不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

  • 公開日:2020年8月17日

「マンションは管理を買え」。良しあしを一発判定するポイント5選【REDSエージェントの不動産コラム】

REDSエージェント、宅建士・マンション管理士・2級FPの津司徳義です。

 

住まい選びの格言として、マンションは管理を買え、という言葉があります。それだけ、マンションライフには管理の良しあしが重要であるということですが、具体的にはこんなところに差が出てくるのです。

 

・管理の良いマンションには不審者が入ってきにくく住民トラブルも少ないので安心して暮らせます
・管理の良いマンションは建物の劣化が少なくいつもきれいに保たれているので売却時に高く売れます
・上記の理由で、管理の良いマンションは賃貸に出すときに高く貸せます

 

しかし、管理の良しあしは外から見ているだけではなかなか分かるものではありません。しかし、あきらめは禁物です。外観だけで管理の良しあしを見分ける方法は存在します。われわれ不動産業界にいる人間なら常識に近いことですが、一般にはあまり知られてないことですので、REDS「不動産のリアル」の読者のみなさまにはこっそりお知らせしたいと思います。

 

ビジネスマン・ヘルメット

(写真はイメージです)

 

管理費と修繕積立金の比率に注目!

 

一般には管理費が高く、修繕積立金が低い金額設定になっています。ここで、1対1の割合に近い物件は良い管理の可能性が高いです。

 

たとえば、豊洲のタワーマンション「ザ・豊洲タワー THE TOYOSU TOWER」を「nomu.com」で見たところ、6,800万円の物件があります(2020年7月25日時点)。見るからにすごいマンションで部屋のスペックも高く、管理も完璧だろうと予想できる物件です。管理費は月額1万3,910円、修繕積立金は1万3,660円と、ほぼ同額でした。このように数字の上からも管理がよいと判断できるのです。

 

修繕積立金の総額の記載のある物件

 

情報サイトや販売図面に修繕積立金の総額が記載されている物件は、管理に間違いがない可能性が高いです。積立金額は、マンションの分譲業者が分譲時に作成した「長期修繕計画」に基づいて算出したもので、修繕の実施や積立金の運営・管理は管理組合(もしくは委託を受けた管理会社)が行います。その金額が公表されているということは、管理組合の運営が順調で、透明性が高いということになります。

 

築浅物件で修繕積立金の㎡単価が200円程度の物件(マンションの規模により多少変動)

 

まず、修繕積立金の金額については、国土交通省の出した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」で国の推奨する目安が示されています。これによると、15階建て未満は1㎡あたり月額178~218円、20階建て以上は206円です。このため、修繕積立金の㎡単価が200円程度だと、国の推奨どおりということになります。

 

そして、徴収方式に注意が必要です。修繕積立金の徴収方式には「均等積立方式」と「段階増額方式」の2つがあります。後者の「段階増額方式」とは段階的に徴収金額を増額していくもので、築年数がたって維持管理費が増えていく将来、負担が増える可能性が高くなります。

 

これに対し、前者の「均等積立方式」は建物や設備の維持管理に生涯必要となる費用を竣工当初からできるだけ均等に按分して負担する、という考え方で、長期にわたって金額の変更がありません。国土交通省が推奨しているのはこの徴収方式です。永住する人にとってメリットが大きくなります。

 

金額と同時に徴収方式も確認するようにしましょう。

 

共用部給排水管交換、玄関ドア交換などの記載がある物件

 

築30年とか40年の物件では、共用部分の配管や玄関ドアの劣化が激しくなっていますので、交換が必要です。しかし、費用が高額になるため、意識の高い管理組合でなければ交換は行われないこともあります。

 

築古物件でペット飼育可の物件

 

昔はマンションでペットを飼うことは管理規約で禁止されていることがほとんどでした。このため、古いマンションでペット可の場合、管理規約の改定がされたということになります。規約の改定は議決権の4分の3の賛成が必要なため、マンションの住人の総会参加率が高いと判断できます。管理に関心を持つ住人が多く、民主的に運営されている物件は必然的に管理がよいということになります。

 

この他にも管理の良し悪しを判断する要因はありますが、上記5点で十分に判断ができます。この5点を知っていれば住まい探しに役立つことはもちろん、不動産会社の担当者の能力を見極めることもできます。担当者に「管理費に比べて修繕積立金が極端に安いですけど何か問題ありますか?」と聞いてみてください。一般的には好ましいことではありません。納得できる回答が出てこなければ、担当者を変更するとよいでしょう。

 

 

津司徳義(REDSエージェント、070-1402-4276、n.tsushi@red-sys.jp)
北海道出身。宅地建物取引士。マンション管理士、2級ファイナンシャルブランニング技能士、2019年不動産鑑定士短答式試験合格。
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※2026年05月24日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    2 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    2 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    6 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    5 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    4 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。