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  • 公開日:2022年11月14日

オーナーチェンジ物件の仲介でオール宅建士のREDSが強い理由【REDSエージェントの不動産コラム】

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの小野田(おのだ)です。

 

この度、 豊島区のオーナーチェンジ物件のご購入を仲介手数料半額でお手伝いさせていただきました。オーナーチェンジ物件の仲介は、通常よりも調査すべき内容も多く、お引渡しの際の手間も増えます。このため、不動産会社の担当者も知識や経験が豊富でなければなかなか難しいといえます。オーナーチェンジ物件について基礎から解説します。

 

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(写真はイメージです)

 

オーナーチェンジ物件とは、投資用の物件で、購入前から賃借人が住んでいるマンションやアパートを指します。

 

オーナーチェンジ物件を購入されると、物件の所有権を取得するだけでなく、現行の賃貸借契約の「賃貸人(貸主)」としての地位も引き継ぐことになります。

 

通常の不動産売買とは異なり、「物件そのもの」だけでなく「賃貸借契約」の内容、さらには「賃貸管理契約」の引き継ぎの要否や、引き継ぐ場合の条件などについても、その内容や妥当性をしっかりと調べることが必要になります。

 

基本的に賃借人を追い出すことはできませんし、現在の賃貸借契約の内容をそのまま引き継ぐことになります。

 

オーナーチェンジのメリットは、物件の引き渡しが成立した月からいきなり家賃収入があることでしょう。不動産投資を始めたオーナーにとって最も不安なことは、最初の入居者がいつ入ってくるか、本当に入ってくるかということではないでしょうか。入居者が付かない間は、収入はゼロなのに修繕積立金や管理会社に払う手数料を支払い続けることになります。

 

一方、デメリットは入居者を自分で審査できないことと、室内の設備を確認できないことです。入居者の素性は引き継ぎの段階である程度は把握できますが、詳しい実態までは把握できないのが現実で、引き継いだ後になって家賃滞納が判明することもあります。

 

このような事情を抱えていることに加え、取引完了後には賃借人の方へ、賃貸人の方が変更になり、賃料の振込先が変更になることなどを知らせる必要があります。そのため、お引き渡しの後にご自身で行わなければならないことも、通常の不動産を売買する場合より多くなります。

 

このように、通常よりも調査すべき内容が多く、またお引き渡しの際の手間が増えるのがオーナーチェンジ物件の仲介です。マニュアルどおりにいかないことも多く、これらをスムーズに行うには知識や経験が必要となります。

 

REDSの営業担当者は全員が宅建士資格を持っており、どのエージェントも不動産の知識や経験が豊富です。オーナーチェンジ物件の仲介のような込み入った案件も、スマートかつスムーズに行えますので、安心してお任せください。

 

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小野田 浩(宅建士・リフォームスタイリスト)

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