不動産売買の取引を行うに当たって、「媒介契約」と「売買契約」が交わされます。両者の違いをご存じない方もいらっしゃるでしょう。今回は、媒介契約と売買契約の違いについて説明します。

 

不動産売買

(写真はイメージです)

 

「媒介契約」は取引相手を探してもらう契約

 

媒介契約とは、不動産会社に不動産を売り買いする相手を探してもらい、売買契約を結ぶための契約です。したがって、契約相手を探してもらいたい「依頼者」と「不動産業者」との間で結ぶ契約になります。

 

一般の人が「自分の家を売りたい」と思っても、自分の力で買主を探すのは難しいでしょう。まずは不動産売買のプロである不動産業者に仲介(売主と買主の間に立って契約を成立させること)を依頼し、「こういう条件で仲介をする」という契約を結びます。これが媒介契約です。

 

媒介契約には手数料が必要になります。成功報酬型なので、不動産業者が探してきた契約相手と売買契約を結べた場合にのみ、依頼者から業者に手数料を支払うことになります。手数料の額については宅地建物取引業法で上限が定められていて、以下の式で速算できます。

 

手数料の上限額(速算)

売却代金 上限額
200万円以下 代金の額×5%
200万円超400万円以下 代金の額×4%+2万円
400万円超 代金の額×3%+6万円

※計算した額に消費税を加算

 

実際は不動産売買の金額は400万円を超えることがほとんどですので、上表の一番下の式が多く使われます。例えば、売却代金が3,000万円であれば、手数料の上限は「3,000万円×3%+6万円=96万円」に消費税を加算した額になります。

 

媒介契約の3つの種類

 

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

 

媒介契約 特徴
一般媒介契約 ・複数の不動産業者と重ねて契約を結ぶことができる
・依頼者は自身が探した買主とも取引することができる
・不動産業者は依頼者に業務報告をしなくてもよい
・不動産業者は指定流通機構
(※)に物件を登録しなくてもよい
専任媒介契約 ・依頼者は自身が探した買主と取引することができる
・不動産業者は依頼者に業務報告をしなければならない
(2週間に1度以上)
・不動産業者は指定流通機構に物件を登録しなければならない(契約締結後7営業日以内)
専属専任媒介契約 ・依頼者は自身が探した買主と取引することができない
・不動産業者は依頼者に業務報告をしなければならない
(1週間に1度以上)
・不動産業者は指定流通機構に物件を登録しなければならない(契約締結後5営業日以内)

 

なお上表の「指定流通機構」とは「レインズ」と呼ばれる、不動産業者専用の取引情報共有ネットワークシステムです。これに物件情報を登録することで情報が広く公開され、取引相手が探しやすくなります。

 

この3つの大きな違いは、「一般媒介契約」は消費者が複数の業者に重ねて依頼できて業者も業務報告義務がないのに対し、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」は他の業者に重ねて依頼できず、業者も業務報告やレインズへの登録義務を負うため、双方を拘束する力が強くなる契約といえます。このため「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を結んだ消費者に対しては、業者は念入りに対応することになります。

 

専任媒介契約では「囲い込み」に注意

 

「囲い込み」とは、不動産仲介の世界に長く横行している商慣習のことで、仲介業者が自社で依頼を受けた物件の情報を、他の業者に公開しないことです。一体なぜ、このようなことをするのでしょうか?

 

1つの物件について売買契約が締結された場合、売主と買主がそれぞれ異なった業者と媒介契約を結ぶことが一般的です。これを「片手仲介」といいます。しかし1つの業者が売主と買主の両方と仲介契約を結ぶことも可能です。これを「両手仲介」といいます。

 

「両手仲介」での売買契約が成立した場合、仲介業者は売主からも買主からも仲介手数料を受け取ることができます。「片手仲介」よりも単純に収入が2倍になります。そのため物件情報を他業者に公開せず、依頼者の取引相手を自分だけで探そうとする、すなわち囲い込みに走る業者が現れるわけです。

 

専任や専属専任の場合でも仲介業者がレインズへの登録義務に違反しているかもしれませんし、登録していても、他の業者から問い合わせに対して「商談中」などとウソをついて取引を断る業者もいるのです。このため、いったん囲い込まれると、売主にとっては「いつまでたっても物件が売れない」ということになります。

 

