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志水 恵吾(宅建士・リフォームスタイリスト)

お客様の味方になってお手伝いいたします。

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公開日:2022年2月17日

 

 

ご購入もご売却も全て仲介手数料「無料」もしくは「割引」のREDS【宅建士】 志水です。

 

先週のブログでもご紹介した「任意売却」でのお取引を無事完了されたお客様より

「お客様の声」をいただきました

(「お客様の声」は、お取引していただいたお客様からのアンケートになります)

 

内容は、下記リンクよりご覧ください

 

質問への回答が迅速。素人にも理解できるよう説明いただきました(担当 志水)

 

こちらは先週のブログです https://www.reds.co.jp/p88868/

 

T.I様、このたびは本当にありがとうございます。

近い将来、もう一件ご所有の不動産のご売却もお任せいただけるとのお言葉もいただいており、大変うれしく思います

その際は今回よりもさらにご満足いただけるように、頑張ります!!

 

任意売却でもREDSなら仲介手数料が

 必ず「割引」、最大「無料」となります

 

当然、ご購入も・・・

REDSがお取り扱いできる物件なら

仲介手数料が必ず「割引」、そして最大「無料」となります

「無料・割引」でも対応は、他社様以上を心掛けております

不動産のご売却・ご購入はREDSの「志水 恵吾」まで

 

直接お電話OKです 070-1475-4269

メールでも ke.shimizu@red-sys.jp

LINEでも ID:reshimizu

ご連絡お待ちしております

お客様の「味方」になってお取引のお手伝いいたします

 

 

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最終更新日:2022年2月17日
公開日:2022年2月10日

 

ご購入もご売却も全て仲介手数料「無料」もしくは「割引」のREDS【宅建士】 志水です。

 

先日、都内のマンションを仲介手数料「無料」にてご売却のお取引が無事完了致しました。

今回のご売却は「任意売却」でした。

 

任意売却とは・・・

債務者(所有者)が住宅ローンに付保及び付加された抵当権及び根抵当権、差押等が完済できず、多額の債務が残る(オーバーローン)場合において、債権者(借りた金融機関)の同意を得て、差押解除及び抵当権抹消をしてもらう任意の売却方法を指す。略して「任売」(にんばい)とも呼ばれる。

任意売却については、競売前に行われた不動産売買をいう。

任意売却により売却した住宅ローン等の残債については、債権者等との協議により分割して完済する方法か、弁護士を依頼し、債務整理する必要がある。よって、残債を放置した場合には、給与や財産の差押等を受ける。

『ウィキペディア(Wikipedia)』より

 

ご相談いただいたのは10月末で、その後12月の中旬に媒介契約のご依頼をいただきました。

売主様とお打ち合わせした結果、時間的にもあまりなく、買取専門の業者へ営業をすることでお話を進めることになりました。

また、当初はローンの残債と売却予想価格がマイナス100万円~200万円程度の予想でした。

早速、多数の業者様へ紹介し、その中から3社ほどご条件の良い業者様に現地を見てもらいました。

(マンション買取業者へご売却は、私の得意とする分野の一つです)

 

その後買取業者様と折衝のうえ、残債を少しだけですが上回る金額でのお取引となりましたので、お客様に大変喜んでいただき、ご契約いたしました。

(最終的にローンご返済、その他諸費用をお支払い後、数十万円ですが売主様のお手元に残すことができました。

さらに、買主様が不動産業者のため、仲介手数料「無料」でのお取引となったこともポイントでした。)

 

今回のお取引は媒介契約から約9日後のスピード契約となり、1月下旬に無事にお取引完了となりました。

該当のお客様おめでとうございます。

また、ありがとうございます。この場をお借りしてお礼申し上げます。

 

住宅ローンなどでお困りのお客様は、少しでも早めのお問い合わせ・ご相談が重要です。

 今なら上記のように予想以上に高値でのご売却もあるかもしれません。

さらに・・・REDSでのご売却なら

仲介手数料が必ず「割引」、そして最大「無料」となります。

 

当然、ご購入も・・・

REDSがお取り扱いできる物件なら

 仲介手数料が必ず「割引」、そして最大「無料」となります。

「無料・割引」でも対応は、他社様以上を心掛けております。 

不動産のご売却・ご購入はREDSの「志水 恵吾」まで

 

直接お電話OKです 070-1475-4269

メールでも ke.shimizu@red-sys.jp

LINEでも ID:reshimizu

ご連絡お待ちしております。

お客様の「味方」になってお取引のお手伝いいたします。

 

 

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公開日:2021年2月22日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

最近、以前物件の購入をお手伝いさせていただいたお客様から連絡がありました。

【競売でマンションが安く売りに出ているので購入したい】という相談です。

たまにこうした相談をいただくことがあります。数年に一度くらいでしょうか?

