）  

・エントランスとオートロック、エレベーター、 駐車場有り（日常生活）

・教育レベルの高い地域（子供の将来に直結）  

・耐震設計済み（今は当たり前）

 

マンション買い替えは、まずは健全な日常生活を送れるだけの資金計画。そして将来の売却時に資産価値がどうなっているかも見据えた賢明な物件選びをしましょう。  

 

 

すずき忠（宅地建物取引士） 電器メーカー勤務後にコンサルタントとして独立。東京でWEB活用の宅建業を実施。マンションサイト構築・運営やライティング活動に従事。