対策としては、まずレインズへの登録を確認してください。専任および専属専任媒介契約では、仲介業者はレインズへの登録済証を依頼者に交付しなければなりません。もし交付されていなければ、登録されていない可能性があります。

 

登録していれば、仲介業者にズバリ片手仲介かどうかを確認するのも効果的です。仲介業者としても、「片手」「両手」についての知識がある依頼者だとわかれば、不正な取引をするケースは少なくなるでしょう。

 

両手仲介は違法ではありません。ただ、そのために情報を公開しない「囲い込み」は違法になる場合があります。

 

売買契約前の重要事項説明が大切

 

続いて「売買契約」についてです。売買契約とは、不動産売買の当事者である売主と買主の間で結ぶ契約で、取引後にトラブルが起こらないよう、あらかじめ売買の内容や責任の範囲を定めておくものです。この売買契約のポイントは、実は契約前の「重要事項説明」にあります。

 

「重要事項説明」とは、売買契約を結ぶ前に、不動産会社の宅地建物取引士という有資格者が、買主に対し、物件の状態や契約の条件を書面により説明する行為のことです。売主は説明を受けなくても分かっているでしょうし、売却により手放す物件について詳しく知る必要もないので、あくまで説明の相手は買主になります。

 

重要事項説明でのチェックポイント

 

重要事項説明の、主な確認ポイントを紹介します。説明を受ける前に、仲介業者から重要事項説明書のコピーを受け取って内容に目を通し、分かりにくい内容があれば、すぐに質問して納得しながら進めるのがよいでしょう。

 

重要事項 確認内容
抵当権の抹消 売主が組んだローンの抵当権が設定された物件を購入すると、もし売主が返済できなければ、せっかく購入した物件を手放すことになります。抵当権が抹消されているか、また抹消されていない場合は売買までに抹消されるのかどうかを確認してください。

法令に基づく制限

法律による建て替えなどの制限がないか確認してください。例えば、敷地が幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していない物件は建て替えができません。

電気・ガス・水道の整備状況

これらが整備されていない場合は、整備予定や費用負担の有無を具体的に確認してください。
管理規約
(マンションの場合)
マンション購入であれば、「管理規約」というマンションのルールに従わなければなりません。利用上の制限(ピアノ禁止・ペット禁止など)について、あらかじめ確認が必要でしょう。
修繕積立金の額
(マンションの場合)
中古マンションの購入であれば、修繕積立金が適正に積み立てられているかを確認する必要があります。適正でなければ、大規模修繕に支障が出たり資産価値が下がったりするかもしれません。
ローン特約の条件 ローン特約とは、売買契約後もしローンが実行されない場合、契約自体が解除されるというものです。その有無などを確認します。

 

不動産売買契約でのチェックポイント

 

重要事項説明を受けて納得すれば、いよいよ売買契約に移ります。契約を結んでしまうと、原則として契約の解除はできません。項目を個別にしっかり確認しながら進めましょう。

 

契約事項  確認内容
物件を特定するために必要な表示 物件を特定するために不動産登記簿に記載された表示に基づくかどうかを確認してください。
構造耐力上主要な部分などの状況 中古物件の場合、売買の当事者が建物の構造耐力上主要な部分などの状況について確認した事項があれば記載されています。
代金の額および支払の時期と方法  一般的に代金の支払は、売買契約時に手付金を支払い、物件の引渡しや移転登記の時に残金を支払うことになります。
物件の引渡しと移転登記の時期  代金支払の決済日に同時に物件の引渡しと移転登記が行われるのが一般的です。
契約の解除の定め 手付による解除、契約違反による解除、瑕疵(欠陥)担保責任による解除、ローン特約による解除などについて確認しておきましょう。
公租公課の精算 固定資産税や都市計画税については、決算の日により精算されるのが一般的です。

 

 

まとめ

 

不動産売買で締結する「媒介契約」と「売買契約」について説明しました。媒介契約は売主が、売買契約前の重要事項説明は買主が多くのことに注意しなければならないといえます。不動産売買は一生に一度あるかないかの取引ですから、ポイントを押さえて臨み、後悔のないようにしたいものです。

 

今中克己(宅地建物取引士)

約20年にわたりビジネススクールで宅建士・社労士など資格試験の講師を務める。宅建士以外の所有資格は、社労士、測量士補、マンション管理業務主任者等。

 

 

この記事に関連する「仲介手数料の仕組みと手数料金額の早見表」もぜひご覧ください。

 

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