災害リスクを避ける土地選びガイド。ハザードマップと内水氾濫の確認ポイントを徹底解説

近年、日本各地で地震や台風、大雨による災害が毎年のように発生しています。浸水被害は、ハザードマップで色が付いていない場所でも起こる可能性があり、「どこなら安心して住めるのだろう」と不安を感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

住宅購入は人生で最も大きな買い物のひとつです。しかし、価格や立地、間取りだけを重視して物件を選んでしまうと、将来的に災害リスクによる大きな損失や後悔につながる可能性があります。

実際に私たちも不動産購入のご相談を受ける中で「ハザードマップは見たけれど本当に大丈夫？」「浸水しやすい土地かどうか調べる方法は？」「地盤や災害リスクはどこまで確認すればいいの？」というご質問をいただく機会が増えています。

そこで今回は、住宅購入を検討している方に向けて、災害リスクを踏まえた土地選びのポイントやハザードマップの正しい見方、購入前に確認しておきたい災害リスクについて分かりやすく解説します。「家族が安心して暮らせる住まい」を選ぶために、ぜひ最後までご覧ください。

（画像はイメージです）

土地選びで大雨や浸水リスクの確認が大切な理由

日本はもともと自然災害の多い国です。地震が多く、台風の影響を受けやすいだけでなく、山地が多く、大雨による土砂災害にも注意が必要です。

気象庁の観測では、短時間に強い雨が降る回数は長期的に増加傾向にあります。気候変動を踏まえた浸水対策も重要になっています。河川や排水設備には対応できる雨量に限りがあるため、想定を超える大雨では、雨水を排水しきれない可能性があります。

その結果として起きるのが「内水氾濫」です。

内水氾濫とは？ 川から離れた住宅地でも起こる浸水

内水氾濫とは、大量の雨によって下水道や排水路の能力を超えたり、川の水位が上がって排水しにくくなったりして、水が市街地などにあふれ出す現象を指します。つまり近くに大きな川がなくても発生するということです。

特に都市部ではアスファルトやコンクリートで地面が覆われているため、雨水が地中へ浸透しにくくなっています。その結果、短時間の豪雨で道路が冠水し、住宅が浸水してしまうケースがあります。

「川の近くではないから安心」「高台だから安心」という見方だけでは、浸水リスクを判断できません。周囲との高低差や排水状況も確認しましょう。

ハザードマップの見方｜色が付いていなくても確認を

住宅購入時に災害リスクを確認するため、多くの方が自治体のハザードマップを参考にします。もちろんハザードマップは非常に重要な資料です。洪水、津波、高潮、土砂災害などの危険度を事前に把握できる貴重な情報だからです。

しかし、ここで誤解してはいけないことがあります。ハザードマップは「絶対安全な場所」を示すものではありません。あくまでも一定の条件や想定に基づいて、災害が起きた場合の浸水範囲などを示した地図です。避難場所や避難経路なども確認できます。

想定を超える雨が降った場合などには、浸水想定区域の外でも被害が起こる可能性があります。また、洪水と内水は別の地図で示されることもあります。地図の対象災害、作成・更新時期、想定条件を確認しましょう。

• 過去に浸水履歴がある地域
• 周囲より低い土地
• 埋め立てた土地や、かつて川が流れていた場所
• 排水能力が十分でないエリア

こうしたエリアはハザードマップだけでは見えてこないリスクを抱えていることがあります。そのため住宅購入時には「ハザードマップを見るだけ」ではなく、「その土地の成り立ち」まで確認することが大切です。

土地の履歴を調べて地盤や浸水リスクを知る

不動産業界では昔から「土地には歴史がある」と言われています。

現在は住宅街になっていても、数十年前には田んぼや沼地だった場所があります。また、かつて川や水路が流れていた場所が埋め立てられ、宅地開発されているケースも少なくありません。こうした土地は地盤が弱かったり、水が集まりやすかったりする場合があります。

ただし、土地の履歴だけで安全性は判断できません。造成や地盤改良の状況、個別の調査結果も確認しましょう。国土地理院の「地理院地図」では、過去の航空写真や土地の成り立ちを示す地図などをインターネットで確認できます。

• 昔はどのような土地だったのか
• 過去に浸水被害はなかったか
• 地盤は強固か
• 周辺より低い場所ではないか

これらを調べることで、災害リスクの把握に役立ちます。

地震や液状化のリスクも確認する

大雨による被害ばかりに目が向きがちですが、日本では地震リスクも非常に大きな課題です。

新築住宅には現行の耐震基準への適合が求められますが、基準を満たせば地震による被害を必ず防げるわけではありません。建物の耐震性とともに、「地盤の強さ」も重要なポイントです。

どれだけ丈夫な建物でも、地震で地盤が液体のようになる「液状化」や、地盤沈下が起きれば被害を受ける可能性があります。湾岸エリアや埋め立て地だけでなく、かつて川が流れていた場所などでも、地盤の条件によっては液状化が起こる可能性があります。

住宅購入時には、以下の項目についても確認しておきたいところです。

• 地盤調査結果
• 液状化ハザードマップ
• 地震ハザードマップ
• 耐震等級（地震に対する建物の強さを示す指標）

住宅購入前に確認したい6つのチェックポイント

住宅購入時には、次のような項目を確認することをおすすめします。

チェックポイント1．洪水と内水など複数のハザードマップを見る

洪水、内水、津波、高潮、土砂災害など複数のマップを確認する。

チェックポイント2．地盤情報を調べる

国土地理院の地図や自治体の資料、入手できる地盤調査結果などを参考にする。

チェックポイント3．過去の災害履歴を確認する

過去の浸水実績や災害記録を調べる。

チェックポイント4．現地で高低差や排水状況を見る

周囲との高低差や排水溝の位置を確認する。雨の日に見る場合も安全を優先し、大雨や浸水時の現地確認は避ける。

チェックポイント5．周辺で暮らす人の話も参考にする

実際に住んでいる人の話も参考にし、自治体の記録や資料と照らし合わせる。

チェックポイント6．不動産会社に災害履歴や地盤を質問する

災害履歴や地盤状況について遠慮なく確認する。

災害リスクと暮らしやすさのバランスを考える

住宅購入を検討する際、多くの人は「安全な場所を選びたい」と考えます。しかし現実には、自然災害リスクがゼロの場所はほとんど存在しません。高台でも斜面に近ければ土砂災害、平坦な都市部でも排水状況によっては内水氾濫のリスクがあります。沿岸部では津波や高潮にも注意が必要です。

大切なのは、「リスクがあるかないか」ではなく、「どのようなリスクがあり、それを理解したうえで選択しているか」です。災害リスクと生活の便利さのバランスを考えながら、ご自身に合う住まいを選びましょう。

まとめ｜住まい選びは土地の災害リスクの確認から

住宅購入において、安全性を一つの資料だけで判断することはできません。だからこそ重要なのは、価格や立地だけで判断するのではなく、その土地が持つ災害リスクを正しく理解したうえで選択することです。

私たちは、お客様が購入後に後悔しない住まい選びを何より大切にしています。

• 浸水リスク
• 地盤の強さ
• 災害履歴
• ハザードマップの見方
• 将来の資産価値

物件資料だけでは分からないこうした項目まで考慮し、お客様一人ひとりに合う住まい探しをお手伝いしています。

「この物件は本当に大丈夫？」
「災害に強いエリアで家を探したい」
「住宅購入について専門家の意見を聞きたい」

そんな方は、ぜひお気軽にご相談ください。不動産のプロが、物件選びと災害リスクの両面からアドバイスいたします。ご家族を守る住まい選びを、私たちが全力でサポートします。