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  • 最終更新日:2023年6月21日
  • 公開日:2023年5月1日

中古戸建てを買うときは検査済証があるか必ず確認を!【REDSエージェントの不動産コラム】

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの井原です。

 

中古の一戸建てをリフォームしたり売却しようとしたりするときによくあるのが「確認済証はあるけど、検査済証がみつからない」というケースです。こうした場合に、どのようなことになるのか、解説します。

 

書類の確認

(写真はイメージです)

 

建築基準法では、新たに建てられた建物が建築申請時に提出された図面に基づいて建てられているかどうか確認することが義務づけられており、完了検査と呼びます。完了検査が終わると、検査済証が交付されます。

 

この完了検査を受けていないと、即、違法建築とみなされるわけではありませんが、手続き上は違反になり、検査済証がないということは違法建築ではないかと疑われます。

 

2005年に1級建築士による構造計算書を偽装した耐震偽装事件を受け、新築時に検査済証のない物件には融資しないように、国から銀行へ指導が入り改善されました。

 

しかし、それ以前は、完成時期が昔になるほど、検査済証が交付されている建築物は少ないのが実態でした。国土交通省によると、1998年度時点の完了検査率は4割弱で、それ以前はもっと少なかったといわれています。2016年には9割強となりましたが、現在でも完了検査に通過していない物件が1割弱とはいえ存在することには注意しましょう。

 

それだけ違法建築が疑われる物件が昔は多かったということです。仲介の現場では、「現況が適法なら問題ないでしょう」といった認識で、普通に住宅ローンも利用可能です(あくまで現況が適法なら、ですが)。

 

ただ、将来は検査済証がないと、困ることがあるかもしれません。検査済証がないと、原則、建築確認が受けられないからです。

 

中古戸建てを購入して数十年がたち、「そろそろフルリフォームしようか……」と思ったときに、建築確認が受けられないと、フルリフォームができません。

 

建築確認が必要になるのはこのようなケースです。

 

■対象となる建物の構造
・木造:3階建以上 or 延べ面積500㎡超 or 高さ13m超 or 軒高9m超
・木造以外:2階建て以上、延べ面積200㎡超

 

■対象となる建築行為
・修繕する建物のうち、主要構造部(壁、柱、床、梁、屋根または階段)の1つ以上を1/2以上修繕・模様替えする工事
・木造2階建てでも防火/準防火地域内で10㎡以上の増築をする場合

 

上記に該当する場合は、検査済証がないと原則、建築確認申請ができません。一応、救済措置はありますが、ハードルが高くなっています。

 

とにかく、中古戸建てを購入する場合は、検査済証があるかどうかを必ず確認しましょう。

 

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