 

「競売(けいばい)」は抵当権等の担保権の実行、判決などに基づく債務名義の執行として裁判所が不動産を強制的に売却するものです。

新聞などにも「○○地裁の競売物件」等とたまに一覧が出ていますよね。

 

私は以前「不動産業者(プロ)向けに競売不動産の転売価格の推定情報を売る作業」を担当したことがあります。

もう20年近く前の話で当時と現在では市場環境が【激変】(特に再販にあたってのリフォーム内容)したため当時の経験と養われた「勘」はかなり錆び付いていますが、プロ向けの、競売不動産という「特殊」な商品の査定を経験できたことはその後の仲介の仕事でも役に立っています。

 

では「どんなマンションか見てみるか」、と久しぶりに裁判所のBIT(不動産競売物件情報サイト)を覗いてみました。

 

すると3点セット(「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」の3点。まとめて【3点セット】と呼ばれています)の冒頭に以下のような裁判所からの見慣れない「注意書」がありました。

 

 

 

すべての物件にこのような「注意書」が付されています。

以前は見たことのないものです。

最近民事執行法が改正され、期間入札にあたって提出書類が増えましたよ、という裁判所からの親切な案内です。

 

3つありますが2番目の住民票等はよいとして、一番上の「(暴力団員等に該当しない旨の)陳述書」が追加されたことは知人から聞いていましたので特に何も思いませんでした。

 

一番下の「宅地建物取引業の免許証のコピー」という書類を見て、反射的に、

 

「そうか。無免許営業対策だな。「業」を厳しく見るようになったんだね。。。」

 

と思いました。

 

競売不動産を落札し、立退きや残置物の処分をして、滞納された共益費を支払い、リフォームして一般の方に物件を売ることは、非常に事業性が高い行為です。「業」としてこうした行為をするには原則として宅地建物取引業の免許を受けている必要があり(宅地建物取引業法第12条。「無免許営業の禁止」。)、違反者には刑事罰もあり(同法第79条第2号。3年以下の懲役若しくは300万円以下の罰金。)、実際に摘発される例も多々あります。

利益を得る目的で競売不動産を落札→転売という行為は、実際に摘発されるかはともかくとして、反復継続して行っていなくても「業」として行っていると見られてもやむを得ないところがあります。「業」と判断された場合、無免許営業を行った個人・法人だけではなく、仲介で関与した不動産業者も無免許営業の幇助として処分される可能性があります。

 

数年に一度お客様から「競売でマンションを購入したい」という相談を受けるのですが、自己使用の場合はともかく、「安く仕入れて高く売りたい」という目的の場合はこうした法律の制限のことを説明しています。無免許営業にもし該当する場合は刑事罰もあって非常にマズイですよ、と。

 

こうした経験から、無免許営業の個人を締め出す目的で最近の裁判所は宅建の免許証のコピーを要求するようになったのか?と思ったのです。

 

ただよく見ると宅建免許の免許証のコピーは「宅地建物取引業者の場合」に限定して求めらています。

 

調べると宅建免許のコピーは暴力団排除の手続の一環で求めれるようになったことが分かりました。

 

宅地建物取引業の免許を受けた事業者は最高価買受申出人になっても、通常必要な「裁判所から警察への暴力団該当性の調査」が免除されるということで、そのために入札の際に免許証のコピーを提出せよ、ということのようです。

 

たしかに一般の個人の方も営利目的とは無関係に入札することはあります。

親族が入札してくることもありますし、「隣の土地が競売になったので落札したい」、ということもあります。

一律に宅建業者に入札を限定することはおかしいのは明らかで、軽率な早とちりでした。

 

ただ利益を得る転売目的で競売手続に参加するには宅建業の免許が必要であることは事実です。

賃貸目的であっても、もともと競売で不動産を落札する行為は宅建業法で規制する「売買」に該当するという判例があります。

繰り返し行う等、「業」と見られれば無免許営業として取り締まりの対象になる可能性があります。十分注意しましょう。

 

 

このコロナ禍で競売になる物件が増えるのではないか、という話も囁かれているようです。

ただそんなに単純なものではないかな、と考えています。

かつてのリーマンショックのときは確かに増えましたが、他方で政策的に「モラトリアム」が発令されて結構抑えられた記憶があるためです。

ただ都心のマンション用地とか、通常競売ではあまり出てこない物件が出てくるのではないか、とは予想しています。

 

BITを見ているだけでも世の中の状況は垣間見れるものです。

しばらく離れていましたが裁判所の情報も時間のある時に追っていこうと思います。

何か気付いたことがあればこうしたブログで触れる機会があるかもしれませんね。

 

それではまた。

 

渡部

 

 

 

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公開日:2018年8月23日

菅野です。

今日は「任意売却」についてです。

皆さんは不動産を探していて「これ、やけに安いなぁ」と感じた物件をみつけたことはありますか?

その物件はもしかすると「任意売却」の物件かもしれません。

 

「任意売却」というのは、不動産の所有者が債務オーバーになり、その所有する不動産を競売にかけられる前に売ってしまおうとすることです。

これは「債権者」「売主」「買主」のすべてにメリットがあります。

・「債権者」は、競売で売るときよりも高く売れる可能性があり、回収額を増やせるというメリットがあります。

・「売主」は、高く売れれば「破産」や「倒産」を回避できる可能性があるメリットがあります。

・「買主」は、相場より価格を安く買うことができる可能性があります。また、競売で取得するのと違い、売主買主合意で購入することができるので、トラブルになりにくいというメリットがあります。

(競売は無理やり売主から所有権を奪う形になるため、占有者の立ち退きなどを買った人がしなければならず、非常に大変です。)

 

こんなにメリットがあるならぜひ「任意売却」物件を買いたい、という方もいらっしゃると思います。

でも、やはり良いことばかりではなくデメリットもあります。

・一般的に「任意売却」物件は状態が悪いものが多い。

・売主はお金がないので「瑕疵担保責任」を負うことができない。

(瑕疵担保責任免責)

ですので、「任意売却」物件は基本的に、買主が自分でリフォームして住むことが前提となります。

逆に言うと、自分の好みにリフォームして住みたい方には「任意売却」物件はうってつけといえます。

弊社(REDS)では、任意売却物件の購入についても、安全な取引ができるノウハウがございます。

ぜひ怖がらずにご検討いただければ、良い物件に巡りあえるかもしれませんよ!

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